Рассказываем, как продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала
Если особенность сделки при покупке жилья заключалась в использовании материнского капитала, то стоит учитывать, что продажа квартиры тоже не обойдётся без особенностей. Об этих нюансах N1.RU и подготовил материал.
Юристы отмечают, что в 90 % случаев материнский капитал используется молодыми семьями для улучшения жилищных условий. Учитывая, что его сумма составляет 453 тысячи рублей, неудивительно, что такие деньги вкладывают в недвижимость. Однако при использовании маткапитала собственниками квартиры становятся все члены семьи, и, как следствие, продать такую квартиру становится достаточно сложно, но возможно, если выполнить некоторые условия.
Первое условие: не обделить
На вопрос: «можно ли продать?» — закон отвечает: «да». Однако с учётом важного нюанса, который нельзя проигнорировать: все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире. При этом даже малолетние дети становятся собственниками жилья, а значит, для продажи и покупки недвижимости придётся получить особое разрешение органов попечительства и опеки.
«Важно предоставить документы о том, что несовершеннолетние не потеряют свою долю при покупке нового жилья, а также жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих. Это два самых важных условия, которые нужно выполнить при продаже квартиры», — комментируют в отделе опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации Октябрьского района Красноярска.
Второе условие: получить разрешение
Получить разрешение будет просто, если доказать, что квартира продаётся для улучшения жилищных условий. При этом квартиру можно купить и наоборот — чуть меньше площади текущей; для этого достаточно сохранить доли детей, но урезать свои. Также в том случае, если деньги от уменьшения площади пойдут на лечение ребёнка, органы опеки тоже не станут препятствовать грядущей сделке, но это нужно опять же подтвердить необходимыми справками.
«Надо понимать, что нельзя будет только продать квартиру, необходимо предоставить варианты приобретаемых квартир взамен. Эти документы будут также рассмотрены органами опеки на предмет соблюдения прав ребёнка», — отмечают в отделе опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации Октябрьского района Красноярска.
Стоит отметить, что разрешение выдаётся на три месяца, именно за это время нужно успеть продать свою старую квартиру и купить новую.
«Перечень требуемых документов необходимо уточнять в территориальном отделе органа опеки и попечительства, который будет рассматривать ваше заявление. При этом следует помнить, что отказ органов опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки купли-продажи может быть оспорен в суде», — комментирует Александр Поконов, кандидат экономических наук, генеральный директор юридического агентства «Империал — Консалтинг».
Третье условие: расплатиться с долгами
В случае, когда продаваемая квартира ещё находится в ипотеке, здесь нужно получить согласие банка. А если доли в этом жилье для детей до сих пор не выделены, то обращение в органы опеки так же обязательно.
В таких ситуациях, когда квартира в кредите, есть три схемы продажи. В первом случае часть сбережений покупателя зачисляется в счёт погашения первоначального взноса. Во втором варианте банк может заключить новый договор, и тогда обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переведутся на покупателя. И, наконец, продавец сам погашает ипотеку, и недвижимость переоформляется на покупателя. Но поскольку все эти процессы достаточно долгие, важно найти терпеливого покупателя.
«Если квартира ещё в обременении банка, то ситуация осложняется сроками и волнением со стороны покупателя. Здесь схема такая: покупатель передаёт деньги для погашения обременения, продавец относит их в банк, после чего ждёт справку о полной оплате и забирает закладную. После этого он идёт в органы опеки и к нотариусу, чтобы те определили размер долей, которые нужно выделить детям, далее сдаёт документы в регистрационную палату, получает документы с правом собственности и только после этого сдаёт документы в органы опеки и попечительства, чтобы получить решение на продажу квартиры. Таким образом, покупатель отдаёт деньги, необходимые для погашения обременения (а это может быть и миллион, и три миллиона), и только через месяц начинается процесс, направленный непосредственно на покупку жилья для него. Согласитесь, это волнительно», — рассказывает Юрий Черненко, риелтор агентства «Кром».
Четвёртое условие: найти покупателя
Все нюансы с продажей квартиры, которую приобрели с помощью маткапитала, можно решить: добросовестно собрать и подготовить все необходимые документы, получить разрешение органов опеки и согласие банков. Однако в своей добросовестности нужно будет убедить и покупателя, ведь в таких сделках он особенно уязвим.
«Особое внимание юридическим аспектам заключения таких сделок следует уделять стороне покупателя. В частности, ему стоит удостовериться в подлинности всех предоставленных ему стороной продавца документов, а также в том, что материнский капитал использовался в строгом соответствии с законодательством РФ. В противном случае, покупатель квартиры в будущем может столкнуться с неожиданными проблемами, в том числе, с судебным иском о признании такой сделки недействительной», — рассказывает Александр Поконов.
Риелторы отмечают, что в некоторых случаях снижение стоимости квартиры может привлечь внимание покупателя, и такой жест компенсирует его ожидание начала сделки.
«Учитывая, что для большинства граждан покупка квартиры является крупным финансовым вложением, для оформления сделки купли-продажи я рекомендую всегда обращаться к компетентным юристам, которые будут сопровождать вашу сделку на всех её этапах», — подытоживает Александр Поконов.