Дом - это то место, которое должно быть у каждого человека. Больше 50% всех людей на планете думают о приобретении собственного жилья, как об одной из самых значимых целей в жизни. Поэтому, квартирный вопрос всегда оставался и остается очень важным вопросом в современном мире. Рынок недвижимости достаточно разнообразен, к тому же, не мало опасен и имеет массу подводных камней. Стремясь большую часть жизни к заветной мечте в виде квартиры, в процессе ее приобретения можно все потерять, допустив лишь одну ошибку. Пара тройка миллионов, а то и больше могу просто уйти в руки мошенникам. Я полностью разобрался в квартирном вопросе, и сегодня расскажу тебе, на какие подводные камни не следует наступать при выборе застройщика.
Небольшое определение для тех, кто никогда с этим никогда не сталкивался:
Застройщик - юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.
Первым делом нужно проверить сайт застройщика
Сайт строительной компании - это твой первый контакт с непосредственным застройщиком, здесь помимо красивых фотографий и 3D моделей будущего дома, следует обращать внимание на следующие вещи:
- Подробные юридические документы о компании
- Качественные и реальные фото со строительного объекта
- Онлайн видео-трансляция с объекта строительства
Сайт строительной компании является первый пункт, по которой можно сразу отсеивать недобросовестных застройщиков.
Юридические документы компании
Обязательный список учредительных документов, который должна иметь каждая компания:
- Устав
- Свидетельство о регистрации юридического лица
- Свидетельство о постановке на налоговый учет
- Выписка из ЕГРЮЛ (единого государственного реестра юридических лиц)
Если данные документы присутствуют на сайте, то компанию можно рассматривать дальше. Если таковых нет, то стоит насторожится, но это не критично. В такой ситуации тебе необходимо запросить заверенные копии документы на прямую, как правило, на этом этапе большинство застройщиков предоставляют все необходимые данные.
Имея данные уччредительных документов, тебе следует проверить дату регистрации строительной компании. Для этого, воспользуйся официальным ресурсом ФНС - федеральной налоговой службы. Введи имеющиеся данные (ОГРН или ИНН) в поле "Юридическое лицо" в графе поиска (как на скриншоте)
Внимательно проверь, вся ли информация совпадает с предоставленными документами. Если найдешь несовпадения, то выйди на контакт со строительной компанией и попроси обосновать подобные нестыковки.
Приведу несколько примеров:
Пример 1.
Ты узнал на сайте нового жилого комплекса "Цветущий сад", что строительной компанией - застройщиком является ООО "ЦветСадСтрой". Но, когда ты смотрел на рекламные материалы жилого комплекса, то увидел бренд совсем другой компании - ООО "ЖилДорАльянс". Представим, что ты запросил у ООО "ЖилДорАльянс" документы и увидиел, что ООО "ЖилДорАльянс" является учредителем ООО "ЦветСадСтрой". Значит все в порядке, ситуация разрешилась.
Пример 2.
Допустим, что строительная компания "Застройщик-ДВ" работает на рынке недвижимости очень давно и имеет отличную репутацию еще с советских времен. Но тщательно проверив учредительные документы, ты увидел, что застройщик зарегистрировал юридическое лицо в 2004 году.
Это значит, что это совсем новая компания не имеющая связи со старой строительной компанией, а следовательно новый застройщик вводит в заблуждение, приводя в пример дома, которые построил старый бренд.
Документы о строительном проекте, жилом комплексе
Существуют два основополагающих документа для проверки строительного объекта, в котором тебе предлагают купить квартиру:
- Разрешение на строительство
- Проектная декларация
Все эти документы должны присутствовать на сайте строительной компании, как правило в разделе "Разрешительная документация".
Разрешение на строительство выдает администрация населенного пункта. Без этого документа строительной компании категорически запрещено начинать строительные работы. Государство таким способом проявляет заботу к населению и проверяет застройщика, чтобы защитить нас от покупки недвижимости в несуществующем доме.
В этом документе ты должен увидеть следующие моменты
- Название фактической строительной компании
- Дата выдачи разрешения на строительство (эта дата означает период, после которого, застройщик в праве осуществлять строительные работы)
- Разрешение администрации района строительства на конкретном участке
- Подпись и печать государственного служащего, который выдал разрешение на строительство
Проектную декларацию строительная компания - застройщик подготавливает самостоятельно, оформляя ее по нормативным требованиям. В этом документе застройщик указывает важную для клиента информацию:
- финансовые риски
- сроки строительства
- проектное описание строительного объекта
В этом документе ты должен зафиксировать следующую информацию:
- Номер дома и адрес по генеральному плану
- Наименование и контактные данные строительной компании
- Строительные объекты, которые строительная компания строила за отчетный период в три года
- Прибыль компании за текущий год
- Определенные сроки строительства объекта
- Документы о праве собственности на участок или договор аренды
Безопасность превыше всего - Договор долевого участия
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), самый безопасный путь приобретения недвижимости в новостройке. Он не гарантирует полноценной безопасности покупки, но защитит тебя гораздо больше, нежели другие варианты покупки недвижимости.
Договор долевого участия - это договор только между тобой и строительной компанией. В ДДУ обязательно должен быть предмет договора, какую конкретно недвижимость ты покупаешь и в какой срок исполнитель должен тебе передать недвижимость.
В ДДУ тебе нужно обязательно прописать следующие моменты:
- Строительный адрес дома
- Кадастровый номер участка, на котором построят строительный объект
- Этаж и номер квартиры
- Высоту потолков, планировку и площадь недвижимости
- Дату введения в эксплуатацию строительного объекта
Договор долевого участия защищает тебя от проколов строительной компании. Застройщик обязан сдать тебе недвижимость, как указано в ДДУ.
ДДУ защищает тебя от задержки сроков. Строительная компания вправе перенести срок сдачи жилого дома, но обязана согласовать это с каждым дольщиком. И ты не обязан подписывать дополнительное соглашение о сроках. Если строительная компания не построит дом вовремя, ты имеешь право взыскать пеню за каждый день просрочки.
ДДУ обеспечит тебе качество строительного объекта. В договоре необходимо указать гарантийный срок, в течении которого, застройщик несет ответственность, за вводимый в эксплуатацию объект. Рекомендую показать проект ДДУ юристу и получить консультацию, пускай даже платную, но поверь эти деньги не сравнимы с возможными финансовыми потерями при неграмотной сделке.
Договор страхования
По закону, строительная компания обязана застраховать строительство от банкротства или заморозки строительства объекта. При заключении ДДУ компания тебе обязана показать договор страхования строительства
В договоре страхования проверь обязательно:
- Страховая компания из списка ЦБ (Центробанка)
- Застраховали именно тот строительный объект
Проверь требования о банкротстве
На официальном сайте арбитражного суда ты можешь проверить, не предъявлял ли кто-то к твоей строительной компании требований о банкротстве:
- Укажи ИНН
- Выбери "Ответчик"
- Нажми фильтр "Банкротные"
- Посмотри "Результат"
Не вздумай купить квартиру у потенциального банкрота!
Проанализируй готовые проекты строительной компании
Узнай у строительной компании об уже готовых строительных объектах, реализованных компанией. Не поленись и проанализируй эти объекты, побывай в каждом из них.
Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало, хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году.
Что смотреть:
- Похлопай входными дверьми
- Посмотри на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора.
- Поднимись на последний этаж и подойди к выходу на крышу. Осмотри стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков? Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.
Главная идея - почувствуй, каково жить в домах этой строительной компании. Пообщайся с жильцами и посмотри, какие люди и как здесь живут, узнай их мнение о качестве жилого дома.
Веб-камера тебе в помощь!
Бывает, что строительная компания ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдай за стройкой между 10 и 19 часами. Если строительные работы ведутся, то все в порядке!
Некоторые компании подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2—3 минуты. Поэтому смотри трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотри на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик тебя обманывает.
В заключении, чтобы быть уверенным в выборе застройщика, запомни несколько не сложных выводов:
- Тщательно проверяй сайт строительной компании - застройщика.
- Изучи разрешение на строительство и проектную декларацию на жилой дом.
- Удостоверься в фотоотчетах со стройки или найди трансляцию с веб-камеры.
- Просмотри внимательно оригиналы всех документов строительной компании и возьми заверенные копии.
- Запроси договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и проконсультируйся с юристом.
- Проверь требования о банкротстве строительной компании на сайте арбитражного суда.
- Посмотри отзывы в интернете о застройщике.
- Проанализируй уже реализованные проекты жилых домов застройщика.
Следуя этим простым правилам и действиям, которые я рассказал тебе в этой статье, ты никогда не попадешься в ловушки недобросовестных застройщиков и будешь счастливо жить в своей шикарной, просторной и новенькой квартире!