Покупка-продажа недвижимости имеет множество подводных камней и различных нюансов. Чтобы остаться довольным сделкой, нужно не только хорошо изучить законы и подготовить пакет необходимых документов, но и быть крайне внимательным. Одними из наиболее распространенных вопросов, беспокоящих большинство продающих квартиру, являются:
- через какой срок владения квартирой выгоднее ее продавать;
- придется ли выплачивать налог с продажи, и если да, то какой;
- существуют ли какие-либо исключения или льготы способствующие сохранить большую прибыль от сделки.
Что нужно, чтобы продать квартиру
Прежде чем приступить непосредственно к продаже жилья, важно правильно оценить стоимость объекта. После этого иметь на руках пакет необходимых документов. Первоочередной задачей будет посещение БТИ (Бюро техинвентаризации) для оформления технического паспорта. В случае если квартира имеет неутвержденные перепланировки, справку от БТИ можно будет получить только после согласования всех изменений.
Следующим этапом будет посещение паспортного стола ЖЭКа и решение вопроса, связанного с выпиской всех прописанных на данный момент в квартире. Если все прописанные совершеннолетние, то особых затруднений это не содержит. Все члены семьи могут прийти в ЖЕК и написать заявление о выписке. В случае когда есть несовершеннолетние дети, следует получить разрешение на их выписку в органе опеки и попечительства.
После выписки всех проживающих в квартире необходимо будет заняться оплатой коммунальных счетов. При наличии задолженностей вам не разрешат осуществлять сделку до полного их погашения.
После этого квартиру можно выставлять на продажу. Когда появились желающие приобрести жилье, с ними заключается предварительное соглашение и формируется договор. В свою очередь, это соглашение должно содержать информацию о месторасположении и площади жилья, также про всех возможных собственников, которые могут претендовать на квартиру, и о цене. Цена может указываться за весь объект или за метр квадратный.
Читайте также: Можно ил продать квартиру в ипотеке и сразу купить другую
Помимо выше приведенных документов, необходимо также предъявить стандартный для таких ситуаций набор: паспорт и идентификационный код, свидетельство о браке, заверенное нотариусом письменное согласие супруга на сделку о покупке/продаже (особенно если между супругами составлен брачный договор).
Налогообложение согласно действующему законодательству
От налога ДФЛ при продаже жилья освобождаются налогоплательщики, владеющие им сроком от 5. Следует отметить, что указанная поправка вошла в силу совсем недавно (с начала 2016 года) ранее срок ограничивался 3 годами. Данные изменения были введены с целью уменьшить количество спекуляций недвижимостью на вторичке, и благодаря этому снизить процент случаев утаивания налогов.
Закон не распространяется на доходы физических лиц от продажи имущества, которое, так или иначе, используется в предпринимательской деятельности, а имеет силу только по отношению к лицам, приобретающим жилищную недвижимость в качестве инвестиций, планируя в ближайшее время продать ее по более выгодной цене. Облагаются налогом лишь суммы, когда разница между стоимостью покупки и продажи превышает 1 000 000 рублей. Т. е. если жилье было куплено несколько лет тому за 5 млн. руб., а продается за семь, то налог нужно будет платить с двух миллионов, и он будет составлять 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.
Уменьшить потери от сделки путем занижения стоимости суммы продажи квартиры не очень легко, так как при явно заниженной цене налогооблагаемая сумма будет вычисляться по кадастру. Более того, граждане, уличенные в умышленном укрывании доходов, могут быть привлечены к судебной ответственности.
Налог не нужно платить владельцам при продаже квартиры трехлетнего срока в случаях, когда она:
- получена по наследству или в следствии дарственной от кого-то из близких родственников;
- получена в собственность плательщиком ренты (в случае пожизненного содержания или иждивения);
- приватизирована.
Продажа квартиры, которая перешла в собственность по наследству
Если вы решили продать приобретенную в результате наследства квартиру, и со дня открытия наследства прошло 3 года, то вам может повезти осуществить это без оплаты налога 13%.
Но для этого необходимо оформить право собственности на квартиру. Только после регистрации права на недвижимость владелец сможет начать собирать необходимые документы для ее продажи: свидетельство о переходе жилья в наследство, свидетельство о госрегистрации прав, техпаспорт, справка об отсутствии задолженности по квартире, соглашение о покупке-продаже. Также для предотвращения лишних проблем необходимо подкрепиться официальным отказом от наследства всех возможных претендентов.
Причем квартира считается переданной в наследство с момента открытия самого наследства, а не с момента вступления в него. Этот нюанс немного облегчает продажу, поскольку 3-летний рубеж отсчитывается с дня открытия.
Продажа квартиры приватизированной или полученной вследствие дарственной
В ситуации когда квартира досталась вам в качестве подарка, или вы приватизировали ее, доступна возможность использовать налоговый вычет либо подтверждение затрат на ее покупку.
Вычет касается жилища со стоимостью, превышающей 1 млн. руб. Если сделка не превышает барьер, то использовать вычет нельзя. В подобной ситуации необходимо показать документы, являющиеся подтверждением трат на ремонт квартиры или на ее приватизацию (в случае платной).
Нюансы начисления налога
Отдельных льгот на налог от продажи жилья не бывает, но существуют имущественные вычеты, доступные для любого физлица. Если вы решили продать жилье, но являетесь его владельцем менее пяти лет, то будет облагаться налогом разница между запрашиваемой ценой и одним миллионом рублей. Или при представлении документов на куплю данной квартиры обложится разница между суммой покупки и продажи.
Для реализации квартиры гражданам пенсионного возраста, к сожалению, также не предоставлено никаких льгот. Считается, что наличие пенсионного удостоверения абсолютно не отменяет общественного долга, включающего декларирование и уплату налогов с продажи жилья, которое было в собственности менее 5-и лет. Поскольку НДФЛ платится не с пенсионных отчислений, а с прибыли при сделке продажи. Несмотря на это, существует имущественный вычет. Налоговая база при продаже квартиры пенсионером уменьшается на 1 миллион рублей.
Внимательными при продаже квартиры стоит быть нерезидентам. Поскольку они также имеют право владеть недвижимостью в РФ, им необходимо уплачивать подоходные налоги.
В согласии с положениями НК РФ, прибыль нерезидентов РФ облагается 30%-ным налогом от суммы дохода от продажи недвижимости. Причем в отличие от резидентов, они не могут уменьшить эту сумму, то есть налог уплачивается от общей прибыли от сделки.
Подводя итоги, хочется отметить, что продажа квартиры – занятие кропотливое. Сбор необходимых справок может занять довольно длительный срок. Оценку квартиры лучше проводить честно, поскольку в связи с выходом нового закона (продажа недвижимости стоимостью меньше 1 миллиона рублей) вам будет начислена кадастровая стоимость, а в случае махинаций по занижению цены квартиры для уклонения от подоходного налога грозит обвинение в утаивании дохода, что повлечет за собой наказание.
Тем не менее не стоит бояться 13%-ного налога, поскольку им облагается не вся сумма продажи квартиры, а лишь разница между ее предыдущей и нынешней стоимостью (в случае если покупка осуществлялась не позже 3-х лет) или же разница между заявленной ценой и 1 миллионом рублей.
Если вы прожили в квартире более трех или свыше пяти лет (в случае, если жилье перешло в вашу собственность по наследству, дарственной или путем приватизации), вам не нужно платить указанный налог.
Читайте также: Можно ли продавать квартиру с прописанным человеком
В ситуации продажи квартиры человеком, не являющимся резидентом РФ, весь доход от сделки будет подлежать налогообложению в размере 30% от цены.
Если вы не уверены в своих силах проконтролировать основные нюансы, чтобы получить на руки все документы, то следует обращаться к квалифицированным в этих вопросах экспертам. Они оградят вас как от лишних нервов, так и от траты времени, а также помогут получить вам большую прибыль от сделки.