Вопрос о возможности продажи квартиры волнует многих заемщиков, ведь ипотечный кредит оформляется на весьма длительный срок (до 20-30 лет) и, конечно же, за это время могут возникнуть самые разные жизненные обстоятельства, способные кардинальным образом повлиять на возможности и потребности человека, вследствие чего может возникнуть острая необходимость продажи ипотечной квартиры.
В данной статье мы рассмотрим четыре способа продажи жилья, приобретенного с использованием ипотеки.
Как получить согласие банка на продажу
В соответствии с условиями ипотеки, заемщик – собственник квартиры не имеет права в полной мере распоряжаться данным жилым помещением до момента полного погашения кредита, например, имеются некоторые ограничения при предоставлении пользования данным жилым помещением третьим лицам, а значит, и при оформлении регистрации по месту жительства или по месту пребывания в данное жилое помещение, а также при его продаже, обмене, дарении и др.
Подробнее об ограничениях, налагаемых на жилые помещения, купленные в ипотеку, вы можете прочитать здесь.
Соответственно, продав ипотечную квартиру, можно избавиться от обязательств перед банком и в некоторых случаях даже вернуть деньги, уплаченные в качестве погашения процентных платежей.
Однако для того, чтобы совершить указанную сделку, предварительно необходимо получить согласие банка, выдавшего ипотечный кредит.
Обратившись в банк по поводу получения согласия на продажу квартиры в ипотеке, вы должны быть готовы к тому, что сотрудники банка подробно расспросят вас о причинах продажи заложенного жилого помещения, а также могут задать некоторые другие вопросы.
Это связано с тем, что, во-первых, оформление ипотечного кредита связано с определенными трудозатратами для банка (сюда входит определение платежеспособности заемщика, оценка рисков самого банка и т.д.), которые банка уже понес, выдавая вам кредит и, во-вторых, число потенциальных заемщиков весьма ограничено, за их привлечение необходимо бороться с конкурентами и банкам совсем не желательно терять уже имеющихся клиентов.
С большой степенью вероятности для получения согласия банка-кредитора на продажу ипотечной квартиры потребуется предоставить предварительное соглашение между продавцом и покупателем, удостоверенное нотариально. Это соглашение дает банку гарантию того, что покупатель не передумает в случае возникновения непредвиденных ситуаций.
Некоторые банки предлагают заемщику, взяв деньги под расписку у покупателя, сразу же погасить кредит.
Данный вариант не является оптимальным, т.к. большинство потенциальных покупателей, вряд ли рискнет передавать подобным образом крупные суммы денег.
И, наконец, существуют банки, с которыми приходится выдержать настоящую борьбу, чтобы получить согласие на продажу квартиры в ипотеке. Для того, чтобы отговорить клиента от сделки они используют различные методы, включая внушительные штрафные санкции.
К счастью, число таких банков относительно невелико.
Итак, согласие банка на продажу ипотечной квартиры получено.
Далее банк, заемщик и покупатель совместно выбирают как продать квартиру в ипотеке, т.е. определяются непосредственно со схемой оформления купли-продажи.
Самостоятельная продажа
Если Вы решили продать ипотечную квартиру самостоятельно, без участия третьих лиц, то необходимо действовать по следующей схеме:
- После получения согласия банка на продажу квартиры и определения суммы задолженности на определенную дату между продавцом и покупателем заключается в установленном порядке предварительное соглашение, о котором уже упоминалось выше.
- Покупатель перечисляет сумму задолженности по кредиту на счет банка, после чего продавец получает от банка на руки закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолженности.
С указанными документами продавец идет в регистрационную службу, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилое помещение, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру. - Если оговоренная цена квартиры выше, чем сумма долга по ипотечному кредиту, то разница закладывается в день сделки в депозитарную ячейку банка (любого, не обязательно банка-кредитора по ипотеке).
Условием доступа к данным денежным средствам является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи.
В некоторых случаях банки дополнительно требуют предоставить нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру.
Продажа при сопровождении банка
Если продажа квартиры происходит с помощью банка, то последовательность шагов будет аналогичной рассмотренной выше, но с некоторыми отличиями.
- Покупатель вносит сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотечного кредита на банковский депозит или же в банковскую ячейку, но исключительно этого же банка.
Если имеется разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры в другую депозитарную ячейку. - Банк самостоятельно доводит до сведения регистрационной службы, что ипотечный кредит выплачен, а также передает всю необходимую документацию, в частности, закладную на квартиру в ипотеке.
После этого происходит регистрация сделки купли-продажи ипотечной квартиры с переходом права собственности на недвижимость к покупателю (процедура аналогична рассмотренной выше). - Разницу денежных средств продавец получает из банковской ячейки после регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
Продажа путем покупки кредита
При использовании данной схемы происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, т.е. покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается в залоге у банка:
- Банк одобряет нового заемщика на ипотечный кредит.
- Банк, покупатель и продавец подписывают соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту на покупателя, который приобретает обязанность погасить долг перед банком и право собственности на проданную ипотечную квартиру.
Можно ли продать ипотечную квартиру без уведомления банка
В случае продажи ипотечной квартиры без уведомления банка покупатель досрочно гасит ипотечный кредит продавца, после чего происходит процедура переоформления права собственности на квартиру в общем порядке.
Хотелось бы отметить, что данный способ связан с существенными рисками для покупателя, в связи с чем, мы его настоятельно не рекомендуем использовать.