Очередная эра массовой застройки территорий (с начала нулевых) уже породила и продолжает порождать новые кварталы как в исторической черте города, так и в «закадье», куда Город тихо и неуклонно расползается, превращая бывшие колхозные поля, деревеньки и промзоны в современные жилые кварталы с рядами высоток.
В какой момент наиболее безопасно и максимально дешево можно купить квартиру в новом доме, минимизировав риски «недостроя» и долгого ожидания вступления во владение вожделенным помещением?
Все чаще и чаще в привычный обиход входит практика продажи «по переуступке». Т.е. практически на финальной стадии, – когда дом уже построен, подключен к коммуникациям и сдан госкомиссии или вот-вот будет сдан.
Из миражных картинок в интернете домик воплощен в реальность, и его можно потрогать, постукать, оценить вид из окна и особенности новой жилой зоны.
Практика продаж по переуступке права требования была всегда, но сейчас она приняла уже массовый и широко востребованный характер. И поэтому у нее появились правила, проверенные алгоритмы и способы максимально минимизировать риски.
Более того, право переуступки уже прямо прописано в законодательстве (ст.11 Федерального Закона № 214).
ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года со всеми последующими поправками – на сегодня единственный достаточно подробно проработанный закон, который способен помочь сделать покупку в новостройке с минимальными для дольщика рисками.
Однако его текст (как и текст любого закона) – длинен, неоднозначен, и местами завуалирован. Поэтому ниже я опишу только ключевые моменты, которые надо обдумать и проверить, если вы решили купить уже построенную «новостройку».
1.
Застройщик – кто он и насколько можно доверять качеству его строительства и его репутации?
В качество строительства помимо соблюдения технологий и правильных материалов входит также способность договариваться с ресурсоснабжающими организациями – ведь новый объект нужно подключать к уже существующим городским сетям.
В понятие репутации входит помимо способности выполнять обещания еще и финансовая стабильность.
Способов проверки есть много. Самый надежный – найти уже реализованные застройщиком проекты и съездить туда лично. Посмотреть, пообщаться с жильцами. Другой способ – почитать, какие у застройщика ключевые партнеры и какие банки готовы кредитовать строительство на проекте. Также стоит проверить наличие-отсутствие валютных рисков в данном проекте.
2.
Выбрав застройщика, вторым делом изучаем конкретный проект, в котором планируется покупка квартиры.
И внимательно читаем Проектную декларацию к строительству многоквартирного дома. В декларации помимо сроков строительства важно уловить еще нюансы, связанные с земельным участком, на котором идет стройка – зарегистрировано ли право собственности (или аренды/субаренды), категория земель и вид разрешенного использования, а также есть ли положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию и вообще разрешение на строительство.
Все эти разрешения не должны быть просрочены, а вид разрешенного использования должен подразумевать именно многоквартирный дом. Полный перечень, который застройщик должен указать в декларации, - перечислен в статье 21 ФЗ №214.
3.
И, наконец, ищем внутри выбранного проекта подходящую уже лично вам квартиру.
Случай покупки именно «переуступки права требования на готовую квартиру» означает, что стройка уже доведена до стадии «ввода объекта в эксплуатацию», но акт приема-передачи квартиры у застройщика продавцом еще не подписан.
Это важно – в этом случае у дольщика остаются все права требования к застройщику, прописанные в договоре долевого участия.
Если же акт уже подписан, то считается, что застройщик выполнил условия договора, и у продавца (соответственно у покупателя – тоже) прав требований к застройщику уже нет, и права собственности еще тоже – нет. В этой ситуации купить-продать можно только по Предварительному договору купли-продажи. Купив вместе с квартирой и всю неопределенность по срокам вступления в собственность.
Важно знать, что помимо дольщиков (заключивших с застройщиком договор ДДУ), есть еще ряд лиц, которые тоже имеют на руках документы, подразумевающие «право» на квартиру в строящемся доме. Это могут быть подрядчики, соинвесторы и прочие граждане. Эти договора не проходят обязательную регистрацию в Росреестре, и условия наступления этого будущего «права» зависят от договоренностей между застройщиком и обладателем документа. В зависимости от выполнения или не-выполнения взаимных обязательств, – будущее «право» может и не наступить.
Далее процедура покупки похожа на процедуру на вторичке. Нужно внимательно прочитать договор долевого участия, проверить все квитанции о выплате стоимости квартиры (если остались долги, то долги переходят на покупателя). Здесь действуют все те же дополнительные проверки и ограничения, как и при покупке-продаже квартиры на вторичном рынке (наличие разрешения на продажу от партнера по браку, разрешения органов опеки, если в ДДУ указаны несовершеннолетние, согласование с банком если долевое участие покупалось с привлечением ипотечного кредита и т.д.).
Договор переуступки так же в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Заканчивая короткую заметку на очень длинную тему, скажу еще одну принципиально важную вещь: проверять застройщика и его «карму» нужно очень тщательно.
В случае, если договор ДДУ, в который вы вписались вместе с покупкой переуступки права требования, - будет расторгнут или окажется недействительным в дальнейшем, то застройщик вернет покупателю именно ту сумму, которая была указана в договоре изначально (возможно, еще на стадии строительства котлована), а не ту (обычно сильно больше), которая была уплачена позднее за собственно переуступку права.
_______________________________
С уважением,
Киселева Белла Алексеевна, специалист по недвижимости
Работаю по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Для междугородних сделок имею надежных партнеров в других регионах.
Все «квартирные вопросы» - покупка, продажа, обмен, ипотека, помощь в оформлении документов.
Детальный план решения вопросов по вашим сделкам. Просчет вариантов, и выбор самых подходящих для вас. Работаю только на результат.
Звоните, пишите:
+7 921 744-64-63 (Viber, WhatsApp)
+7 911 757-32-86 (Viber, WhatsApp)
Личная страничка ВКонтакте: https://vk.com/id4462039
Группа ВКонтакте: https://vk.com/bellakiseleva
E-mail: kaz33@mail.ru