Автор - Дом в Европе
Сайт - european-house.ru
Ключевые слова: инвестиции, апартаменты, зарубежная недвижимость, коммерческая недвижимость, Испания.
Больше материалов на сайте журнала «Оценка инвестиций»
Вначале Николай хотел купить апартаменты на Тенерифе. Побывал на острове. Открыл счет. Даже банк одобрил ему ипотеку. Но что-то пошло не так...
- Покупка апартаментов в Салоу за €115 тыс. Планировал вложить собственных средств не более €50 тыс. По факту из бюджета немного "вышел" и потратил на €8 тыс. больше.
- Остальную сумму составила банковская ипотека на 30 лет. После раздумий выбрал фиксированную ставку под 3% годовых. Решил в долгосрочной перспективе плавающая ставка будет рискованной.
- Расчетная прибыль от инвестиций €10 тыс. - €12 тыс. в год.
Куда инвестировать: Тенерифе или Салоу?
Из тех, апартаментов, что предварительно заинтересовали на фотографиях при личном осмотре на Тенерифе ничего не понравилось. Хоть инвестиционные показатели недвижимости и были подходящие, что-то воздерживало от покупки. Уехал ни с чем.
После, в течение года компания предлагала еще варианты. Но цены апартаментов росли и рентабельность Канарской недвижимости стала непривлекательной.
Неожиданным стало предложение от "Дом в Европе" об инвестициях в Салоу. Этот город - туристический центр на побережье Коста Дорада, в континентальной части Испании. Цена предлагаемых апартаментов была сопоставимой с первоначальной попыткой покупки на Тенерифе. К тому же аргументы, которые приводило агентство были весьма убедительные. Объект инвестиций - апартаменты с 2 спальнями, площадью 55 кв. м. В жилом комплексе очень большой бассейн. Рядом второй для детей. Вокруг ухоженная зона отдыха. Расположение очень удачное: туристическая часть Салоу, рядом полно ресторанов и баров, 2 самых престижных ночных клуба побережья, супермакреты. Но главное, близость к морю. Пляж "Capellаns" находится всего в 300 м, а центральный пляж "Levante" в 450 м от апартаментов. То есть все составляющие спроса для туристической аренды были в наличии.
Немаловажным являлись факторы: цена аренды и сезонность. В высокий сезон такие апартаменты сдаются за €220-€250/сутки. А наибольший приток отдыхающих в Салоу приходится на летние месяцы. Если сопоставить с инвестициями на Тенерифе, то выходило, что 3 летних месяца аренды в Салоу приносили такой же доход, как схожая квартира на Канарах за целый год! Что, по-моему, существенно. Ведь, во-первых, это меньшая арендная амортизация. Во-вторых, возможность в сентябре или октябре самому пользоваться жильем для отдыха. С началом учебного года спрос на туристическую аренду здесь резко падает. В то время как на Коста Дорада начинается бархатный сезон. Море теплое, жара спадает, туристов мало. Да и цены на все снижаются.
Покупка в Салоу
На изучение рынка недвижимости Салоу и предоставляемой агентством "Дом в Европе" информации, текущих консультаций ушло около 1 месяца. Решив, что цена подходящая, а предложение все более интересным я отправился для осмотра объекта инвестиций. В Салоу был впервые. Курорт очень понравился. Комплекс, его расположение и сами апартаменты ожидания оправдали. Жилье было в прекрасном состоянии, не требовало ремонта и дополнительных затрат. Приятным бонусом стало то, что бывшие владельцы оставляли практически всю мебель и бытовую технику. Что опять же экономило не меньше €5тыс. для оснащения квартиры всем необходимым под сдачу в аренду.
Приняв окончательное решение, я открыл счет, подписал arras (договор залога), оставил доверенность и уехал. Это было в марте.
Дальнейшим получением ипотеки, покупкой апартаментов и оформлением их в собственность занималось агентство. После сбора необходимых документов и перевода собственных средств на испанский счет к концу мая мы вышли на сделку. Конечно, со мной согласовывался каждый этап. Происходило это дистанционно и надо отметить небыстро. Работать в Испании не торопятся даже банкиры. Окончательно ипотеку банк одобрил лишь через 3 недели. Путем долгих переговоров удалось выторговать 0,4%. В итоге договорились на ставку в 3% годовых. Спасибо агентству! Уж не знаю какие аргументы там были задействованы.
Сдача в аренду
Еще на этапе обсуждения покупки агентство не только представило расчет рентабельности инвестиций, мы также договорились, что апартаменты будут взяты в управление и агентство обеспечит послепродажный сервис, весь маркетинг и сдачу жилья в аренду.
После подписания договора купли-продажи еще 3 недели ушло на получение энергетического сертификата и туристической лицензии - эти документы необходимы для легитимной работы с арендой. Также агентство докупало в квартиру недостающее: посуду, постельные принадлежностей, телевизор и кое-какую мебель. осуда, ы ументы необходимы для сдачи в аренду.ентством х средств в Испанию в середине мая вышли на сделку. д, как В середине июля были заселены первые отдыхающие. Дело пошло. За 1,5 летних месяца выручка от аренды составила около €6 тыс. Причем в последние 10 дней августа из-за террактов в Каталонии была аннулирована бронь на €2450.
Первые итоги
В целом я доволен! Даже с учетом форс-мажора и испанских бюрократических проволочек оформления документов, вложения за такой короткий срок оправдались. Запланированный возврат от инвестиций в 12-15% годовых получил практическое подтверждение. Если бы успели выйти на рынок аренды в июне, а также не помешал случившийся форс-мажор прибыль уже в первое лето была бы больше. Хотя, полученная рента полностью покрыла выплаты по ипотеке на 1 год и все расходы на содержание недвижимости.
В сентябре мы сами отдыхали в этих апартаментах. Что несомненно приятный бонус от владения курортной недвижимостью.
В сезон 2018 г. рассчитываю получить чистую прибыль в полном объеме. Первые брони, которые поступили недавно в феврале подтверждают ожидания.