На фоне кризиса на ипотечном рынке и повышения ключевой ставки ЦБ ВТБ24 предложил рынку новый инструмент финансирования покупки жилой недвижимости для физических лиц. Среди юридических лиц такой инструмент давно и успешно применяется. Сможет ли ВТБ24 расширить рынок за счет жилой недвижимости?
Лизинг недвижимости отличается от ипотеки тем, что квартира все время находится в собственности у лизинговой компании, и лишь в конце периода переходит в собственность.
Инструмент этот (квартира в лизинг) довольно неоднозначен, особенно в период кризиса. При ипотеке вы хоть и по крупицам (с начала Вы платите больше по процентам, нежели по самому предмету сделки – квартире), но всё-таки постепенно рассчитываетесь по своей квартире. При ипотеке вы сразу же становитесь собственником квартиры/дома, которая находится в залоге у банка. То есть, никто Вас не может (при адекватно составленном договоре) просто так оттуда выкинуть. Естественно, при соблюдении всех условий договора и с вашей стороны. А вот с лизингом сложнее. Вы сначала берете квартиру в аренду, и лишь через многие годы наделяетесь правом выкупа ЧУЖОГО жилья. Может получиться так, что вы будете исправно платить все эти годы, а потом попадете в сложную ситуацию, и никто Вам ни копейки не вернёт (поскольку Вы за саму квартиру ещё ни копейки и не заплатили). Это главный камень в огороде лизинга. А сейчас на каждом углу трубят, что время будет сложное, и, возможно, грянет затяжной кризис. Поэтому граждане могут предпочесть более дорогую, но и более понятную ипотеку, либо пока вообще на время отказаться о мечте улучшить свои квартирные условия.
На мой взгляд, лизинг жилой недвижимости (особенно обратный и возвратный) в текущих нестабильных макроэкономических условиях становится все более востребованным среди физ.лиц. С одной стороны, при необходимости, возвратный лизинг позволяет физ.лицам в ряде случаев существенно снизить регулярные платежи и в т.ч. сэкономить на налоге на имущество. При этом, использование подобных схем подразумевает под собой использование достаточно низкого первоначального взноса. Недостатком же лизинговых схем часто являются несколько более высокие юридические риски, связанные с возможной утерей прав на недвижимость или, например, возможные ограничения на реструктуризацию.
Лизинг недвижимости – это инструмент, который будет удобен в первую очередь для тех, кто снимает квартиру: лизинговые платежи за собственное жилье являются хорошей альтернативой арендным платежам за съемное. При этом нужно понимать, что крупный аванс ставит под вопрос необходимость приобретать квартиру в лизинг – выгоднее взять ипотеку, имея 40% стоимости квартиры на руках.
С этого года собственники жилья будут платить налог с кадастровой стоимости имущества (стоимость приближенная к рыночной), сумма налога вырастет в несколько раз по сравнению с ранее действовавшей. По условиям ипотечного кредитования, заемщик становится собственником имущества и на него возлагаются обязательства по уплате налогов. Взяв недвижимость в лизинг, заемщик избегает необходимости уплаты налогов, а значит, экономит определенную сумму. Вероятнее всего, «лизинговая схема» будет интересна заемщикам. Однако обратите внимание, что данное предложение предполагает, что заемщик должен иметь 40% от стоимости недвижимости, такие условия «по силам» далеко не каждому.
Справедливости ради стоит отметить, что этот продукт ВТБ24 анонсировал еще в 2013 году, а запустил в 2014. Как таковых, подводных камней нет. Важно понимать, что квартира - собственность банка, а лизингополучатель, в отличие от ипотечного заемщика, просто арендует жилье у кредитной организации до момента, когда у него появляется право выкупа. Из плюсов лизинга можно отметить упрощенную, по сравнению с ипотекой, схему оформления сделки и отсутствие обязанности платить налог с имущества. Насколько продукт будут популярен у населения, сказать сложно, но могу предположить, что банки будут его предлагать весьма активно.
Лизинг подразумевает собой форму кредитования, когда объект берется в аренду. Если рассмотреть условия, которые анонсирует банк ВТБ, то они вполне прозрачны и не требуют дополнительных сил и вложений, подразумевается экономия в уплате налога на имущество.
Затраты по лизингу учитываются при налогообложении, как налоговый вычет, если, например, компания взяла помещение не в просто в аренду, а в лизинговую аренду с последующим выкупом.
Физическое лицо так же может подать декларацию в налоговую и показать свои расходы по лизингу для налогового вычета.
Поэтому, лизинг - это удобный выход для тех, кто не может взять ипотеку.
Повышение ключевой ставки автоматически привело к удорожанию ипотечного кредитования. Ставки сегодня в своем большинстве заградительные: верхняя граница находится в районе 35% годовых - таково нижнее значение ставок в банке Зенит. Увеличен минимальный первоначальный взнос. Изменился и подход к рассмотрению заявок. Тренд 2013 года "лояльный подход" переломился уже летом 2014 года, когда банки начали пересматривать свою кредитную политику и ужесточать отбор потенциальных заемщиков. Таким образом, под конец года банками выносилось отрицательное решение почти по 80% заявок.
На фоне снижающейся покупательской способности банки вынуждены искать сегодня новые способы кредитования. В результате на рынке появился новый продукт - лизинг жилой недвижимости. Такой способ приобретения недвижимости привлекателен, прежде всего, для потенциальных клиентов, которые не могут официально подтвердить место работы и доход. Лизинговая компания не предъявляет строгих требований и более лояльна при рассмотрении заявок. В отличие от ипотеки, лизинг дает возможность не предоставлять о себе подробную информацию, а также отказаться от обязательных при ипотечном кредитовании страховых программ.
Однако у лизинговой схемы покупки жилой недвижимости также есть свои «подводные камни». Главный риск заключается в том, клиент не может оформить собственность и будет иметь статус арендатора до момента полного погашения задолженности. Жилье в таком случае будет находиться не в залоге у банка, а в собственности лизинговой компании. При возникновении проблем с платежами, организация может расторгнуть договор и выселить арендатора. Тогда как при ипотеке процедура взыскания через суд весьма сложная, процесс возврата задолженности может длиться несколько лет.
В первую очередь лизинг жилой недвижимости может быть интересен для тех, кто нуждается в покупке квартиры именно сейчас, но по тем или иным причинам не может взять ипотеку или оплатить всю сумму сразу. Данная схема скорее носит временный характер и в дальнейшем вряд ли будет востребована на развивающемся рынке недвижимости. Переплата по лизингу в сравнении с ипотечным кредитом будет являться сдерживающим фактором для широкого использования нового на рынке продукта. Таким образом, вряд ли лизинг жилой недвижимости станет массовым, популярностью такая схема будет пользоваться скорее у небольшой доли заемщиков.
Одним из первых банков, который начал предлагать жилую недвижимость в лизинг, стал ВТБ-24.Это иная форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью. Суть нового продукта в том, что жилье будет находиться в собственности у партнера банка - лизинговой компании, а клиент будет иметь статус арендатора. Но как только человек выплатит полную стоимость займа и соответствующие проценты, он становится собственником квартиры.
Казалось бы очень заманчивое предложение.
Но существует несколько моментов, которые важно знать при рассмотрении жилищного лизинга.
Первая особенность состоит в том, что недвижимость, на приобретение которой банк выдал кредит, находится не в залоге, а принадлежит лизинговой компании до полного погашения займа. Заемщик не станет собственником жилья, пока не выплатит долг.
Отсюда возникает вторая особенность - при классической ипотеке процедура взыскания долга в случае потери платежеспособности заемщика через суд очень длительна и сложна, процесс возврата задолженности, включая продажу залогового жилья, может длиться несколько лет, и может еще больше затянуться, если залоговая квартира является единственным жильем и в ней прописаны несовершеннолетние дети. В случае с жилищным лизингом процедура максимально проста - достаточно расторжения лизингового договора и фактического освобождения арендатором квартиры. Для банка это, безусловно, весьма привлекательный нюанс, но заемщик в этом случае абсолютно не защищен.
Ещё один риск связан с возможным резким подорожанием стоимости квартиры, а в договоре определяется только стоимость жилья, но не предусматривается её изменение.
Существенным недостатком будет количество платежей, и платить придется больше, чем при ипотечном кредитовании, то есть к сегодняшним ставкам ещё плюс 1.5%.
Целевая аудитория для такого продукта - высокорисковые заемщики, которые не могут или не желают официально подтвердить свой доход, отказываются от страховых программ, или имеют доход в иностранной валюте.
Таким образом, главный недостаток лизинга недвижимости - это крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок, и она вероятно будет сопровождаться разного рода злоупотреблениями.