65 подписчиков

Рынок недвижимости ДНР приходит в движение

12 минут

295 прочтений

2 марта 2018

Рынок недвижимости ДНР впервые за последние три года показал зачатки положительных тенденций. С чем это связано и каковы перспективы развития в сфере покупки и продажи жилья в Республике, разбирались эксперты «Делового Донбасса».

В результате мониторинга состояния рынка недвижимости в начале 2017-го и в начале 2018 годов, эксперты обнаружили положительную динамику спроса на недвижимость. А если же сравнивать 2014-й с 2017 годом, то можно отметить, что идёт постепенное восстановление данной сферы бизнеса.

Как формировался рынок недвижимости ДНР

В 2014 году о покупке квартиры не могло идти и речи, так как начались боевые действия и спрос на жильё резко упал на самое «дно» и деятельность в данной сфере полностью остановилась.

2015 год отличился тем, что Республика с сентября 2015 года отказалась узаконивать сделки с недвижимым имуществом на своей территории, зарегистрированные по украинским законам после 11 мая 2014 года с обязательной легализацией последних и уплатой соответствующих налогов. Отсутствие банковских услуг (кредитов, лизингов) привело к тому, что рынок недвижимости стал пользоваться только функцией обмена или размена.

2016 год был на стадии «нейтральности» спрос всё также не появлялся. Люди не хотели рисковать, не зная, чем все закончится, да и особо не на что было осуществлять такие покупки.

И только в начале 2017 года эксперты зафиксировали первые признаки роста динамика продаж квартир.

Какие районы привлекают в первую очередь будущих владельцев жилья в Донецке?

При анализе и сравнении данных на начало 2017 и начало 2018 были получены следующие данные. Наибольшим спросом пользуются недорогие одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью примерно до 15 000 $. Как и раньше, более востребованы центральные районы. В среднем в центре города однокомнатная квартира стоит от 10000 $ до 19000 $. Двухкомнатная - порядка 19000 $-24000 $. Трёхкомнатная – 23000 $-30000 $. Четырёхкомнатная – 44000$ - 50000$.

Статистика знает всё

До войны самыми престижными районами города считались три: Ворошиловский Киевский и Калининский. В связи с военными действиями Киевский район, который часто подвергался обстрелам, выбыл из тройки лидеров.

При этом, стабильным спросом пользуются спальные районы в восточной части города - Будённовский и Пролетарский - куда снаряды практически не долетали. Средние цены здесь: 8000$ - 10 000 $ за однокомнатную квартиру, 16 000 $ - 24000$ - за двухкомнатную, 17 000–24 000 $ - за трёхкомнатную, 25000$ - за четырёхкомнатную.

Минимальная стоимость 1 метр кв. в однокомнатной квартире в 2018 - 240,05 $ (Пролетарский), а максимальная - 389,86 $ (Ворошиловский).

Минимальная стоимость 1 метр кв. в однокомнатной в 2017 - 296,69 $ (Кировский), а максимальная - 494,91 $ (Ворошиловский).

Как видим, максимальная цена на начало 2018 года снизилась на 22% относительно начала 2017 года. При этом, минимальная цена на начало 2018 года снизилась на 20% относительно начала 2017 года.

Минимальная стоимость 1 метр кв. в двухкомнатной в 2018 - 225,53 $ (Петровский), а максимальная - 462,56 $ (Ворошиловский).

Минимальная стоимость 1 метр кв. в двухкомнатной в 2017 - 281,80 $ (Петровский), а максимальная - 499,82 $ (Ворошиловский).

Максимальная цена на начало 2018 года снизилась на 8% относительно начала 2017 года. Минимальная цена на начало 2018 года снизилась на 20% относительно начала 2017 года.

Минимальная стоимость 1 метр кв. в трёхкомнатной в 2018 - 252,24 $ (Петровский), а максимальная - 427,14 $ (Ворошиловский).

Минимальная стоимость 1 метр кв. в трёхкомнатной в 2017 - 232,65 $ (Будённовский), а максимальная - 540,27 $ (Ворошиловский).

Ка видим, максимальная цена на начало 2018 года снизилась на 8% относительно начала 2017 года. При этом минимальная цена на начало 2018 года снизилась на 11% относительно начала 2017 года.

Минимальная стоимость 1 метр кв. в четырёхкомнатной в 2018 - 281,52 $ (Кировский), а максимальная - 541,01 $ (Калининский).

Минимальная стоимость 1 метр кв. в четырёхкомнатной в 2017 - 312,76 $ (Пролетарский), а максимальная - 616,08 $ (Ворошиловский).

Как видно из диаграммы, максимальная цена на начало 2018 года снизилась на 10% относительно начала 2017 года. Минимальная цена на начало 2018 года снизилась на 13% относительно начала 2017 года.

Судя по приведенным цифрам, ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась, цены устоялись и даже снижаются. Это стало отправной дочкой для активизации деятельности агентств недвижимости и риэлтерских контор. Покупка и продажа жилья становится обыденным делом.

Спрос рождает предложение

Профессионально оценить текущее состояние рынка недвижимости в ДНР мы попросили эксперта донецкого Агентства недвижимости «Город Солнца» Майю Ангелус.

— Майя Григорьевна, как вы считаете, сегодня рынок недвижимости формирует продавец или покупатель?

— В целом, на сегодняшний день, рынок недвижимости достаточно активен. Среди населения пришло понимание того, что цены уже довольно продолжительное время не падают, и даже с 2016 года немного подросли и стабилизировались.

Безусловно, в районах, где линия разграничения слишком близка к жилому фонду, цены, как и спрос не велики. Но учитывая, что у нас отсутствует кредитование, могу сказать, что рынок жив. Как и в былые времена между покупателем и продавцом существует некий паритет. При адекватной оценке своего недвижимого имущества, вероятность продажи достаточно велика. Можно сказать, что во многих случаях, даже не хватает «объектов» для продажи.

Но конечно это происходит, как и в довоенное время, по причине того, что покупатель зачастую ищет квартиру в определённом районе, с ограничениями в этажности, ну и сегодня многие хотят купить жилье с ремонтом и мебелью. И такого не мало, по причине внезапно начавшихся боевых действий. Сегодня на территориях некогда бывшей и ещё существующей Украины, происходят большие миграционные процессы. Это обстоятельство является основополагающим во влиянии на активность рынка.

— В начале становления риэлтерской деятельности, существовало распространённое мнение, что риелтор как бы "лишнее звено" между покупателем и продавцом. Скажите: сейчас ситуация изменилась? Возросло ли доверие к риелторам и понимание всей сути их работы?

— Как и в любой отрасли, сколько людей, столько и суждений. Кто-то в своей жизни уже много раз имел опыт покупок, продаж и аренды недвижимости. Такие люди хорошо знают алгоритм всей процедуры. Для другого человека - это будет впервые. Недвижимость, для большинства людей, является единственным, самым дорогим, личным, либо семейным активом. Поэтому при продаже, либо покупке, практически всегда, человек очень сильно переживает.

А это в первую очередь – здоровье, и конечно же, – риски никто не отменял. Покупатель должен узнать информацию о предыстории жилья, о способе получения в собственность и возможных спорах, о зарегистрированных лицах, коммунальных долгах, соответствии с техническим паспортом (так как самовольная перепланировка может повлечь за собой увеличение срока и стоимости оформления), и порой, нерадивый продавец пытается разделить этот расход с покупателем. Собственник, в свою очередь, должен гарантированно получить деньги за проданное жилье.

Процедура оформления предусматривает прохождение нескольких этапов, а именно: задаток, БТИ, перерегистрация в Регистрационной службе, в реестре Юстиции ДНР, и снова оттуда же нужно заказать и получить справку для продажи. Затем получаем экспертную оценку, берём все выписки из коммунальных служб об отсутствии задолженности, из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных лиц. Эта процедура занимает, мягко говоря, несколько месяцев. За это время возникает немало форс-мажорных обстоятельств.

И вся эта нагрузка ложится на плечи риелтора. Именно он, как профессионал, подсказывает и регулирует всевозможные ситуации. Актуальность функции риелтора следует рассматривать только с позиции качества предоставления услуги, реальной заботы о клиенте и безопасности сделки.

— Почему выбрали для себя этот вид предпринимательской деятельности?

— Однажды, 14 лет назад, мне пришлось приобретать дом. В нем оказался целый набор «юридических недоработок»: самовольное строительство, перепланировка, земля не приватизирована, без кадастрового номера, дом находился в статусе «незавершённого строительства». Я обратилась в агентство, и через три месяца уже стояла у нотариуса, подписывая договор купли-продажи.

Все были счастливы. Эта организация стала моим первым местом работы в этой сфере. Подытожу ответ: хороший пример в непростой работе, с достойной оплатой, послужил толчком для выбора новой профессии.

— Риелтор - это профессия или "призвание"?

— Основным деловым качеством успешного риелтора, является – коммуникабельность. Если новичок боится и не хочет учиться быть открытым перед незнакомыми людьми, при этом нужно быть достаточно убедительным в диалоге, то можно подумать, что это не его призвание, и соответственно профессия ему эта не подходит.

Есть люди, для которых новые связи – это их кредо. Безусловно, тут разница чувствуется. Но все же, скажу из опыта, что знаю многих, кто пожелал познать эту сферу деятельности и, казалось бы, совершенно к этому не имеющий талантов человек, становится настоящим профессионалом, как говорят, «от бога».

— Что для вас идеальная сделка?

— В идеальной сделке должны быть достигнуты три показателя: клиент доволен, и его рекомендации помогут нам приобрести новых «партнёров». Почему в данном случае я использую термин «партнёр», потому что клиент, знающий наши принципы работы, обращается с доверительным отношением, и период сделки проходит спокойно, «по-партнёрски». Ну и третий знаменатель идеальной сделки – это наша, агентская, моральная и материальная награда.

Все должно быть по закону

Как мы уже писали выше, документы по купле-продаже недвижимости, оформленные в Украине, в республике недействительны. Как сообщил начальник Донецкого отдела государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество Министерства юстиции ДНР Станислав Федоров, права на недвижимое имущество, находящееся на территории республики, можно зарегистрировать только в отделах Минюста ДНР: «Сейчас участились случаи недобросовестной работы риэлторов. Они находятся на территории ДНР, но предлагают гражданам осуществить сделку, а также зарегистрировать свои права на недвижимое имущество на территории Украины. Хочу всех предупредить, что подобные сделки являются недействительными и регистрации в ДНР не подлежат».

Что же из документов необходимо для покупки недвижимости?

В этом вопросе нам также помог разобраться эксперт донецкого Агентства недвижимости «Город Солнца» Майя Ангелус.

Как сообщила «Деловому Донбассу» Майя Григорьевна, в соответствии с ч. 5 Закона Донецкой Народной Республики «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)» (Принят Постановлением Народного Совета 24.06.2016г.) — государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений) до вступления в силу настоящего Закона, проводится согласно Временному положению о порядке государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений (обременений) и предоставления информации, утверждённому Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от 03.06.2015 № 10-29 (с изменениями и дополнениями).

А это значит, что сделку, предметом которой является недвижимое имущество, можно оформить у нотариусов, зарегистрированных в ДНР. Отмечаем, что сделки, проведённые по украинскому законодательству после 31 декабря 2016 года, считаются недействительными. Если же вы оформили сделку по законам Украины до 31 декабря 2016 года, вам следует обратиться в Межведомственную комиссию по легализации документов.

Покупка или продажа недвижимости возможна только после государственной регистрации собственником вещных прав на имущество в органах регистрации прав ДНР.

Перед подписанием договора у нотариуса, необходимо обратиться в Республиканское бюро технической инвентаризации для изготовления технического паспорта. Срок действия, с момента изготовления техпаспорта, для применения в органах юстиции составляет 1 год. При подаче документов, оплачиваете квитанцию на 190 рублей, по итогу доплачиваете за инвентаризацию квартиры от 1200 рублей, за частный дом от 2000 рублей. Полная стоимость зависит от площади замеров. Срок изготовления техпаспорта по регламенту – 90 дней. К сожалению, на практике можно рассчитывать на 5 – 6 месяцев. Министерством Юстиции ведётся работа над решением этой проблемы.

Документы, необходимые для обращения в БТИ:

Документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество (оригиналы и копии).
Технический паспорт (оригинал и копия).
Паспорт и ИНН (оригинал и копия). Если продавец действует по доверенности, то оригинал доверенности и ее копия, заверенная нотариально, копия паспорта и ИНН собственника. Паспорт и ИНН, оригинал и копия доверенного лица (для обращения к нотариусу и в органы вещных прав - аналогично).

После этого вы регистрируете своё жилье в отделе вещных прав ДНР. Регистрация одного правоустанавливающего документа обойдётся в 700 рублей и занимает это 15 рабочих дней.

Документы, необходимые для регистрации вещных прав:

Документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество. (Оригиналы и копии этих документов, заверенные у нотариуса).
Технический паспорт (сроком не более 1 года), (оригинал и копия).
Паспорт и ИНН (оригинал и копия).
Заявление.

Для оформления сделки у нотариуса, собственнику необходимо получить сведения о зарегистрированных на него вещных правах на недвижимое имущество и их отягощениях. Срок действия информационной справки составляет 15 календарных дней. Получить данную справку вы также можете в органах регистрации вещных прав на недвижимое имущество. Стоить она будет 300 рублей и изготавливается в течении 5 рабочих дней.

Документы для получения информационной справки:

Документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество (оригинал и копия).
Технический паспорт (сроком не более 1 года), (оригинал и копия).
Паспорта и ИНН (оригинал и копия).
Оплатить Республиканскую пошлину.
Внести плату за выдачу извлечения.

Получив информационную справку, собираем пакет документов для обращения к нотариусу:

Паспорт и копия.
ИНН и копия.
Свидетельство о браке / о рождении и копии (при необходимости).
Справка о составе семьи по месту нахождения объекта недвижимости.
Экспертная оценка недвижимого имущества (проводится лицензированными оценщиками в ДНР).

Затем стороны встречаются у нотариуса и подписывают договор. Стоимость переоформления у нотариуса может значительно разнится. Факторов много. Это и экспертная стоимость недвижимости, в случае с домами – стоимость земли, количество собственников и т.д.

Далее новый собственник обращается в органы государственной регистрации вещных прав по месту нахождения недвижимости для регистрации перехода вещных прав на недвижимое имущество.

ИД "Деловой Донбасс" благодарит за предоставленную статистику Агентство недвижимости «Город Солнца».