Давным-давно мы с коллегами разработал и даже реализовали один интересный проект. Суть его в фактической приватизации земельного участка способом, непредусмотренным законом. Но не надо бояться – ничего противозаконного, просто новое уникальное прочтение законодательства. Решил проверить актуальность проекта на сегодняшний день – АКТУАЛЬНО.
Суть проекта коротко: объединение смежных земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) и частной собственности, в единый участок на праве общей долевой собственности.
А теперь по порядку.
Прежде, чем говорить о возможности субъекта РФ быть участником общей долевой собственности на земельный участок, необходимо определить: под сферой влияния какой отрасли права находятся подобные отношения.
Земельный кодекс РФ (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ) устанавливает, что земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель, регулируются земельным законодательством. В то время как имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ч. 3 ст. 3 ЗК РФ).
Гражданский кодекс с оглядкой на ЗК РФ устанавливает следующие возможности для собственников земельных участков:
- ч. 3 ст. 129 – земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах;
- ч. 3 ст. 209 – владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц;
- ч. 1 ст. 260 – лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Таким образом, можно сделать первый вывод, что любое лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему земельным участком свободно, если это не нарушает порядка распоряжения, установленного земельным законодательством, а нормы, регулирующие распоряжение земельными участками и установленные земельным законодательством, являются специальными по отношению к общим правилам гражданского законодательства.
Перейдем к объединению смежных земельных участков. Объединение двух и более смежных земельных участков, находящихся в собственности разных лиц, по сути, есть не что иное, как добровольное волеизъявление самостоятельных субъектов права (двух и более собственников участков), направленное на создание нового объекта права, принадлежащего данным лицам на едином титуле – праве общей долевой собственности. Прежние собственники принимают решение о передачи своих земельных участков в качестве «вклада» в общее имущество. Подобное решение является одним из многочисленных способов распоряжения земельными участками.
Как уже выяснили ранее, любое лицо (Российская Федерация, субъект РФ, гражданин, юридическое лицо и т.д.) вправе свободно распоряжаться собственными земельными участками за некоторыми исключениями. Посмотрим, есть ли какие-нибудь исключения для возможности передачи государственных земельных участков в общую долевую собственность. На наш взгляд, таких исключений нет, так как Земельный кодекс РФ специально регулирует только отдельные виды распоряжения государственными земельными участками. Кроме того, ст. 25 указанного закона устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Основываясь на первом выводе можно ответить на второй вопрос: возможно ли существование такого вида права – права общей долевой собственности на земельный участок государства и частного лица?
Земельный кодекс РФ «признает» только федеральную собственность, собственность субъектов Федерации, муниципальную собственность и собственность частную (Глава III). Таким образом, можно сделать ошибочный вывод о том, что иные формы собственности на земельные участки запрещены.
Согласно ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Своё начало эта норма берет в ст. 8 Конституции РФ.
При компиляции государственной (муниципальной) собственности и частной собственности в одном объекте появляется именно иная форма собственности, которую можно назвать частно-государственной, государственно-частной или смешанной – суть её от названия не изменится. В данном случае не стоит проводить параллелей с, например, общей совместной собственностью супругов или общей долевой собственностью наследников – это виды частной собственности, но не отдельные (иные) формы собственности.
Исходя из того, что порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками устанавливается именно гражданским законодательством, а последнее гарантирует возможность существования иных форм собственности, мы делаем второй вывод о возможности существования такого вида права, как право общей долевой собственности на земельный участок государства и частного лица.
Предусмотрен ли данный способ предоставления государственного или муниципального земельного участка в ЗК РФ?
Для ответа на этот вопрос необходимо определиться, что понимает под термином «предоставление» земельное законодательство. На наш взгляд, земельное законодательство различает две группы предоставления. Во-первых, это предоставление под определенные цели: для целей строительства; для целей размещения унитарных предприятий, учреждений, религиозных организаций и так далее – как правило, подобного рода предоставления не венчаются получением права собственности на земельный участок лицом, которому участок был предоставлен. Предоставление первой группы – это предоставление земельных участков либо на обязательственных правах, либо на вещных, но ограниченных правах. Вторую группу составляют способы приватизация земельных участков. Основная направленность предоставлений второй группы – переход права собственности на земельные участки от государства (муниципалитета) в частные руки вне зависимости от целей дальнейшего использования данных участков.
Полагаем, что цели, преследуемые предоставлениями первой и второй группы, нельзя приписать формированию земельного участка на праве общей долевой собственности с участием государства. Это не способ предоставления, а способ формирования земельного участка. Волеизъявление сторон направлено на создание нового объекта права (что соответствует п. 1 ст. 25 ЗК РФ), а не на предоставление существующего или изыскиваемого. А вот что в дальнейшем будет с общим долевым земельным участком: будет ли он застраиваться, сдаваться в аренду или, может быть, засеиваться – будут решать сособственники по обоюдному согласию (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).
Третий наш вывод: передача государственных (муниципальных) земельных участков в качестве вклада в общую долевую собственность – не есть способ предоставления земельных участков в понимании земельного законодательства.
Антитезисом к третьему выводу может служить мнение о том, что в ЗК РФ не говорится о возможности объединения частных и государственных земельных участков. Постараемся нивелировать и эту претензию.
Земельный кодекс РФ нам говорит в ст. 11.6 при объединении смежных земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки, а существование таких смежных земельных участков прекращается. При этом необходимо обратить внимание на то, что законодатель в тексте данной статьи не акцентирует внимание на форме собственности. Таким образом, есть все основания утверждать, что участие государственных участков в объединении не запрещено.
Ч. 5 ст. 11.2 устанавливает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка. Ч. 1 ст. 11.3 же говорит, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти. Таким образом, при объединении частных земельных участков и участков государственных будет необходимо:
- либо заключать соглашение об образовании земельного участка и утверждать данное соглашение в исполнительном органе власти;
- либо сначала получать решение исполнительного органа власти, а после на основании такого решения заключать соглашение об образовании земельного участка.
После получения решения и подписания соглашения об образовании необходимо провести мероприятия по межеванию, кадастровому учету и регистрации прав на земельный участок.
После образования земельного участка на праве общей долевой собственности стороны вправе заключить соглашение о застройке земельного участка, предусмотрев право общей долевой собственности на возводимый объект и правила его совместной эксплуатации.
А можно пойти и другим путем – продать долю в праве общей долевой собственности без торгов, но это уже другая история.