Общее имущество многоквартирного дома

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество многоквартирного дома.

В состав общего имущества многоквартирного дома входит:

• помещения, которые не являются частями квартир и необходимы для обслуживания более одного помещения в доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых расположены инженерные коммуникации и другое оборудование (технические подвалы);
• помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и необходимые для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений (помещения для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом);
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме);
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома возможно только с согласия всех его собственников путем реконструкции. Собственники многоквартирного дома могут принять решение о передаче общего имущества в пользование другим лицам.

Вышеперечисленный состав общего имущества многоквартирного дома был уточнен в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”, в который входит:

а) помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В Постановлении Правительства от 13.08.2006 № 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..» общее имущество – это имущество, совместное использование которого допускается проектной документацией или технической документацией дома, а обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме осуществляется при условии подключения к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов – для инженерных систем, оборудования, устройств.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами, техническим регулированием, законом «О защите прав потребителей» и иным законодательством Российской Федерации.

Содержание общего имущества многоквартирного дома должно осуществляться для поддержание состояния, которое обеспечивает:

• соблюдение надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме
• поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
• соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

В содержание общего имущества многоквартирного дома входит:

• осмотр для своевременного выявления несоответствия требованиям законодательства, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению электроснабжения;
• поддержание помещений в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка;
• сбор и вывоз жидких бытовых отходов;
• организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;
• содержание мест накопления твердых коммунальных отходов;
• меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
• уход за озеленением и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома;
• текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных объектов;
• проведение в отношении общего имущества обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
• обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);
• приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме:

Осуществляется по решению собрания собственников с целью устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения  или опасности нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме:

Осуществляется по решению собрания собственников помещений с целью предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).