Проверяем правоустанавливающие документы. На основании них квартира и принадлежит продавцу. Как я уже отмечала ранее, таких документов может быть великое множество и к каждому из них нужен свой подход.
Договор передачи квартиры в собственность граждан или приватизация - это безвозмездная передача государством в собственность квартиры гражданам, в ней зарегистрированным (временно зарегистрированные не являются участниками приватизации). Процедура передачи, если коротко, заключается в следующем: собирают необходимый пакет документов, относят в МФЦ (ранее относили в отдел Администрации, занимающейся приватизацией или БТИ), пишут заявление по определенной форме, примерно через 2 месяца участников приглашают для подписи, получают договор, сдают на регистрацию в Росреестр (до 1998 года сдавали в БТИ или Администрацию, где ставили печать о регистрации договора). Важно! На регистрацию дают 60 дней, иначе могут возникнуть проблемы в будущем. Вот пример: в 90-х годах женщина приватизировала квартиру, получила договор на руки, но до БТИ не дошла, не зарегистрировала. Уже в 2000-х написала завещание на одну из своих внучек. После её смерти внучка, не вступив ещё в наследство, стала искать покупателя на жильё. Покупатели нашлись. Она им показала договор приватизации и завещание, взяла аванс. Пришла к нотариусу оформлять собственность по завещанию, а он ей отказал, потому что на договоре нет печати БТИ о регистрации права собственности на квартиру. Пришлось аванс отдать и идти в суд.
Проверяя договор приватизации стоит помнить, что его можно признать в последующем недействительным. Это может произойти когда:
1. Нарушены права несовершеннолетних. В Законе о приватизации говорится, что такое право имеют дети проживающие в данном месте или отдельно, но сохранившие право пользования (прописали, к примеру, у бабушки, а живет с родителями). Продажа такой квартиры возможна только с разрешения опекунского совета. И такая сделка не вызывает опасений. А если ребенок к моменту приватизации и продажи уже совершеннолетний, продолжает жить с родителями, а прописан у бабушки в квартире? Согласия опеки уже не требуется, но право пользования человек не утратил. В таком случае он может обратиться в суд с признанием договора приватизации частично недействительным (оспоримым или ничтожным), т.к. его права были ущемлены. Срок исковой давности: 1 год - для частично оспоримых сделок, с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, 3 года - для частично ничтожных, с момента заключения самого договора. Исходя из судебной практики чаще всего в таких исках отказывают, но походы в суды тоже не совсем приятная перспектива. Поэтому риэлторы при покупке таких квартир, чтобы подстраховать своих клиентов-покупателей, просят данных граждан дать согласие на продажу. Однако на деле это может означать только то, что с момента подписи этой бумаги исчисляется срок давности, но не гарантирует, что человек не обратится в суд. Лучшим выходом из этой ситуации, я бы сказала железным, будет дарение доли этой квартиры, которую получил бы человек, участвуя в приватизации.
2. Участником приватизации является недееспособное или ограниченно дееспособное лицо. В этом случае иск о признании сделки недействительной подает опекун или попечитель, а так же опека. Поэтому лучше, чтобы к моменту продажи у собственников жилья были справки из психоневрологического диспансера о том, что они не состоят там на учёте.
3.Кто-то из прописанных не участвовал в приватизации. Человек может обратиться в суд, где скажет, что заблуждался и не думал, что у него не будет права распоряжаться квартирой. Чаще это пожилые люди, дети которых приватизируют жильё с целью продажи, при этом не хотят учитывать мнения стариков. Но и с молодыми такие случаи встречаются. Поэтому побеседуйте с этим человеком, выясните причину его неучастия. Важно, чтобы этот гражданин был выписан до сделки, потому что в последствие ни один суд его не выпишет и он сохранит своё право проживания уже с Вами. И возьмите у него нотариальное согласие на сделку. Проследите, чтобы он был зарегистрирован в новой квартире, а лучше, чтобы на его имя была приобретена собственность.
4.Договор заключенный по принуждению(обман, насилие, угрозы, стечение тяжелых обстоятельств). Таким методом пользуются мошенники. Поэтому если Вы попали в квартиру с признаками асоциального проживания(грязь, разруха, плохой запах), хозяина жилья нет, а договор приватизации заключен недавно - смело уходите оттуда, это скорее всего квартира с проблемами. Ну или на крайний случай требуйте встречи с хозяином, а дальше действуйте по обстоятельствам.
5.Признание по суду без вести пропавшими или умершими. Мне ещё встречалась такая ситуация - жили муж с женой в муниципальной квартире, потом жена уехала на заработки заграницу. Муж подал заявление в полицию, а потом иск в суд о признании жены без вести пропавшей. Суд иск удовлетворил. Он приватизировал квартиру и уже дал объявление о продаже, но тут вернулась жена, обратилась в суд и всё вернули в первоначальное положение. Хорошо, что квартиру не успели купить и они разбирались между собой.
Если Вам понравилась статья, нажмите на картинку с пальцем вверх и ПОДПИШИТЕСЬ НА КАНАЛ, так Вы будете видеть новые публикации и всегда сможете посмотреть предыдущие.Если есть вопросы или предложения пишите на почту ik100669@yandex.ru буду рада ответить.