Экспертиза документации
Довольно часто в СМИ можно встретить публикации, в которых с явным удовлетворением говорится о том, что на значительную сумму был оштрафован застройщик, который попытался передать, или уже передал помещение, где произведены работы ненадлежащего качества.
В то же время никто из корреспондентов не удосужился разобраться в ситуации с другой стороны – посмотреть на претензии собственника глазами застройщика.
Что такое потребительский экстремизм?
Требование собственника о надлежащем качестве работ – требование законное и справедливое, но, когда оно превращается просто в средство для извлечения денег из застройщика, это уже можно отнести к категории потребительского экстремизма. Это понятие раньше было характерно в основном для США, где фирмы-производители платили миллионные штрафы, например, за то, что в инструкции на стиральную машину не был прямо сформулирован запрет на мытье в ней кошек, из-за чего пострадала породистая любимица хозяев. Теперь и в России человек, поездив некоторое время на автомашине, «вдруг» обнаруживает небольшой недостаток, на основании чего требует заменить ее новой и выплатить сумму за моральный ущерб.
Участники дележа средств, высуженных у застройщика:
а) владельцы квартир. Аналогичная ситуация и при покупке новых квартир: начать нужно с того, что немалая часть претензий на качество работ в квартире подается незадолго до истечения гарантийного срока, продолжительность которого составляет 5 лет с момента передачи квартиры собственнику. Таким образом, получается, что жила семья 4,5 года в квартире, всех все устраивало и вдруг оказалось, что стены кривые, двери установлены с недопустимым уклоном, балконные двери не закрываются и т.д. При этом, согласно п.1 ст. 723 гл. 37 р. IV ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ при обнаружении недостатков, владелец квартиры имеет право потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в оговоренные сторонами сроки;
- пропорционального снижения стоимости произведенных работ;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков третьими лицами.
Безусловно, все владельцы выбирают возмещение расходов, затрачивая полученные средства отнюдь не на улучшение качества отделки;
б) юристы. Значительное количество жалоб обусловлено также активностью частнопрактикующих юристов и юридических компаний, которые увидели золотое дно в тяжбах с застройщиками и поэтому тратят немалые средства на рекламу своих услуг и не гнушаются поквартирным обходом только что сданных в эксплуатацию домов и домов, у которых заканчивается гарантийный срок. При этом, расписывая реальную возможность получения значительной суммы, которая позволит новоселам приобрести мебель или решить другие финансовые вопросы, обычно имеющиеся у семьи, купившей новую квартиру, представители юридических компаний не упоминают о том, что, получив компенсацию, владельцы теряют право на гарантийное обслуживание и застройщик уже не будет принимать их жалобы на качество отделочных работ или установку оконных рам, входных и балконных дверей. Кроме этого, юридические компании, действуя от имени владельцев квартиры и выигрывая процесс, во многих случаях получают значительную часть суммы, т.е. средства, полученные от застройщика, ни в коей мере не становятся компенсацией жильцам за недостаточное качество работ, а оказываются средством обогащения предприимчивых дельцов;
в) специалисты, обследующие квартиры. Сумма средств, взыскиваемых с застройщика за работы, выполненные с ненадлежащим качеством, определяется специализированной компанией, имеющей допуск СРО на работы по обследованию. И таких компаний, созданных только для того, чтобы обследовать квартиры на гарантии, стало много. Среди них есть компании, оснащенные современными приборами, прошедшими своевременную поверку, в штате которых работают квалифицированные специалисты, профессионально оперирующие требованиями нормативных документов. Но есть и другие, где работают малоопытные сметчики, которые, слабо разбираясь в технологии обследований и нормативной базе, сравнивают полученные с помощью лазерного уровня результаты с данными, величина которых должна определяться при помощи двухметровой рейки, и приведенными к тому же не в ГОСТ, СП или СНиП, а в каком-либо справочнике.
При этом в заключениях таких организаций совершенно произвольно (может быть по незнанию) подменяются понятия и на этом основании работа бракуется. Например, для металлических дверей и окон из ПВХ-профилей существует понятие «отклонение кромок от прямолинейности». Это значит, что кромка створки окна или двери не должна отклоняться от прямой на определенное нормативом расстояние, т.е. этот параметр фиксирует плотность примыкания створки к раме. При этом согласно требованиям ГОСТов отклонение от прямолинейности измеряется при помощи мерных щупов. Во многих заключениях на основании этого требования бракуется установка дверей и окон, установленных с отклонением от вертикали, регламентируется демонтаж и монтаж конструкций заполнения проемов, а некоторые особо «квалифицированные» специалисты требуют еще и замену полотен или створок, считая неустранимым дефект установки дверного или оконного блока с наклоном. В то же время допускаемые отклонения указаны в приложениях к ГОСТам, но приложения эти являются рекомендуемыми, а не обязательными, поэтому браковать работы нельзя даже на их основании.
Как бороться с потребительским экстремизмом?
Основные претензии к отделке квартир в многоэтажном жилом доме относятся к стенам, потолку и полу. Здесь все ориентируются на СНиП 3.04.01-87, который хоть и не входит в «Перечень национальных стандартов и сводов правил…», вследствие чего обязательным не является, других нормативных документов, позволяющих оценить допустимость или недопустимость тех или иных отклонений, нет. Поэтому и специалисты, проводящие камеральную обработку результатов замеров и суды, рассматривающие дела, ориентируются на требования именно СНиП 3.03.01-87.
Учитывая, что проблема выплаты немалых средств на ремонт квартир в новостройках, который истец не собирается выполнять с самого начала, актуальна практически для всех застройщиков, особенно тех, которые ведут массовое жилищное строительство, целесообразно реализовать несколько мероприятий, в частности:
- поскольку допускаемые отклонения, указанные в СНиП 3.04.01-87, были определены еще в середине 70-х годов прошлого века и с тех пор не корректировались, на уровне НОСТРОЙ разработать и утвердить реальные допуски на внутреннюю отделку;
- до введения в действие новых стандартов, допускаемые отклонения видов отделочных работ указывать в рабочих чертежах на конкретный объект с тем, чтобы привязать их к договору долевого участия или договору купли-продажи квартиры в жилом доме, построенному по конкретным рабочим чертежам.
В обоих случаях при определении допусков на отделку необходимо учитывать допустимые отклонения несущих конструкций – стен, перегородок и перекрытий, указанных в нормативах, исполнение которых обязательно согласно «Перечня национальных стандартов и сводов правил…».
Автор: Евгений Фейгин, инженер, г. Красноярск
Источник