Аннотация: Всегда ли справедливо платить арендную плату за помещение, которое Вы захотели выкупить по справедливой рыночной стоимости, но в силу несогласия с рыночной стоимости вынуждены были обратиться в суд для урегулирования возникших разногласий? Проведенный анализ судебной практики позволяет сделать вывод о возможность возврата уплаченной арендной платы, а также имеющиеся подводные камни при рассмотрении дела. Основные мысли посвящены последним изменениям судебной практики, а также влияние выводов органов судебной власти на рассмотрение дела.
Как мы все помним в 2013 и 2014 годах арбитражные суды были завалены исковыми заявлениями субъектов малого и среднего предпринимательства, которые обратились в суд для достижения справедливости и установления действительной рыночной стоимости, выкупаемого объекта недвижимости.
Сейчас наступил период, когда все эти дела с требованием обязать заключить договор купли-продажи, а также урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи доходят до финальной точки и цель всех трудов достигнута – получено свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. Многие юристы столкнулись с вопросом: «Сэкономили или нет?». Давайте разберемся.
Например: Компания к Вам обратилась с просьбой о снижении стоимости объекта. Стоимость, указанная в проекте договора купли-продажи, допустим 72 000 000 рублей. По результатам Вашей оценки стоимость помещения 53 000 000 рублей. На первый взгляд экономия очевидна. Вывод: идти в суд стоит.
Далее предположим, что в первой инстанции у Вас прошло все идеально, вы назначили экспертизу, она прошла с определением оценки приближенной к Вашей.
Однако. Разумное развитие событий, что после получения решения в полном объеме, вы получите и апелляционную жалобу Департамента городского имущества с явным «возмущением» и «несогласием», что желаемое Вами помещение стоит 53 000 000 и мы пойдем во второй раз доказывать, что «мы правы Уважаемый суд!».
Предположим, что и апелляционный суд, подумав над Вашей нелегкой ситуацией, придет к выводу о том, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Клиент сразу спросит: «Уже можем получить договор и подписать его? У меня вообще-то арендная ставка космическая!». С болью в сердце, мы вынуждены огорчать надежды клиента и просить ждать еще кассацию, а потом еще пока выдадут договор. Естественно, когда мы сядем за стол переговоров с вопросом о продуктивности сотрудничества, мы получим рассуждения на тему «Я больше потратил, чем сэкономил».
И здесь у юристов возникает вопрос: «Так правомерно ли мы платили арендную плату в бюджет, в то время как по вине государственного органа мы были лишены права купить объект недвижимости по справедливой цене?».
Давайте разберемся. Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
То есть, осуществляется сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, но с особыми условиями, определенными федеральным законом.
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
«Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ)».
Вывод: обязанности по внесению арендной платы после подписания договора купли-продажи прекращаются, а внесенная арендная плата подлежит взысканию с лица, получившего эту арендную плату в виде убытков и неосновательного обогащения.
Мысль подтверждается п. 6 вышеуказанного Постановления «В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения».
Согласно ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ определен порядок реализации преимущественного права, с закреплением сроков. По общему правилу договор купли-продажи должен быть заключен в течении 3-х месяцев со дня подачи заявления в «одно окно».
То есть, если заявление было подано 01.01.2013 предельный срок, определенный федеральным законом, в который должен быть подписан договор будет 01.04.2013 года.
Разберем на живом примере: Заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения было подано 01.01.2013, после появления разногласий в части цены выкупаемого имущества и судебных разбирательств договор купли-продажи был зарегистрирован, к примеру, 01.01.2015 (после постановления кассационной инстанции), то с 01.04.2013 по 01.01.2015, у арендатора (покупателя) прекращается обязанность по уплате арендной платы.
Почему убытки и неосновательное обогащение?
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Однако однозначно арендную плату к реальному ущербу или к упущенной выгоде отнести нельзя. Объяснение этому можно найти в ст. 16 ГК РФ.
В которой обозначено, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, в том числе издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
То есть действия Департамента, выразившиеся в уклонении от подписания договора купли-продажи с рыночной стоимостью объекта недвижимости, фактически является незаконными действиями, которые влекут убытки в виде арендной платы, уплаченной в период судебных разбирательств.
Уклонился или нет?
До 20 марта 2014 года требования, по установлению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости формировались именно посредством предъявления требований обязать Департамент заключить договор купли-продажи на определенных судом условиях.
После 20 марта 2014 года судьей Буниной О.П. решением по делу № 40-89820/2014 требования звучали – урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости. Смена исковых требований была обусловлена тем, что договор купли-продажи в силу закона считается заключенным, следовательно, Департамент городского имущества не уклонялся от заключения договора купли-продажи, таким образом, сторону нельзя обязать заключить договор, который уже считается заключенным. У сторон возникли разногласия в части цены выкупаемого объекта, следовательно, требуется внесение определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий.
Вывод: В случае предъявления требований в «форме» обязать Департамент заключить договор купли-продажи судом устанавливался факт уклонения Департамента от подписания договора и продажи объекта недвижимости по справедливой рыночной стоимости, что влечет отсутствие необходимости доказывания вины в процессе о взыскании арендных платежей, уплаченных после истечения предельного срока на заключение договора купли-продажи.
Что же касается ситуации, когда требования формировались - урегулировать разногласия, а также изложения договора купли-продажи в установленной судом редакции, присутствует ли здесь явное уклонение Департамента от заключения договора купли-продажи?
Решением по делу № А40-178929/2014 Голоушкиной Т.Г. сделан вывод о том, что «в силу ст. 445 ГК РФ у сторон имеется право на возражение и передачу спора на разрешение в суд. Убытки могут быть возмещены только в случае необоснованного уклонения от заключения договора». Однако, истцу помимо требуемых, ст. 393 ГК РФ факта нарушения обязательства, причинной связи между нарушениями и возникшими убытками и размера таких убытков, также необходимо доказать тот факт, что истец, как предполагаемый собственник принадлежащего ему имущества, участвовал в уплате налогов, сборов и иных платежей по имуществу.
Фактически: Ваше нарушенное право, выразившееся в установлении несправедливой рыночной стоимости, было восстановлено решением суда, обязать Департамент заключить с Вами договор купли-продажи или урегулировать разногласия и изложить договор в определенной судом редакции.
Кто же все-таки ответчик?
Ситуация до 23 июня 2015 года была предельно ясна и довольно четко закреплена нормативно-правовых актах и в судебной практике – ответчиком по данной категории дел является Департамент городского имущества города Москвы.
П. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года гласил: «В случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, необходимо иметь в виду, что ответчиком по такому делу должны признаваться Российская Федерация, соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа.
При удовлетворении иска взыскание денежных сумм производится за счет средств соответствующего бюджета, а при отсутствии денежных средств - за счет иного имущества, составляющего соответствующую казну».
По искам о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями/решениями должностных лиц гос. органов, выступает главный распорядитель средств федерального бюджета по ведомственной принадлежности. Правило закреплялось в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 2.
В связи с судебной реформой, а именно упрощением Высшего Арбитражного Суда РФ и образованием единого Верховного Суда РФ практика ВАС РФ сохранялась ровно до тех пор, пока не будет изложено мнение ВС РФ по данным вопросам.
23 июня 2015 года ВС РФ высказал свою позицию и закрепил ее Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в п. 12 содержится: «по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков».
То есть сегодня, Истец, решивший обратиться в суд для взыскания излишне уплаченной арендной платы за время истечения предельного срока на заключение договора купли-продажи до реальной даты заключения, должен вооружится доказательствами не только реального уклонения от этого заключения, но и причинной связью между этим уклонением и возникшими убытками, размера таких убытков, но и доказательствами, того что эти убытки возникли именно по вине Департамента.
