Содержание
Введение.
Механизм регистрации ТСЖ
На какой земельный участок могут претендовать жители
Процедура получения земельного участка
Возможные основания для отказа
Оформление земельного участка под многоквартирным домом.
С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Ряд вопросов связан с оформлением права собственности на земельный участок под таким домом.
С вступлением в силу 1 марта 2005 года ЖК РФ в российском законодательстве были закреплены нормы, позволяющие собственникам жилых помещений реализовать свои права в отношении не только приватизированного (или приобретенного иным способом) жилья, но и земельных участков под ним. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в нем.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Исходя из ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Если же подобный земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Итак, у собственников помещений в многоквартирных домах возникает право общей долевой собственности на земельный участок, где расположены эти дома.
Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Иными словами, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. А право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах. При этом издания данными органами ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется.
Таким образом, в силу закона при приобретении прав на жилое помещение в многоквартирном доме приобретаются права на земельный участок под таким домом. При приобретении квартиры эта доля переходит к приобретателю, запретить такой переход нельзя. То есть земельный участок, а вернее, его часть, пропорциональная площади квартиры, изначально входит в стоимость квартиры. Отметим, что доля в общей собственности пропорциональна площади квартиры собственника.
Однако сам земельный участок нужно сформировать, потому как в него будет входить не только земля под домом, но и элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации дома объекты, расположенные на земельном участке. Границы и размер участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Площадь участка вычисляют органы власти, руководствуясь как федеральным, так и региональным законодательством. Для того чтобы сформировать земельный участок, нужно собрать общее собрание собственников дома и принять на нем решение, затем подать документы в региональные либо в муниципальные органы власти. Перечень документов и орган определяются каждым субъектом самостоятельно. Как правило, в перечень документов входит заявление о формировании земельного участка, протокол общего собрания собственников, на котором принято решение о формировании.
1. Механизм регистрации ТСЖ
Государственная регистрация ТСЖ – только первый (хоть и самый важный) повод для обращения в регистрирующий орган, и дорогу туда председатель правления ТСЖ не должен забывать! На самом деле весь период существования юридического лица – и ТСЖ в том числе, от его создания и до ликвидации (либо реорганизации), руководитель организации должен обращаться в регистрирующий орган, чтобы представить те или иные сведения о ТСЖ и/или получить нужные документы.
После того, как проведено первое (организационное) собрание членов ТСЖ, на котором должны быть приняты следующие решения:
о создании ТСЖ,
об утверждении Устава ТСЖ,
об избрании правления и председателя правления ТСЖ,
Необходимо подготовить пакет документов и зарегистрировать ТСЖ в регистрирующем (налоговом) органе, которому подведомственно место нахождения (адрес) ТСЖ. Можно для совершения этих действий прибегнуть к услугам специализированной юридической фирмы, затратив определенную сумму денег. Но можно и действовать самостоятельно.
Довольно подробно все необходимые действия по регистрации ТСЖ описаны на официальном сайте Управления ФНС России по г. Москве в разделе «Государственная регистрация юридических лиц» https://www.nalog.ru/. Следует иметь в виду, что на этом сайте отражены не все изменения законодательства, регулирующего государственную регистрацию.
Подготовка пакета документов
Заявление и другие необходимые для государственной регистрации документы в регистрирующий (налоговый) орган подает заявитель из членов созданного ТСЖ, уполномоченный протоколом учредительного собрания – например, избранный председатель правления ТСЖ.
В регистрирующий орган заявителем должны быть поданы следующие документы:
Заявление формы Р11001, заполненное печатными буквами черными или синими чернилами, либо машинописным текстом (заполненное заявление также можно распечатать на принтере). Заявление и все необходимые листы приложений должны быть подписаны заявителем. Подпись заявителя в разделе 7 заявления обязательно должна быть засвидетельствована нотариусом. Первые три листа заявления содержат основные сведения о регистрируемом ТСЖ. К этим трем листам обязательно должны быть добавлены следующие листы формы Р11001:
Листы Б. «Сведения об учредителях юридического лица – физических лицах» - по одному листу на каждого члена правления, избранного на учредительном собрании. Указываются полностью фамилия, имя, отчество, ИНН (только при наличии Свидетельства из налоговой инспекции либо отметки в паспорте об ИНН), сведения о паспорте (или ином заменяющем его документе), сведения о месте жительства (в точном соответствии с регистрацией по месту жительства). В числе владельцев помещений многоквартирного дома, создающих ТСЖ, могут быть не только граждане, но и организации (включая муниципальные и государственные органы власти). В этом случае на каждую такую организацию надо заполнить лист А - «Сведения об учредителях юридического лица - юридических лицах». В этом листе заявления нужно указать организационно-правовую форму (например, Общество с ограниченной ответственностью, Закрытое акционерное общество, учреждение и т.п.) и полное наименование организации, ее Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) и дата его присвоения, адрес организации и контактный телефон, ИНН и код причины постановки на учет (КПП). Эти сведения должны точно соответствовать сведениям, внесенным в Единый государственный реестр юридических лиц, которые взять из выписки из ЕГРЮЛ, выдаваемой налоговым органом по месту нахождения организации.
Лист Г. «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица» - на председателя правления ТСЖ. Указываются полностью фамилия, имя, отчество, ИНН (при наличии Свидетельства из налоговой инспекции либо отметки в паспорте об ИНН), сведения о паспорте (или ином заменяющем его документе), сведения о месте жительства (в точном соответствии с регистрацией по месту жительства).
Лист Ж. «Сведения о видах экономической деятельности». В разделе должны быть указаны коды по классификатору ОКВЭД и соответствующие этим кодам наименования всех видов экономической деятельности, которые будет осуществлять ТСЖ. В первой строке должен быть указан основной вид деятельности: например, 70.32 (Управление недвижимым имуществом), либо 70.32.1 (Управление эксплуатацией жилого фонда). После основного вида деятельности указываются другие виды деятельности ТСЖ Если, допустим, у ТСЖ есть нежилые помещения, которые будут сданы арендаторам, то можно в перечень видов деятельности включить 70.20 (Сдача внаем собственного недвижимого имущества).
Устав ТСЖ, утвержденный на учредительном собрании – в двух экземплярах.
Протокол учредительного собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ, был утвержден Устав ТСЖ, было избрано правление ТСЖ – в одном экземпляре.
Квитанция об уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей (в подлиннике).
В случае если ТСЖ создается на территории г. Москвы, в квитанции об уплате государственной пошлины должны быть указаны следующие реквизиты (они опубликованы на официальном сайте Управления ФНС России по г. Москве https://www.nalog.ru/ в сведениях о Межрайонной инспекции ФНС России № 46 по г. Москве, которая регистрирует все юридические лица, созданные в г. Москве после 16.12.2004 г. независимо от их места нахождения):
Наименование получателя платежа: УФК г. Москвы для ИФНС №26 по г. Москве;
Налоговый орган: ИНН 7726062105 КПП 772601001 л/с 4010770026;
Код ОКАТО: 45296575000;
Номер счета получателя платежа: 40101810800000010041;
Наименование банка: Отделение 1 Московского ГТУ Банка России, г. Москва;
БИК: 044583001;
Код бюджетной классификации: 182 1 08 07010 01 1000 110;
Назначение платежа: государственная пошлина за государственную регистрацию ТСЖ (указывается конкретное наименование);
Сумма платежа – 2000 рублей;
В сведениях о плательщике указываются фамилия, имя, отчество, адрес заявителя.
Подача документов ТСЖ в регистрирующий орган
После того, как заявление о государственной регистрации ТСЖ, протокол учредительного собрания и оба экземпляра Устава ТСЖ полностью подготовлены, подпись заявителя в заявлении о регистрации засвидетельствована нотариусом, и государственная пошлина уплачена, нужно все эти документы подать в регистрирующий орган (налоговую инспекцию), которому подведомственно место нахождения ТСЖ.
В Москве документы направляются в Межрайонную инспекцию ФНС России № 46 по г. Москве, независимо от адреса ТСЖ. Именно эта инспекция осуществляет государственную регистрацию всех юридических лиц, создаваемых в Москве. Адрес, подробные сведения о расположении этой инспекции и схема проезда опубликованы на официальном сайте Управления ФНС России по г. Москве ( https://www.nalog.ru/) в разделе «Подведомственные организации: контактная информация по инспекции».
В других регионах России сведения о регистрирующем органе, которому подведомственно место нахождения ТСЖ, можно найти на официальных сайтах Управлений ФНС России по регионам. Ссылки на все эти сайты приведены в подразделе «Территориальные налоговые органы» раздела «Структура ФНС России» официального сайта Федеральной налоговой службы Российской Федерации (https://www.nalog.ru/).
Законом предусмотрено два способа направления документов:
Первый способ:
документы представляются в налоговый орган непосредственно, то есть сам заявитель (или уполномоченное им лицо) отвозит документы в налоговую инспекцию и сдает их в отдел, уполномоченный принимать такие документы. Работник налогового органа, принявший документы, выдает заявителю (или уполномоченному им лицу) расписку в приеме документов (лист «З» формы Р11001) с подписью и печатью, а также сообщает дату выдачи готовых документов. В пятидневный срок после приема документов налоговый орган должен осуществить государственную регистрацию ТСЖ и одновременно постановку на учет в налоговом органе, либо же вынести обоснованное решение об отказе в регистрации. В первом случае – на руки заявителю (или его представителю) выдаются свидетельства о государственной регистрации ТСЖ и о постановке ТСЖ на налоговый учет, один экземпляр Устава ТСЖ с отметкой о регистрации, а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц со сведениями о созданном ТСЖ. В случае неявки уполномоченного лица (заявителя) в указанный срок, на следующий день эти документы направляются почтовым отправлением по адресу заявителя. Если же заявителю не повезет и регистрирующий орган откажет в регистрации ТСЖ, то в тот же срок и в том же порядке заявителю выдается либо направляется почтой мотивированное решение об отказе в регистрации. В случае несогласия заявителя с доводами регистрирующего органа это решение можно обжаловать в судебном порядке.
Второй способ:
документы направляются в налоговый орган ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Тогда расписка в приеме документов, а потом – и свидетельство о государственной регистрации ТСЖ, свидетельство о постановке на налоговый учет ТСЖ, Устав ТСЖ с отметкой о регистрации, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц должны быть высланы заявителю почтой в те же сроки. Только имея на руках свидетельство о государственной регистрации ТСЖ, свидетельство о постановке на налоговый учет ТСЖ, Устав ТСЖ с отметкой о регистрации и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, можно изготовить печать ТСЖ, открыть счет в банке и начинать деятельность ТСЖ как юридического лица.
Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и копии документов из регистрационного дела ТСЖ
Выписки из ЕГРЮЛ являются основным официальным документом, подтверждающим внесение сведений об организации в Единый государственный реестр, и предъявляются в установленных законом случаях – например, при оформлении подписи в банке либо при оформлении прав на недвижимое имущество, принадлежащее ТСЖ.
Выписки из ЕГРЮЛ со сведениями о юридическом лице выдаются самому юридическому лицу бесплатно по его письменному заявлению, подписанному руководителем. Выписки из ЕГРЮЛ со сведениями о юридическом лице выдаются любому заинтересованному лицу за установленную плату по его письменному заявлению, к которому приложен документ об оплате (копия документа об оплате). Плата за выдачу выписки из ЕГРЮЛ составляет 200 рублей при исполнении запроса в течение 5 дней после его поступления в регистрирующий орган, а за срочное исполнение запроса – не позднее следующего рабочего дня – плата составляет 400 рублей.
В том же порядке и за ту же плату регистрирующий орган выдает заверенные копии документов из регистрационного дела юридического лица, но бесплатная выдача копий документов не предусмотрена законом. Исключением являются запросы судов, правоохранительных органов, органов власти, подаваемые в рамках исполнения ими своих полномочий – такие запросы выписок из ЕГРЮЛ и копий документов всегда исполняются регистрирующим органом бесплатно.
Следует иметь в виду, что регистрирующий орган не предоставляет персональные сведения о физических лицах – об ИНН, паспортные данные, адрес места жительства, так что выписка из ЕГРЮЛ, выдаваемая посторонним лицам, не будет содержать такие сведения. Не будут выданы и протоколы собраний членов ТСЖ, если в них были указаны адреса (и, возможно, паспортные данные) участников собрания. Это ограничения не распространяются на копии учредительных документов юридических лиц – они выдаются по запросу любого лица, даже если содержат упомянутые персональные сведения.
2.На какой земельный участок могут претендовать жители
Общим имуществом в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК являются: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом речь также идет о так называемой придомовой территории жилого дома. В частности, к придомовой территории относятся пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и вся та территория, за уборку которой платят жильцы этого дома на основании договора, заключаемого жильцами с управляющей компанией .
Расчет площади придомовой территории осуществляется согласно п. 3.4 Методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства РФ по земельной политике от 26 августа 1998 г. N 59 . Зачастую органы публичной власти стараются ограничить площадь придомой территории жилого дома. Следует отметить и тот факт, что после прохождения процедуры регистрации права общей долевой собственности и оформления прав на землю под многоквартирным домом возникает обязанностей граждан, прошедших такую процедуру, платить земельный налог и чем больше площадь земельного участка - тем больше налог на него. Может быть, именно поэтому россияне пока взвешивают все "за" и "против" и не торопятся оформлять свои права на земли под домами, в которых живут?
3. Процедура получения данного земельного участка
Исходя из текста статьи 16 Вводного закона, можно выделить два способа приобретения права собственности на земельный участок:
- бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформи
- формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета, в случае если земельный участок, на котором расположены мно
4.Возможные основания для отказа (анализ судебной практики)
Отсутствие документов, предоставление которых необходимо
Необоснованные заявленные собственниками помещений требования к границам и площади земельного участка
Наличие прав третьих лиц на земельный участок, прекращение которых невозможно, и другие предусмотренные законодательством
Выявление факта, что объект недвижимого имущества не является многоквартирным домом
Земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, за исключение случая, если требуется изменение границ земельных участков под многоквартирными домами.
1)Кассационное Определение Пермского Краевого Суда от 27.12.2011г. по делу №33-13295-2011 (некорректность заявленной общей площади земельного участка, с указанием представления иного протокола общего собрания собственником помещения в многоквартирном доме без указания площади земельного участка, подлежащего формированию).
2)Девятый Арбитражный Апелляционный Суд Постановление от 4.06. 2012 г. от № 09 АП-12472/2012 (заявитель не предоставил документы для государственной регистрации права на земельный участок подтверждающий размер его доли в праве общей долевой собственности на земельный участок)
3)Постановление ФАС Московского Округа от 13.07.2011 № КГ-А40/6558-11 по делу № А40-71697
10-109-601 (Общество обратилось с заявление о государственной регистрации указанного права на общее имущество в многоквартирном доме, состоящим из земельного участка, в чем ему было отказано, поскольку в заявлении не был указан размер доли в праве общей долевой собственности)
4)Решение Арбитражного Суда г. Москва от 15.03.2012 по делу № А40-71697/10-109-601 (истец в обращении к ответчику не указал размер доли в праве общей долевой собственности)
5) Постановление Четвертого Арбитражного Апелляционного Суда от 27.08.2010г. по делу № А19-6674/2010 (ТСЖ не предоставило необходимых документов, кроме протокола общего собрания собственников, так же не был соблюден порядок прохождения документов необходимых для формирования земельного участка под многоквартирным домом)
