В 2018 году испанская недвижимость является одной из самых востребованных в Европе. В определённый момент местный рынок "подкосил" мировой финансовый кризис, но в 2016 году показатели вышли "в плюс", а за 2017 год испанское дома и квартиры прибавили в цене 3,8%. На данный момент среднестатистический "квадрат" оценивается в €1585. А ведущие аналитики и агентства в 2018 году прогнозируют дальнейший рост на 4%-5%.
Популярные регионы у россиян
Крупные инвесторы предпочитают вкладываться в коммерческие площади Мадрида и Барселоны, студенты и карьеристы присматривают жильё в городах с необходимой инфраструктурой, но большинство иностранцев интересует сектор курортного жилья. Что может быть лучше, чем отдыхать на Средиземном море? Именно поэтому рынок испанского жилья имеет "крен" на юго-восток: чем ближе к побережью, тем популярнее. У россиян особым спросом пользуется провинция Аликанте, что на побережье Коста-Бланка. А самый "русский" город Испании — это Торревьеха, там "осела" значительная часть наших соотечественников-эмигрантов.
Кроме того, россияне облюбовали Каталонию и побережье Коста-Брава. Там жильё стоит на порядок дороже, зато недалеко находится самый популярный город страны — Барселона, а также граница с Францией. Ещё нашим соотечественникам по душе регион Андалусия, что на юге страны. В Малаге, Марбелье и Эстепоне есть все условия для отдыха с пометкой VIP, там расположено множество парусных и гольф-клубов, часто проходят шумные вечеринки и светские рауты.
Ипотека и рассрочка
Если вы способны подтвердить необходимый уровень дохода, испанские банки готовы предоставить вам кредит под покупку жилья на выгодных условиях. Ставка по ипотеке для иностранцев составляет 3%-3,4%. Банк может внести за вас 50% стоимости квартиры или дома, а выплаты можно растянуть на срок до 15 лет или договориться о рассрочке в короткий срок.
К тому же, в Испании при оформлении займа не требуется поручительства. Основные требования такие: доход от 800 евро в месяц, выплаты составляют не более 30% от дохода. Оптимальный возраст с точки зрения местных банкиров — от 25 до 60 лет.
Новостройки
Считается, что жильё в испанских новостройках покупать безопаснее, чем в России. Дело в том, что ваши деньги идут не напрямую застройщику, а в банк, который играет роль гаранта. Соответственно, продавец не исчезнет с вашими накоплениями, оставив здание недостроенным. Потому что деньги от банка (там для строительных компаний открывают так называемые "эскроу-счета") он получает дозировано и может тратить их только на стройматериалы.
Обычно оплата происходит следующим образом: залог (после которого вы "застолбили" за собой ту или иную квартиру) + пять платежей (обычно это 10%+30%+20%+20%+20% от суммы). Важно, что последний платёж вы гасите уже ПОСЛЕ того, как получили ключи. По сути, это и есть выручка застройщика, так что у него есть конкретная мотивация довести строительство до конца и в срок.
Важно знать: в Испании не в чести "серый ключ", покупатель получает в своё распоряжение жильё с отделкой и мебелью. Иногда в стоимость недвижимости включена вся необходимая бытовая техника.
Как выбрать жильё — советы
Покупка недвижимости — это всегда серьёзный и ответственный шаг. Тем более, в другой стране. К сожалению, в любой сфере орудуют нечистые на руку люди, которые жаждут заработать лёгких денег нечестным способом. Так, вам могу продать, например, жильё с долгами по "коммуналке" или даже дом, предназначенный под снос.
Поэтому лучше совершать сделку через агентство недвижимости или хотя бы при помощи юриста. Впрочем, вы сами способны принять некоторые "превентивные меры" для того, чтобы не попасть в просак. Самая очевидная — это исследовать местность, хотя бы немного. Пройдитесь по району вокруг понравившегося дома и приглядитесь к людям, машинам. Посмотрите, какие дети учатся в ближайшей школе. Это уже натолкнет вас на неопределенные выводы. Если кругом вы замечаете вывески на арабском языке, это недобрый знак. Вы же не хотите попасть в гетто эмигрантов или беженцев?
К тому же, существует много нюансов, которые касаются непосредственно самой жилплощади. Например, в отличие от России, в Испании ценятся первый и последний этажи. Жилые комнаты делают маленькими, зато гостиная может занимать чуть ли не половину всей жилплощади, также в порядке вещей два или даже три санузла. Часть окон выходит в патио, которые могут кардинально отличаться друг от друга.
Предназначение жилья
Чтобы понять, на какие детали ориентироваться при выборе жилья, стоит ответить самому себе на главный вопрос — зачем вам это нужно. Мы поможем: существует несколько основных причин для покупки недвижимости в Испании и, возможно, одна из них как раз совпадает с вашими желаниями.
Итак, чаще всего жильё в Испании покупают, чтобы:
— Отдыхать на Средиземном море несколько недель (месяцев) летнего сезона
— "Пережидать" в тёплой стране суровую русскую зиму
— Переехать в Испанию на ПМЖ
— Жить на время учёбы в университете/длительной командировки
— Поселить на старости пожилых родителей (мягкий морской климат благотворно влияет на здоровье)
— Удачно вложить свои деньги и зарабатывать на аренде
Чёткое понимание этого "зачем" — залог правильного выбора, ведь от понимания причин зависит то, как вы будете оценивать расположение и планировку жилья, инфраструктуру города и другие факторы.
Например, если вы планируете летать в Испанию на время отпуска или школьных каникул, главным критерием для вас станет близость к морю. В таком случае стоит присмотреться не к домам с участками, а к небольшим апартаментам, которые не требуют тщательного ухода и постоянного обслуживания.
Для студента важна доступность учебных корпусов и остановок общественного транспорта. А двух- и трёхспальные квартиры рядом с пляжем или достопримечательностями будут хорошим вложением средств, потому что на такой объект будет нетрудно найти арендаторов.
Конечно, если вы собираетесь переезжать на ПМЖ, придётся учитывать намного больше факторов. И узнать больше о существующих типах жилья.
Типы жилья в Испании
Помимо привычных россиянам квартир и отдельно стоящих домов, на Пиренейском полуострове популярны и некоторые другие типы жилья.
Например, таунхаусы. Обычно это двухэтажные постройки на несколько хозяев с отдельными изолированными входами. Это что-то вроде компромисса между квартирой в многоэтажке и частным домом, к тому же в вашем распоряжении будет небольшой участок земли. Во дворике можно устроить зону барбекю, часто таунхаусы строят вокруг территории с бассейном, шезлонгами и небольшим садом из пальм, кустарников и цветов.
В Испании распространены бунгало. Стоят они обычно дешевле таунхаусов, но и квадратов там меньше. Это одноэтажный мини-домик, чаще всего с плоской крышей и открытой верандой. Зато никаких соседей!
В России мало кто слышал о финках — так называются "аграрные" дома для занятий сельским хозяйством. Ещё одно новое для вас слово — это "масия", так в Испании (чаще всего в Каталонии) обозначают загородный дом, который находится в исторически значимом месте или несет в себе архитектурную ценность (например, часть здания построена несколько веков назад в определённом стиле).
Процедура покупки
Чем больше объектов вы посетите, тем больше получите пищи для размышления и пространства для удачного выбора. Это очевидно. Так что не ленитесь ездить с риелтором на просмотры. Затем можно сузить круг "претендентов" и посетить некоторые варианты по второму разу. Чтобы было проще определиться, стоит завести блокнот с разбивкой по конкретным критериям, где вы будете ставить "плюсы" и "минусы" каждой вилле, таунхаусу или квартире. Вместо плюсов и минусов можно выставлять баллы по десятибалльной шкале по каждому пункту. Или придумать свою систему оценки. В общем, тут кому как удобней.
После того, как вы определились с выбором, стоит провести некоторые приготовления. Это значит получить NIE (идентификационный номер иностранца для совершения юридических сделок), открыть счёт в испанском банке, проверить статус недвижимости (на предмет счетов и долгов) и подписать договор о резервации жилья, чтобы его не "перехватили" в последний момент. Скорее всего, с вас попросят внести залог в размере около 3000 евро.
После этого можно подписывать договор купли-продажи.
Налоги и расходы на содержание
Когда вы станете счастливым обладателем испанской недвижимости, не спешите праздновать на всю катушку и "спускать" последние деньги. Потому что налоги и "коммуналку" ещё никто не отменял. Будьте готовы к тому, что вас ожидают некоторые траты.
Налоговая тоже обрадуется вашей покупке. Если вы покупаете новое жильё, вас попросят перечислить в королевскую казну 10% от стоимости (местный аналог НДС). Если вторичное, тогда от 6% до 10% в зависимости от региона страны. Ежегодный налог на владение недвижимостью составляет 0,4%-1,1%.
По 60 евро в год придется отдавать за подключение к системам электричества и водоснабжения. Плюс то, что полагается по счетчику. За воду беспокоиться не стоит, а вот испанский электрический ток в три раза дороже российского. Плата за газ считается по формуле 0,09 евро/кВт·ч. Газ используется как для отопления, так и для нагрева воды и приготовления пищи.
Жители квартир оплачивают услуги управляющей компании. Это вывоз мусора, освещение в подъезде, обслуживание и ремонт лифта, стрижка газона и прочее. В большинстве случаев всё это обходится от 200 до 1000 евро в год. А владельцы домов напрямую или через посредников договариваются об услугах нужных людей: садовника, чистильщика бассейна и так далее. Впрочем, всё это можно делать самому. Страхование жилья стоит примерно 350 евро в год. Набор "телефон, ТВ, безлимитный интернет" — около пятисот.
Если сложить вместе налоги, коммунальные счета и прочие траты, получится от пяти до восьми тысяч евро в год.
Сколько можно заработать на аренде?
В сезон в Испании сдаётся в аренду до 90% курортного жилья, так что найти арендаторов довольно просто. Вы можете сдавать свой объект как посуточно, так и сразу на весь сезон. Впрочем, можно и вовсе сдать квартиру или дом сразу на несколько лет студенту или семье с детьми.
На аренде в Испании можно зарабатывать от 3% до 7% стоимости жилья в год. Чаще всего эта цифра находится на уровне пяти процентов. То есть, если рыночная цена вашей недвижимости составляет 100 000 евро, вы можете зарабатывать около 5000 евро в год. Если вы сдаёте посуточно и активно занимаетесь поиском арендаторов, ваша выручка может достигать 10%.
Климат
В Испании тепло почти всегда. Даже зимой на Пиренеях +15 градусов днём. Вообще, кроме традиционного пляжного отдыха, здесь есть чем заняться круглый год. Страна может похвастаться богатым историческим наследием (замки и другие памятники архитектуры), природными богатствами (от горнолыжных курортов до древних пещер), вкусной едой, вином — в общем, в Испании можно найти развлечение на любой вкус и кошелёк.
В стране бывает более 300 (!) солнечных дней в году. Мягкий климат — одна из причин того, что вторичное жильё со временем практически не дешевеет. Благодаря современным технологиям строительства, теплу и минимальному количеству осадков здания изнашиваются очень медленно. Поэтому покупка недвижимости в стране в любом случае станет грамотным вложением средств.
Если вы присматриваете себе жильё в Испании, агентство испанской недвижимости Estate Spain поможет вам подобрать подходящий объект. Мы предлагаем нашим клиентам большой выбор разных типов жилья во всех регионах страны. Новостройки и "вторичка", маленькие квартиры-студии и роскошные виллы — мы работаем с любым бюджетом и во всех сегментах рынка. Кроме того, мы предлагаем коммерческую недвижимость (офисные помещения, заведения общепита и др) для тех, кто хочет открыть в стране свой бизнес.
Заходите на сайт Estate Spain, знакомьтесь с новостями и подписывайтесь на наши соцсети!
Фейсбук — https://www.facebook.com/spantao/
Telegram — https://t.me/estatespain
Instagram — https://www.instagram.com/estatespain