Как воруют в управляющих компаниях. Часть 1. Служба эксплуатации.
В моей практике было много проектов повышения эффективности управления недвижимостью, практически всегда приходилось сталкиваться с коррупцией. Решил рассказать о своем опыте. Все тут в большей степени относится к коммерческой недвижимости – офисным зданиям, бизнес паркам, торговым центрам, индустриальным площадкам.
Служба эксплуатации отвечает за функционирование объекта, в технической его части. Чем больше и сложнее объект, тем больше и мощнее служба. Обычно техническую эксплуатацию в высококлассных объектах, например, офисах класса «А», осуществляет специализированная компания с налаженными бизнес-процессами. Это не исключает коррупцию, но позволяет контролировать, не допуская беспредельного разрастания. Но чем ниже уровень объекта и ставок, тем вероятнее, что нижеприведенные факты соответствуют действительности.
1. Самое распространённое — это откаты при закупках материалов и оплаты работ, выполняемых внешними подрядчиками. Надо положить асфальт – взяли откат, надо купить трубы – взяли откат. В каждой компании своя процедура согласования закупок, но логика простая – либо согласующий в доле, либо некомпетентен, либо ему все равно. Тендеры не спасают ситуацию – для того, чтобы выиграть «свои» дают низкую цену, а, чтобы оплатить откат - снижают качество работ. Через какое-то время приходится заново все переделывать. Если удается «убедить» руководство заплатить больше – то заводится нормальный «свой» подрядчик. Если нет – то еще лучше – берется тот же (!) или новый дешевый, и все повторяется. В моей практике был случай трехразового ремонта крыши. Рыночная цена была 1,2 млн. рублей. Заявляли «своего нормального» за 1,5 млн. Чтобы «перебить» рынок два раза брали «своих бракоделов» по 1 млн. рублей. На третий год взяли с рынка. Итог: 2 млн. рублей и 6 млн. потери от простоя здания – убытков.
Делать плохо, чтобы переделывать – прямой интерес службы эксплуатации. Именно поэтому на объектах все время что-то чинится, переделывается, улучшается, списывается и покупается.
2. Служба эксплуатации использует большое количество инструментов и материалов, часть из них по старой советской традиции коммуниздится для личного использования или дальнейшей перепродажи. Этим не брезгуют даже руководители службы - в большинстве своем они начинали еще в СССР на предприятиях или в армии, где был принцип «всё вокруг колхозное, всё вокруг моё». В этих случаях не обходится без охраны – она должна контролировать ввоз/вывоз материальных ценностей.
3. Чем больше объект, тем шире горизонты. Директор УК, а тем более владелец, не понимают - сколько электриков, сантехников и дворников необходимо для функционирования объекта. Можно взять «мертвые души», оформить родственников и друзей, использовать «лишние» кадры, как бесплатную рабочую силу в других местах. Например, можно выполнять работы для арендаторов или на сторону.
4. Если зарплаты и премии выдаются наличными, то забирается часть зарплаты или премии, выписываются фиктивные премии, например, за переработки. Простые работяги из Средней Азии, относятся к «доле» руководства с пониманием.
5. Предоставлять услуги арендаторам мимо УК - еще один очень распространенный вид воровства. Уборка помещений, ремонт, электрики, грузчики. Осознано или неосознанно делается всё, чтобы официальные услуги были недоступны – дорого, некачественно, неудобно в заказе и оформлении. На каждом объекте свои правила игры – где-то этим занимаются централизованно, где-то работяги сами договариваются и относят долю начальству, где-то не относят – потому, что «нормальных специалистов найти тяжело» и «зарплаты маленькие, а всем надо жить».
6. Технические помещения должны использоваться по назначению, но если есть свободные, то почему бы не сдать их арендаторам под склады, разрешить проживать трудовым эмигрантам и самое безобидное - хранить колеса нужных людей – колеса топ-менеджмента УК есть на каждом объекте.
В этом случае могут возникнуть конфликты с коммерческой службой по сдаче помещений арендаторам, это их «тема» - поэтому всё зависит от изобретательности и расклада сил на объекте.
7. У службы эксплуатации есть мощные ресурс – они контролируют «входы» и «выходы» коммунальных услуг. Здесь коррупция максимальна на производственных площадках, типа бывших заводов, технопарков.
На закупках коммуналки можно крутить счетчики, брать деньги на решение вопросов с контролирующими от поставщиков, а часть денег забирать себе. Можно закупать дороже у соседей электричество, «которого не хватает» и получать от них откаты.
На «выходе» можно самому продавать своим арендаторам мимо счетчика или соседям. Например, я делал проект на одном крупном предприятии – там от него питался электричеством целый рынок. Платили что-то официально, а что-то наличными. Сколько реально потребляли и платили – неизвестно – мы поставили счетчики и перевели оплату на договор.
Проданное налево электричество компенсируется завышенными тарифами для арендаторов или списывается на нужды объекта и потери в сетях. Завышенные тарифы запрещены, обходится это расчетным методом – считается среднее потребление на 1 м2, умножается в пару раз и выставляется арендатору. Арендатор рассматривает эти расходы, как часть аренды, требуя скидку на аренду. Владельцу подаются цифры, где арендаторы компенсируют 101% затрат на электричество, все, что выше продается. Недобор по аренде остается незаметным, так как у ставок есть вилка. Заработок идет не только от электричества, от всего на чем можно заработать и на мусоре, и на воде, и на тепле.
Далее я расскажу о коррупции в других службах УК. В части 2 будет Отдел аренды.