Вы сдаете квартиру как физлицо и хотите быть честным с государством. Можно не оформлять ИП и при этом получать доход — это законно и легально. Но при этом желательно сдавать декларацию и платить налог на доходы.
И вот вы решили так делать.
Ставка понятна — 13%. Декларацию надо подавать раз в год до 30 апреля. Платить налог — до 15 июля.
Как уменьшить этот налог?
Вы получаете от квартиросъемщиков условные 10000 рублей, но платите за коммуналку, капремонт и интернет. То есть фактически ваш доход за вычетом коммуналки меньше — например, 6000.
Есть такая штука — профессиональные вычеты. Это когда доход по гражданско-правовому договору уменьшают на сумму расходов. Тогда НДФЛ платят с разницы.
Можно ли так делать с арендой квартиры?
Нет, нельзя. НДФЛ придется платить со всей суммы. Даже если коммуналка составляет больше половины от суммы договора с квартирантами.
Всё дело в формулировках. Уменьшать доходы на расходы можно по договорам гражданско-правового характера. Например, если оказываете услуги или выполняете работы.
Договор аренды или найма — это отдельные виды договора. И это не то же, что договор на оказание услуг. В гражданском кодексе для них разные главы.
Договор аренды не указан в статье про профессиональные вычеты. Вот поэтому их и нельзя применять.
Получили 10000 от квартиранта — заплатите 1300 в бюджет. Даже если 4000 рублей из этих десяти — это коммуналка.
А вот если пишете портреты в домашней студии, то доход можно уменьшить на стоимость красок и холста.
Так считает Минфин. Судебной практики нет, но спорить не советую. Хотя до этого налоговая давала другие разъяснения, но вот это письмо Минфина самое свежее.
Что же делать?
Выход есть. Не включайте в сумму арендной платы расходы на коммунальные услуги. Пусть квартиросъемщик возмещает их отдельно — по квитанциям и счетчикам.
Укажите в договоре, что вам компенсируют коммуналку по фактическому потреблению. Это принципиально. Если пропишете фиксированную сумму — могут начислить налог.