2017 год ознаменовался ростом активности целого ряда девелоперов. Первичный рынок жилья Ленинградской области без учета апартаментов пополнился на 4,32 млн. кв. м жилья. В 2016 году удалось построить лишь 3,9 млн. кв. м. Таким образом, рост составил 10%.
Как это было
Ситуация для борьбы в 2017 году была довольно сложная. Спрос шел волнами, то спадая практически до нуля, то быстро поднимаясь до высокого уровня. Обусловлено это внешними причинами. В начале года завершилась программа государственной ипотеки, и потенциальные покупатели решили придержать средства в ожидании новых предложений. В итоге зима для застройщиков оказалась провальной.
Оживление началось в марте, когда ипотечные ставки поползли вниз. Однако до конца весны энтузиазма не хватило, и рынок снова замер. Вопреки традициям он оживился в начале лета и, ознаменовавшись рекордными продажами, опять затих.
Стабилизировалась ситуация лишь во второй половине года. Спрос в это время снова начал расти, а девелоперы стали наращивать темпы, стараясь успеть по-максимуму до принятия закона о запрете долевки, идеи которого стали чаще звучать как раз в этот период. Так что конец года получился традиционно ударным.
В таких условиях застройщики были вынуждены периодически менять тактику, корректируя размеры предложения. Они то ограничивали их, выводя не более 100 – 200 квартир. То резко «подрывали» рынок, выдавая сразу по две тысячи готовых к продаже разнокалиберных объектов. Своеобразный рекорд поставила компания «Полис Групп», выставившая в декабре сразу 2,5 тыс. квартир.
Всего, по оценке аналитиков БН, общими усилиями питерские застройщики вывели на рынок порядка 100 тыс. квартир.
Расстановка сил
Больше всего жилья в прошлом году вывели две компании: на долю «Группа ЛСР» и Setl City приходится 31% от общего числа законченных новостроек. Еще 30% принадлежат другим восьми компаниям. Интересно, что в 2016 году «десятке первых» принадлежало лишь 58% введенного жилья. Это позволяет говорить о еще большем усилении и без того сильных игроков.
Звание абсолютного лидера завоевала компания Setl City. Впрочем, это не стало неожиданностью. Номером один этот застройщик считается не первый год подряд. В этот сложный год он не только не снизил своих показателей, но еще боле упрочился на рынке, увеличив долю с позапрошлогодних 14% до 21%.
В 2017 стратегия Setl City отличалось от той, что демонстрировали конкуренты. Застройщик не придерживал объекты, а ежемесячно выставлял новые. Особенно урожайным выдался май, когда были анонсированы сразу семь новинок.
Опередил других девелоперов Setl City и по количеству стартапов, заявив о строительстве сразу пяти новых жилищных комплексов. Правда, реализацию двух из них пришлось отложить из-за приостановки разрешения на строительство.
Более чем на треть удалось увеличить ввод новых объектов и другому лидеру рынка – «Группе ЛСР». В основном за счет строительства комплексов, заложенных еще в 2016 году. К реализации новых проектов компания подошла осторожно.
Еще восемь застройщиков смогли освоить в прошедшем году объем, примерно равный тому, что продемонстрировали два несомненных лидера. На каждого из них пришлось по 100-250 тыс. кв. м нового жилья. Среди этой «большой восьмерки» были замечены игроки, для которых 2017 год стал прорывным, позволив нарастить активность. Так, «Полис Групп» сумел занять третье место в рейтинге застройщиков, перепрыгнув с него с пятого. А «Эталон ЛенСпецСМУ» почти вдвое увеличил «квадраты», выведя на рынок 194 тыс. кВ. м против 114 тыс. 2016 года.
В десятку сильнейших в 2017 году смогли прорваться сразу три новичка. Все они зашли в Ленинградскую область из других регионов и за год смогли закрепиться и как минимум вдвое увеличить свою активность. Они сумели потеснить компании, ранее обосновавшиеся в топе. Подвинуться за его границы пришлось компаниям «Лидер Групп» и «Петрострой», которые в течение прошлого года резко сократили объемы вводимого жилья.
Также стали аутсайдерами «СПб Реновация» (43,4 тыс. кв. м) и вологодская Seven Suns Development, которые достаточно уверенно чувствовали себя среди лидеров еще в 2015 – 206 годах.
Тенденции рынка
Эксперты БН отмечают три тренда, складывающиеся на рынке первичной питерской недвижимости. Так, продолжается тенденция к концентрации новостроек в пределах Санкт-Петербурга. Область в 2017 году интересовала девелоперов еще менее, чем ранее. Если говорить языком цифр, то доля загородного высотного строительства за этот период уменьшилась с 36 до 28%.
Второе, что можно отметить, это «колебания» площадей. Бюджетное жилье, наконец, прекратило уменьшаться. Средняя площадь квартир в этом сегменте остановилась на отметке 42,2 кв. м. Это говорит о том, что наконец наступила точка насыщения малогабаритным жильем.
Впрочем, тенденция к экономии квадратов не исчезла, а перекочевала в сегмент жилья бизнес-класса. Здесь средняя площадь сократилась весьма значительно: с 64 до 58,8%
Абсолютное большинство новых предложений по-прежнему составляют однокомнатные квартиры и студии. Это легко объясняется: с момента окончания кризиса покупатели не успели накопить денег, чтобы претендовать на жилье большей площади.
Третья тенденция заключается в накапливании «навеса» - квартир, оставшихся нераспроданными. По данным аналитиков БН, разница между построенным и раскупленным составляет примерно полмиллиона квадратных метров. Впрочем, эксперты не видят в этом большой опасности. Летом этого года они ожидают резкое снижение активности застройщиков в связи с ужесточением законодательства. В этой ситуации «навесы» окажутся хорошим заделом.