Есть несколько вариантов. Какой лучше, зависит от обстоятельств.
1. Досрочно погасить кредит.
Самый очевидный и простой вариант. Он подходит, когда есть деньги: досталась квартира от бабушки, продали машину, бизнес пошел в гору, получили материнский капитал. Гасим кредит, банк снимает обременение — можно продавать.
2. Погасить долг за счет покупателя.
Тогда в сделке участвует банк. Покупатель ипотечной квартиры погашает остаток долга, банк снимает обременение. Новая сделка одновременно регистрируется в Росреестре. Удобная схема, когда никто ничем не рискует. Покупатель может положить погасить долг прямо в банке, а остаток положить в ячейку. Продавец заберет их оттуда после регистрации сделки.
3. Переоформить ипотеку.
Если новый заемщик подходит под требования банка и тоже готов платить ипотеку, есть вариант продать долг вместе с недвижимостью. Будет трехсторонний договор о переводе долга. Обременение с квартиры не снимут. Все обязательства по кредиту перейдут покупателю.
В каждой истории могут быть нюансы. Особенно сложно, когда прописаны дети или супруги делят имущество. Но все схемы рабочие. Даже если ипотека, квартиру можно продать.
Если решитесь, не забудьте про НДФЛ и декларацию. Для ипотечных квартир в этом плане исключений нет.