Весь год рынок недвижимости колбасило не по-детски. То ипотеку поддерживают, то оставляют в покое. То долевку усовершенствуют, то вовсе отменяют. Главными ньюсмейкерами стали президент и правительство.
Без госсубсидий
С 1 января была прекращена программа государственной поддержки ипотеки. Ставки по кредитам поднялись на 1-1,5%. Рынок отреагировал предсказуемо: падением спроса на новостройки. (Прaвда, в дальнейшем на протяжении года и ЦБ снижал ключевую ставку, и главный маркетмейкер Сбербанк трижды смягчал условия кредитования; весьма успешными были и совместные программы банков с застройщиками).
Однако в марте президент Владимир Путин, на встрече с медиками в Брянске, внезапно пообещал продолжить софинансирование ставки по ипотечным кредитам. В неловком положении оказались глава Минстроя Михаил Мень и вице-премьер Игорь Шувалов. (Возможно, президент просто был не в курсе, что программа завершена?)
«У нас есть на федеральном уровне программа софинансирования ставки по ипотечным кредитам. Мы будем это продолжать делать, конечно»,- заявил г-н Путин. Прaвда, никаких последствий это заявление не имело.
Приватизация навсегда
В феврале Дума приняла закон о бессрочной приватизации жилья.
Массовая передача жилья в собственность россиян стартовала в 1991 году и должна была завершиться в 2007-м. Сроки продлевали несколько раз. Хотя то Минстрой, то Минфин предлагали остановить приватизацию квартир и комнат, чтобы сохранить в стране социальный жилой фонд.
Однако в пользу сторонников приватизации нашлись более весомые аргументы: во-первых, политические (те, кто не успел, могли огорчиться), во-вторых – налоговые (кадастровая оценка с последующим повышением имущественных налогов охватывает регион за регионом), в-третьих, на собственников можно повесить заботу о жилфонде и еще штрафовать их за «ненадлежащее содержание» (что в Петербурге регулярно и происходит).
Впрочем, показатели приватизации год от года уменьшаются. У нас и так 85% жилья в собственности. Как в Румынии. В развитых странах Европы – 50-60%...
Вместо хрущевок
В феврале президент Владимир Путин и мэр Москвы Сергей Собянин встретились и обсудили проблему реновации хрущевских кварталов столицы. Эта тема немедленно стала главной для федеральных и особенно столичных СМИ.
В апреле были внесены поправки в закон о статусе Москвы. В мае был принят закон города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда…». 1 июля президент Владимир Путин подписал федеральный закон о реновации жилья в Москве. 8 августа столичным правительством Москвы был учрежден Фонд реновации жилой застройки – структура с беспрецедентными полномочиями (продавать и покупать жилье, строить по упрощенной схеме, не платить отчисления в компенсационный Фонд, как другие застройщики и т.д.) Попечительский совет возглавил мэр Москвы Сергей Собянин. В программу войдут более 5000 домов (около 16 млн кв. м), переселению подлежат 350 000 человек.
Затраты столичного бюджета в первые четыре года составят около 400 млрд рублей. Ни в одном из городов, где тоже хватает «хрущевских кварталов», нет и никогда не будет столичных возможностей.
Агентство-миллиардер
В мае наблюдательный совет Внешэкономбанка одобрил предоставление кредита на 14 млрд рублей Агентству ипотечного жилищного кредитования: «Средства будут направлены на финансирование программ развития рынка арендного жилья». Ранее, с 2010 года, агентство использовало другую кредитную линию ВЭБа - на 40 млрд рублей.
Усилия АИЖК по развитию арендного жилья вызвали нарекания Счетной палаты: в рамках проекта агентство почему-то приобретает у застройщиков дорогие апартаменты и инвестирует средства в недвижимость бизнес-класса. Сделки на миллиардные суммы проходят без конкурса и без объявление каких-либо критериев и условий. Причем здесь доступная аренда, аудиторы СП так и не поняли.
А в декабре стали известны подробности следующего займа, который ВЭБ предоставил агентству: кредитная линия с лимитом 40 млрд рублей, общая сумму – 106,2 млрд, срок погашения – 2048 год. То есть ставка – 5,5% годовых.
Надо полагать, на таких условиях любой серьезный застройщик построил бы множество апартаментов эконом-класса, вернул бы кредит и остался в плюсе. У агентства, похоже, другие цели.
Фонд тормозит
29 июля был принят закон о Компенсационном фонде. Эта структура должна была гарантировать, что все начатые застройщиками объекты будут завершены и что деньги дольщиков не пропадут. (Вообще-то он был должен начать работу еще в январе – однако что-то не сложилось). Юридически фонд был зарегистрирован только в октябре 2017-го. Участники рынка указывали, что его деятельность обставлена множеством условий, так что получить деньги в случае банкротства застройщика будет не проще, чем со страховщиков.
Первые отчисления в него - 1,2% от стоимости продаваемого жилья - поступили от застройщиков в конце года. Когда уже стало ясно, что через три года эту структуру надо будет упразднять (вместе с «долевкой»).
Революция провалилась
30 июля 2017 года вступил в силу 218-ФЗ – масштабный пакет поправок в законодательство, регулирующее «долевку». Наиболее важные положения относятся к проектам, по которым разрешение на строительство будет получено после 1 июля 2018 года. Новые условия для застройщика: опыт работы не менее трех лет, не менее 10 000 кв. м введенного жилья. (Мелким фирмам и новичкам не повезло). Экспертиза на все, включая малоэтажку. Принцип следущющий: «один застройщик – одно разрешение». (До свидания, комплексная застройка). Собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% стоимости проекта. Выпускать облигации и привлекать займы для строительства нельзя. Застройщик вправе иметь счет только в уполномоченном банке. Обеспечение обязательств – через внесение 1,2% в Компенсационный Фонд…
Плюс еще много чего, особенно – в плане информационной открытости застройщиков, дополнительные полномочия контролирующих органов и т.д. Это вызывало обширные дискуссии и могло бы в самом деле походить на революцию в долевом строительстве – если не следующие события.
Дачи упраздняют
В конце июля президент подписал закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» Он вступает в силу 1 января 2019-го. Одновременно перестает действовать прежний закон о садоводах 66-ФЗ, принятый еще в 1998 году. Понятия «дача», «дачный дом», «дачный участок» – упраздняются. По умолчанию все дачные участки будут считаться садоводческими. Впрочем, старые документы переделывать (вроде бы) не потребуется. Все дачные и садовые дома (кроме тех, которые в документах указаны как «жилые») становятся «зданиями сезонного использования», предназначенными для «временного пребывания граждан». (Эти чтобы садоводы не предъявляли претензий насчет медицинского обслуживания, пунктов охраны порядка, пожарных и пр.)
Остается открытым главный вопрос: где разрешается размещать садоводства и что в них можно строить. В законе содержится прямое указание: «Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек».
Поворот «все вдруг»
25 октября президент Владимир Путин внезапно поручил правительству готовиться к отмене долевого финансирования в строительстве.
Поначалу даже не были известны сроки предстоящей отмены «долевки» – от 3 до 5 лет. В ноябре конкретизировали: 3 года. Обсуждаются две основные схемы. Или строительство за свой счет и продажа готового жилья (правда, у застройщиков нет таких денег, чтобы строить впрок, а покупатели тем более не готовы приобретать готовое жилье на 25-30% дороже). Или банковское проектное финансирование – тоже плюс 30-40% к сегодняшней цене. И вообще в этой затее просматривается трудно объяснимое стремление поставить строительство жилья в зависимость от банков. Строители, предчувствуя трудные времена, набрали про запас участков. Теперь они спешат обзавестись и разрешениями на строительство. Так что поправки в 214-ФЗ, о которых шла речь выше, просто не успеют в полной мере оказать воздействие на рынок. Полтора-два года (если не больше) застройщики продержатся на старых запасах.
А там уже и отмена «долевки» не за горами – какой смысл переходить на новые правила?
Ипотечная ловушка
В конце ноября на заседании координационного совета по реализации национальной стратегии в интересах детей президент Владимир Путин предложил запустить программу субсидирования ипотечных кредитов для россиян, в семьях которых до 2022 года появится второй или третий ребенок. Возможностями программы при покупке жилья на первичке (или при рефинансировании) смогут воспользоваться семьи, в которых с 1 января 2018 года родится второй или третий ребенок. По расчетам Минстроя, субсидированная ставка позволит снизить расходы на покупку жилья на 800 000 рублей.
Программа будет носить срочный характер: семьи с двумя детьми смогут рассчитывать на поддержку государства (до ставки 6%) в течение трех лет, семьи с тремя детьми — в течение пяти лет. А потом, насколько нам известно, карета превращается в тыкву: по истечении указанного срока – ставка ЦБ плюс 2%.
Проблема в том, что, по данным социологических исследований, появление второго, а особенно третьего ребенка для большинства российских семей становится фактором, сталкивающим семью за черту бедности. И расходы на ребенка после достижения им пятилетнего возраста только растут.
Рекордные долги
К 1 декабря 2017 года ипотечный портфель российских банков впервые превысил пять триллионов рублей. Из них займы на 1,7 триллиона рублей (935 тысяч кредитов) были оформлены в январе-ноябре 2017-го. Об этом сообщил Банк России.
Оригинал на Novostroy.ru