С учетом недавно сформировавшейся практики Верховного Суда появились принципиально новые правила легализации отдельных действий собственников, связанных с переоборудованием своих квартир.
Во-первых, суд посчитал, что не нужно согласовывать с собственниками других квартир, расположенных в доме, факт отключения своей квартиры от системы центрального отопления для установки индивидуального электрообогревателя. Более того, для этого не требуется получать и согласие самой теплоснабжающей организации.
По закону на любые манипуляции с общедомовым имуществом многоквартирного дома должны в обязательном порядке получить согласие собственников других помещений в этом доме, т.к. у каждого собственника есть доля в праве на это имущество.
С одной стороны, отключаясь от общедомовой системы отопления, собственник затрагивает общее имущество дома – систему отопительных труб. Вырезая батарею, он тем самым уменьшает общее имущество дома и воздействует на само функционирование отопительной системы.
Однако суд указал, что батарею, которая расположена в квартире, нельзя отнести к общему имуществу дома, т.к. она предназначена обогревать только одно жилое помещение, принадлежащее собственнику, а не дополнительно еще смежные с ним квартиры.
Поэтому при условии, что отключение от центральной теплосети не приводит к снижению ее характеристик, демонтаж отопительных приборов в квартире не нуждается в одобрении собственниками других квартир.
На этом основании администрация не имеет права отказать в выдаче разрешения на переоборудование жилого помещения.
Во-вторых, суд признал необходимость получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если происходит реконструкция квартиры в сторону расширения ее общей площади.
В частности, было отказано в признании права собственности на переоборудованную квартиру, к которой добавился второй этаж за счет присоединения чердачного помещения.
Гражданка приобрела квартиру на последнем этаже дома с прицелом увеличить ее площадь и получить тем самым за ту же цену квартиру в два раза больше. Она соорудила отдельную лестницу на чердак, провела там сантехнику, прорубила окна в крыше, сделала ремонт и стала узаконивать новые метры жилья.
Проектная организация не нашла каких-либо нарушений в такой реконструкции, на общем собрании 70% собственников жилья проголосовали за проведенную реконструкцию.
Однако Верховный суд усмотрел нарушение в процедуре получения согласия собственников других квартир: по закону 3/4 голосов собственников на реконструкцию жилья требуется в том случае, если площадь помещения не увеличивается по итогам переоборудования.
Здесь же к квартире добавился чердак – общее имущество всех собственников, за счет которого площадь отдельно взятой квартиры увеличилась. Следовательно, на такую реконструкцию нужно получить согласие всех собственников многоквартирного дома (100% голосов).
Это правило применяется ко всем случаям, когда один из собственников увеличивает свое жилье за счет общего имущества (например, очень распространенная ситуация – присоединяется тамбур к квартире).
Таким образом, порядок переоборудования жилых помещений дополнился теперь двумя новыми существенными нюансами.