В России под понятием «сквоттер», часто ошибочно принято понимать только квартирных аферистов, занимающихся незаконным присвоением недвижимости.
Как на «сквоттинг» смотрят юристы и суды? Действительно ли достаточно прожить в пустующем помещении более 15 лет, чтобы получить права на него?
В действительности, проблема признания права собственности в силу приобретательной давности, до сих пор является дискуссионной. Зачастую, в сущности, лица, проживающие в жилых помещениях, которые не принадлежат им на праве собственности, являются порядочными, законопослушными гражданами, которые на протяжении длительного времени несут бремя содержания данных помещений, проводя ремонт, осуществляя коммунальные платежи.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения по признанию права собственности в силу приобретательной давности являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, ст. 234 ГК РФ.
Для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности обязательно наличие следующих УСЛОВИЙ, имеющих существенное правовое значение:
Во-первых: должен истечь установленный законом срок давности владения.
Обычно, всеми называется срок в 15 лет. Однако, необходимо учитывать, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Приобретение недвижимого имущества в собственность на основании приобретательной давности фактически возможно по истечении 18 лет (3 года срок исковой давности + 15 лет- приобретательная давность).
Если на момент подачи иска этот срок исковой давности не истек, то суд может отказать в признании права. Это подход подтверждает и судебная практика.
Срок приобретательной давности в отношении государственного имущества может начать исчисляться не ранее чем с 1 июля 1990 г.
Во-вторых: потенциальный собственник должен владеть имуществом как своим. Владение имуществом как своим собственным подразумевает владение не по договору.
Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по этой причине статья 234 ГК РФ не применяется в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании официальных договорных обязательств (аренды, найма, ренты, безвозмездного пользования и т.п.). Это распространенная ошибка некоторых заявителей, наивно полагающих, что арендуя объект недвижимости свыше 15 лет, они якобы имеют право оформить его в собственность.
В связи с этим, судом выясняется, на каком основании недвижимое имущество поступило во владение истца.
В третьих: потенциальный собственник должен владеть имуществом открыто, не пытаясь скрываться.
Открытость владения предполагает, с одной стороны, явное для всех третьих лиц владение имуществом без попыток его сокрытия, но с другой стороны, владелец не обязан совершать действий, направленных на демонстрацию открытости владения. Определяющим в условии открытости владения является наличие или отсутствие умысла на сокрытие имущества.
В-четвертых: потенциальный собственник должен владеть имуществом добросовестно. Владение, возникшее в результате совершения уголовного преступления, ни при каких условиях не может вести к возникновению права собственности. Владелец, который знает или может знать, что владение возникло в результате уголовного преступления, не может рассматриваться как добросовестный. Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
В-пятых: владение, отвечающее всем указанным выше условиям, должно быть обязательно непрерывным. То есть со стороны владельца не должно быть действий, говорящих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества.
Перспективы признания права на недвижимость по ст. 243 ГК РФ индивидуальны в каждом конкретном случае!
Закрепленная в законе приобретательная давность продолжает вызывать большие трудности с применением на практике.
Подробнее о приобретательной давности и новейшей судебной практике - в специальном обзоре.