Разбираемся в классификации недвижимости
На российском рынке недвижимости выделяют несколько классов жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум. С одной стороны, кажется, что эконом — это подешевле и попроще, а премиум — максимально дорого и шикарно. С другой стороны — критерии очень общие и непонятно, кто решает, какая квартира — комфорт, а какая — бизнес. Почему «квадрат» в одной стоит столько-то, а в другой — заметно дороже? N1.RU решил разобраться в тонкостях классификации жилья.
Как создавалась классификация
Существующая ныне классификация, при которой выделяют классы «эконом», «комфорт», «бизнес» и «премиум», была разработана в 2013 году представителями Российской Гильдии Риэлторов и Фонда развития жилищного строительства (РЖС). Понятия были в обиходе и прежде, но авторы чётко продумали критерии, по которым следует относить жильё к тому или иному классу и определять его конечную цену.
Документ преследовал цель прийти к единой системе по всей стране и прекратить безосновательное использование терминов застройщиками. Дело в том, что до этого РЖС создавал базу новостроек России и выяснил, что в регионах элитным могут назвать такое жильё, которое в столице не потянуло бы и на «комфорт». Красивое слово использовали только, чтобы продать квартиры подороже.
Учитывая подобные манипуляции на рынке, была надежда, что разработанную систему возьмут за основу для законопроекта, который обязывал бы застройщиков строго следовать критериям классификации.
Что сегодня?
В итоге надежда не оправдалась, и принятую систему по сей день используют исключительно как маркетинговую для некого удобства участников рынка и покупателей.
«Классификатор жилья носит больше рекомендательный характер, и, соответственно, каждый регион, каждый застройщик как хочет, так и классифицирует», — комментирует исполнительный директор «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская.
Эксперт привела пример из личной практики, когда агентство недвижимости пыталось классифицировать новостройки крупного города для своих клиентов, опираясь на теории ведущих российских аналитиков. Однако в итоге столкнулось с неприятием со стороны застройщиков:
«Нам звонили застройщики и возмущались, почему мы отнесли их жильё к эконому, когда оно построено из кирпича. Мы объясняли, что кирпич — лишь один из параметров, и он не может повлиять на присвоение статуса «комфорт», ведь у них на одной площадке по 20 однокомнатных квартир и находятся они в самом удалённом районе. Ну какой это может быть комфорт?».
Чем же различаются классы жилья? Покупатель в силах и сам определить, к какому классу относится жильё. Назовём основные критерии каждого класса.
Эконом
С этим классом особая история. С нынешнего года понятие «эконом-жильё» уйдёт из употребления, для чего был разработан и в январе подписан президентом России специальный закон. На смену придёт термин «стандартное жильё». Причём для него стандарты и критерии будут разработаны на федеральном уровне — в Минстрое РФ. Пока неясно, что именно это будут за стандарты, но, тем не менее, эконом есть эконом, как его ни назови.
Пока это самое доступное жильё, часто малометражное. Площадь квартиры-студии в данном классе может быть всего 20–25 квадратных метров. Как правило, квартир много, и во всём доме, и на одной подъездной площадке. Все они с идентичной планировкой. Качество строительных и отделочных материалов низкое или среднее. Сам дом чаще панельный или монолитно-кирпичный, расположен на окраине города или в микрорайоне, который только начал застраиваться и развиваться. Вокруг может быть минимальное благоустройство, отсутствовать парковка.
Комфорт
Комфорт может не предлагать особых планировок или слишком больших площадей, однако, в отличие от эконома, этот класс гарантирует более качественные материалы и продуманные инженерно-технические решения. Дома комфорт-класса располагаются в доступных районах, куда легко добраться любым транспортом. Вокруг должна быть вся нужная инфраструктура, а территория непосредственно у дома — благоустроена. Отделка квартир может быть предчистовой, но качественной. Подъездам и местам общего пользования застройщик также уделяет внимание: использует хорошие отделочные материалы, устанавливает современные лифты, систему вентиляции. В доме может быть предусмотрена система охраны, а в квартиры заранее проведено телевидение и интернет.
Бизнес
Бизнес-класс отличают более интересные, иногда совсем далёкие от стандартных планировки и архитектурные решения. Это могут быть, например, двухъярусные квартиры с панорамными окнами и большими балконами-лоджиями. На этаже допускается наличие не более четырёх-шести квартир. Сами дома тоже особые, такие точно должны выделяться на фоне типичной городской застройки. Одна из главных характеристик — наличие парковок, возможно — подземный паркинг. Вокруг опять же развитая инфраструктура, но не только необходимые школы, больницы, магазины и так далее, но и крупные ТЦ, офисные центры.
Премиум
Премиум-класс — это самые современные дома с максимально возможным остеклением, расположенные в центре или в престижных районах города, нередко вблизи парков или рек. Это исключительно уникальные архитектурные решения и качественные материалы без единого намёка хоть на малейшую экономию. В таком доме не только квартиры, но и холлы, и лестничные площадки отделаны, словно в музее. Жители домов премиум-класса должны чувствовать себя, как за каменой стеной. Видеонаблюдение, консьерж — всё это даже не оговаривается. Территория полностью охраняется и закрыта от посторонних. Само жильё всегда просторное. Однокомнатная квартира никак не может быть меньше 60 квадратных метров. Чаще это многоярусные квартиры метражом от 100 и более «квадратов» с несколькими санузлами и всегда высокими потолками (не менее трёх метров). Опять же обязателен паркинг. На одну квартиру может быть предусмотрено сразу два машиноместа.
Классы жилья в Самаре
На рынке Самары можно найти ярких представителей всех четырёх классов. По мнению президента Поволжской Гильдии Риэлторов и генерального директора ГК «Камертон» Ирины Семенюк, в городе строится жильё любого типа, при этом застройщики не пытаются подменять понятия, чтобы одурачить покупателей.
«Жильё бизнес- и премиум-класса, как правило, строится в самом центре Самары, вблизи Волги. В таких квартирах всегда высокие потолки, хорошие интересные планировки и большие метражи. Среди примеров — проекты компании «Трансгруз» или дома ЖК «Империал». Если говорить о жилье сегмента «эконом-класс» — это густонаселённые высотки. Примеры — ЖК «Фаворит» группы компаний «Новый Дон» или ЖК «Олимпия». Здесь, напротив, низкие потолки и маленькие площади. Встречаются в сегменте жилья экономического класса в Самаре абсолютные «муравейники» с огромным количеством квартир-студий и однокомнатных квартир».
Исходя из всего, говорить, что классификация — это только рекламный ход, не приходится. Разница между жильём есть, и очень значительная: в локации, в метраже, качестве отделки, материалов. Плюс в жилье бизнес- и премиум-класса делают паркинги.
«При этом застройщики преимущественно называют всё своими именами, потому что в целом и без того все понимают и знают, где что строится. Можно сказать, что застройщики в Самаре все на виду, и как бы они ни обозвали свои дома, мы понимаем, что это, например, жильё эконом-класса, — поэтому в городе этим не спекулируют», — считает Ирина Семенюк.
