Многие наши граждане десятилетиями пользуются дачными участками и находящимися на них постройками, не оформляя в собственность. Некоторые осведомлены, что открытое непрерывное пользование недвижимостью сроком более 15 лет является реальным основанием для регистрации на нее права собственности. Однако в процессе регистрации прав можно столкнуться с неожиданными трудностями, речь о которых пойдет ниже.
Зерненко А. С. проживал в селе Н. Красноярского края более 15 лет. В его распоряжении был земельный участок, за которым он следил, вел на нем сельскохозяйственную деятельность и не покидал его более чем на пару недель, когда гостил у родственников в Красноярске. На участке Зерненко построил дом и оформил на него право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Недавно он решил зарегистрировать право собственности и на участок, ссылаясь на приобретательную давность, однако получил отказ.
Дело в том, что часть участка, которым пользовался Зерненко, находится в водоохранной зоне неподалеку от местной реки. В связи с этим в регистрации ему отказали. Далее Зерненко обратился в суд, требуя признать отказ местных регистрирующих органов незаконным. Он руководствовался тем, что ему не предоставили мотивированный отказ и вообще нарушили его права.
Итак, ст. 234 Гражданского кодекса РФ действительно позволяет оформлять на участки и прочую недвижимость право собственности, если гражданин или юрлицо пользуется им
- более 15 лет, не являясь при этом собственником,
- открыто и добросовестно,
- непрерывно.
Однако ст. 27 Земельного кодекса РФ содержит ряд ограничений, при которых оборот земельных участков невозможен. В частности, п 8 ст. 27 ЗК РФ гласит, что приватизация участков, находящихся в пределах береговой полосы, запрещена. Эти пределы определяются уже Водным кодексом РФ, а именно, п. 4, 5, 6 ст. 6.
Ответчик, местный департамент имущественных и земельных отношений, предоставил документ, по которому часть участка, оформляемого Зерненко в собственность, находится как раз в водоохранной зоне, поэтому приватизация данной части невозможна. В связи с этим суд встал на сторону местных властей и признал их отказ в передаче Зерненко всего запрашиваемого участка в собственность полностью обоснованным.
Наверное, у некоторых возникнет вопрос — а как Зерненко оформил в собственность построенный дом? На самом деле с этим проблем не возникло, так как дом стоит как раз на той части участка, которая не находится в водоохранной зоне. Как бы абсурдно это не звучало, но в России по-прежнему дачный дом и участок, на котором он стоит, — разные объекты собственности.
Как же быть Зерненко? В целом он может оформить ту часть участка, на которую не накладываются ограничения. Также он может подождать несколько лет и вновь обратиться к властям для уточнения границ, ведь береговая линия меняется и, может быть, через какое-то время весь участок Зерненко окажется за ее пределами.