Прежде чем дать ответ на вопрос "Как купить недвижимость в Турции?", нужно вначале узнать, может ли гражданин определенной страны приобрести недвижимое имущество на территории этого государства? Если да, то какой страны, на каких условиях и какую недвижимость?
Основная масса взаимоотношений, возникающих в рамках приобретения турецкой недвижимости иностранцами, урегулирована Законом «О приобретении недвижимости в Турции». В соответствии с изменениями, которые вступили в силу 1 августа 2012 года, купить недвижимое имущество могут граждане России, Украины и прочих стран, для которых не установлен запрет. В частности, не могут стать обладателями земли или какого-либо объекта строительства на территории этого государства армяне, сирийцы, кубинцы, нигерийцы, граждане Йемена и Северной Кореи.
Кроме этого, существуют и определенные ограничения для представителей тех стран, которые не входят в этот перечень:
- гражданам России и Украины ее не продадут, если она распложена на побережье Черного моря;
- граждане Греции не могут стать владельцами недвижимого имущества, расположенного на прибрежных и приграничных территориях.
Не существует ограничений для тех, кто является обладателем казахского, азербайджанского, узбекского паспорта, граждан арабских стран и Персидского залива.
Доступной для иностранцев является и недвижимость, расположенная на территории военных объектов. Но, чтобы стать ее владельцем, нужно кроме всего прочего, получить разрешение от Генштаба этой страны.
Максимальный объем земли, которая может принадлежать одному иностранцу на правах собственности, ограничен 60 га, а в общем иностранным гражданам - 10 % территории определенной провинции. Кроме этого, иностранец, который уже владеет какой-либо недвижимостью на территории Турции, не имеет права купить еще один объект.
Итак, мы уже знаем, что недвижимость в Турции для граждан Казахстана и Узбекистана является более доступной, чем для россиян и украинцев, которые не могут стать владельцами той, что находится на побережье Черного моря. В остальном они равны в правах.
Как казахи, так и граждане России могут стать владельцами земли под застройку и уже застроенных территорий, а также квартир. При покупке какого-либо объекта – частного дома, виллы, фабрики, склада, магазина - земля, закрепленная за ним, автоматически переходит в собственность покупателя. Поэтому и стоимость таких объектов существенно дороже, чем квартир.
Как купить недвижимость в Турции гражданину России, Украины, Казахстана или других стран СНГ?
Процедура приобретения недвижимого имущества, установленная правительством Турции, не сильно отличается для украинцев, белорусов или иных иностранцев. Здесь и далее будем рассматривать на примере граждан России и соседних государств.
Давайте рассмотрим каждый из возможных вариантов покупки жилья: на заемные и собственные средства.
Ипотека на жилье в Турции
Приобрести недвижимость в Турции на этих условиях может и иностранец, но при этом ему нужно будет предоставить в банк определенный пакет документов, подтверждающих его личность и платежеспособность. Если у вас нет сейчас необходимости вдаваться в подробности получения ипотеки, то советуем пропустить этот пункт и продолжить чтение со следующего раздела. Скажем лишь, что ипотека может быть выдана на полностью законченный объект или с 70 % готовностью и только в размере 60 % его стоимости.
Подробно о процессе получения ипотеки [можно пропустить]
В соответствии с Законом об ипотеке, который был принят 6 марта 2007 года, оформить ипотеку могут не только турецкие граждане, но и других государств и только на разрешенные к продаже объекты.
Чтобы взять ипотеку на недвижимость в банке Турции для россиян и граждан соседних стран, необходимо предоставить определенный пакет документов, кроме этого на решение банка влияет ваше финансовое и имущественное положение.
В перечень требуемых для ипотеки банками документов входит:
- нотариально заверенная копия паспорта с переводом на турецкий;
- справка о постоянной регистрации в стране проживания (например, России);
- номер документа подтверждающего регистрацию в налоговой службе как плательщика налогов и сборов, прочих обязательных платежей;
- нотариально заверенная копия паспорта владельца турецкой недвижимости;
- копия технического паспорта или по-турецки «искана», которая подтверждает, что приобретаемый вами объект сдан и готов для проживания. Получить этот документ можно у компании-застройщика либо владельца;
- справка подтверждающая наличие доходов в стране постоянного проживания, переведенная на турецкий язык присяжным переводчиком или заверенная в посольстве Турции вашей страны;
- документ, подтверждающий наличие доходов (ее форма может быть утверждена турецким банком или законодательным органом страны).
Дополнительно некоторые банки могут потребовать подтверждения отсутствия задолженности по кредитам и наличия счета в банке.
Не будет лишним, если вы представите информацию о наличии в собственности недвижимости или транспортного средства на территории России или другой страны.
Ипотека на жилье для россиян, как и для других иностранцев, выдается на срок от 5 до 15 лет. Плата за пользование деньгами составит 6 – 9 % в год. Ссуда будет выдана только на 60 % стоимости недвижимости, остальную часть придется внести самостоятельно. Решение об ипотеке принимается банком в течение 5-7 рабочих дней.
Ипотека может быть оформлена на оконченные строительством объекты и еще строящиеся, готовность которых составляет не менее 70 % и у застройщика уже имеется технический паспорт. При этом некоторые банки выдают кредит, даже если объект только начали строить. В таком случае риски покупателя минимальны, ведь банк берет на себя обязанности гаранта строительства и выданные средства будут застрахованы.
Вам интересен вариант покупки квартиры в ипотеку, но нет желания и возможности разбираться с этим в чужой стране? Наши специалисты смогут проконсультировать вас в вопросе получения ипотеки или вовсе полностью возьмут весь процесс в свои руки.
Строящееся жилье в рассрочку
Практика приобретения недостроенного жилья получила огромную популярность в Турции. Таким образом покупается более 80 % всего жилья на территории республики. Почему? Причиной тому существенно меньшая стоимость и возможность внести плату не всю сразу, а по частям – купить недвижимость в рассрочку.
При этом, если объект только начали строить, можно заранее оговорить с застройщиком планировку будущей квартиры, вид и цвет отделочных материалов, мебели и т.д. Безусловно, если ваши предпочтения будут отличаться от того, что было запланировано, вам придется доплатить. Зачастую при такой ситуации стоимость квартиры возрастает как минимум на 15 %.
При покупке жилья составляется и нотариально заверяется договор, в котором в обязательном порядке должен быть указан порядок внесения платы, процент первоначального взноса, ответственность которую будут нести стороны при невыполнении условий договора.
Конечно, при покупке строящегося объекта имеют место разнообразные риски. Но если тщательно проверить все бумаги застройщика, наличие у него легитимных документов на земельный участок, разрешений на строительство и т.д., то риск может быть сведен к минимуму. Кстати, наши сотрудники имеют большой опыт в проверке безопасности сделки купли-продажи недвижимости на территории Турции.
Кроме этого, если вы решили купить таким образом квартиру или другую недвижимость, то не мешает посмотреть уже законченные объекты выбранного застройщика, узнать сданы ли они были в сроки и насколько качественно выполнены были строительные работы.
Открытие счета в банке под личные средства
Если у вас достаточно денег на покупку определенного объекта, то для начала необходимо открыть счет в турецком банке, на который вы переведете нужную сумму и с которого будете производить расчеты с покупателем.
Чтобы это сделать нужно, предъявить в банке:
- заграничный паспорт или его ксерокопию;
- налоговый номер, подтверждающий то, что вы зарегистрированы в Турции как налогоплательщик;
- паспорт гражданина России или другой страны СНГ с отметкой о месте проживания.
Чтобы получить налоговый номер, необходимо обратиться в налоговую службу по месту вашего временного проживания или пребывания на территории турецкой республики и предоставить чиновникам заграничный паспорт, его ксерокопию, а также заполнить форму заявления.
Счет может быть открыт в национальной валюте Турции – лирах, евро или американских долларах. При желании можно открыть мультивалютный счет, что облегчит расчеты с продавцом. При этом, если хотите получить льготы – приобрести недвижимость, уплатив при этом минимум налогов (пониженные ставки, отсутствие НДС), расчет за нее необходимо производить только в иностранной валюте.
Процесс открытия счета занимает пару минут, после чего обладая требуемыми реквизитами можно его пополнить или перевести на него деньги. Минимального ограничения на вклад нет, счет не будет закрыт, даже если на нем вообще нет денег.
Оформления сделки на приобретение недвижимости
На этапе засвидетельствования намерений и урегулирования вопросов, которые могут возникнуть до перехода права собственности, заключается договор, который должен быть нотариально заверенным. В оформляемом у нотариуса договоре указываются такие важные моменты как цена объекта, условия внесения за него платы.
Право передачи недвижимости в собственность принадлежит сугубо соответствующим госорганам Турции, которые тщательно за этим следят.
После того, как договор заключен, покупатель перечисляет невозвратный задаток в размере 5–10 % от стоимости недвижимого имущества, который останется у продавца в случае отказа. Также и продавец при смене решения и нежелании продавать объект должен будет выплатить покупателю компенсацию в двукратном размере задатка.
Важно! Легитимность договора заключенного лицом, не владеющим турецким языком, подтверждается государственным переводчиком.
ТАПУ – именно этот документ делает вас настоящим собственником недвижимости на территории Турции
В Турции действуют законы, поэтому стать собственником, пользоваться, распоряжаться в результате физического захвата у вас не получится. Даже имея на руках нотариально заверенный договор о покупке определенного объекта, вы все еще не будете считаться его владельцем, пока данные об этом не будут занесены в реестр и государственный земельный кадастр.
Эти взаимоотношения урегулированы в Законе о ТАПУ - это документ, выдаваемый турецкими властями, который свидетельствует, что именно вы являетесь собственником определенного объекта недвижимости, а не кто-либо другой. При этом ТАПУ обжалованию не подлежит, все спорные вопросы решаются до его получения.
Деньги в качестве расчета могут быть внесены на счет продавца, как в наличной, так и в безналичной форме, но, как мы понимаем, последний способ менее рискованный.
Получить ТАПУ на недвижимость можно не только после внесения всей установленной в договоре платы за него. Этот документ может быть выдан и после частичной оплаты, но на него будет наложено обременение, которое действует до полного погашения суммы долга. Это строго контролируется турецкими чиновниками.
Налоги, прочие обязательные платежи и расходы
- Налог на сделки с недвижимым имуществом в Турции составляет 3 % от кадастровой стоимости. Платить его должны как продавец, так и покупатель в равных долях, но зачастую покупатель платит сам всю сумму.
- Услуги нотариуса при подписании договора оплачивает покупатель, но наличие нотариуса при сделке не обязательное условие. Кроме того, нотариальные конторы в Турции взимают гербовый сбор. В общей сложности услуги нотариуса обойдутся в 1,5 % от стоимости недвижимости.
- Покупателю придется еще понести некоторые расходы в Кадастровой палате на открытие досье и сбор необходимых документов. В общем, при получении ТАПУ придется потратить около 325 евро или 1500 лир.
Услуги агентства по недвижимости продавец платит самостоятельно. Если же предлагают оплатить и их, то это должно вас насторожить.
Перед получением ТАПУ необходимо, чтобы все платежи были уже произведены.
Расходы на примере конкретного объекта
Покупка квартиры в Турции в рассрочку на 5 лет в ЖК Sky Park Residence
Стоимость квартиры 1+1 78 000 €
Налог на сделки с недвижимостью (3 %) 2 340 €*
Расходы в Кадастровом управлении 325 €
Подключение водо-, энергоснабжения и покупка мебели 4 780 €*
Итого 85 445 €
Первоначальный платеж (10 %) 7 800 €*
Ежегодные выплаты (5 лет) 14 040 €*
Если необходимо присутствие нотариуса, то придется учесть расходы и на него тоже.
Услуги нотариуса (1 %) 780 €*
Гербовый сбор (0,5 %) 390 €*
Итого с услугами нотариуса 86 615 €
Если это ваша первая покупка, не планируете продавать квартиру ближайшие 3 года и сможете заплатить в валюте, то положена скидка в размере 2%.
Итого с учетом скидки 83 736 €
*Данные ориентировочные и могут отличаться в процессе оформления.
Передача прав собственности на недвижимость
Производится она в присутствии продавца и покупателя или их представителей, которые имеют доверенность на проведение соответствующих действий, государственного переводчика и риелтора.
Права владельцев недвижимости на получение вида на жительство и гражданства в Турции
Согласно введенных с 1 апреля 2017 года изменений в законодательство иностранец может получить гражданство турецкой республики по упрощенной процедуре, в случае если он купит объект недвижимости на ее территории стоимостью не меньше чем 1 млн. долларов США. Но при этом нужно знать, что получив гражданство по упрощенной процедуре, вы не сможете продать недвижимое имущество в течение трех лет с даты его приобретения.
При этом, чтобы получить вид на жительство, требуется подать в консульство турецкой республики в стране вашего проживания следующие документы:
- оригинал, а также ксерокопию зарегистрированного в Турции ИНН;
- оригинал заграничного паспорта, его ксерокопию с фото и открытой визой в нем;
- заявление на получение вида на жительство;
- 4 ваших цветных фотографии;
- выписку из турецкого банка, о том, что на вашем счету имеется нужная для покупки жилья сумма денежных средств.
Но вам не обязательно становится гражданином этой страны чтобы владеть недвижимостью, турецкие власти могут предоставить долгосрочную визу. Она практически уравняет вас в правах с подданными этого государства. Кроме всего прочего, владея ею можно устроиться где-нибудь на работу или открыть собственное дело.
Обязательства владельцев недвижимости
Любому иностранцу нужно знать, что налог на недвижимость в Турции составляет 0,1-0,2 % от ее стоимости для россиян или любых других граждан. Но это еще не все. Нужно будет нести траты на содержание объекта во время вашего пребывания и во время отсутствия. В перечень коммунальных услуг обслуживающей компании входят:
- уборка территории;
- вывоз мусора;
- охрана;
- чистка бассейна и т.д.
За все про все, в среднем нужно будет отдать в год около 400-1200 евро. Сумма зависит от количества платных услуг в вашем комплексе. Приобретая турецкую недвижимость, вы к этому уже должны быть готовы.
Важным моментом при покупке жилья или прочей недвижимости в этой стране является то, что у покупателя не потребуют данных об источнике его дохода, денежных средств, которые он желает вложить в недвижимое имущество. Кроме этого, можете быть уверены - данные о том, что вы имеете во владении, за сколько приобрели и прочую информацию о вас, как о собственнике недвижимого имущества Турецкое государство не разгласит и не предоставит представителям России, других стран или межгосударственным объединениям и организациям.
Надеемся, у вас не осталось вопросов относительного того, как осуществляется покупка недвижимости в Турции гражданами России и других стран СНГ.
Но все же, если они есть и вы не нашли на них ответы в нашей статье, смело обращайтесь к нам. Наши опытные специалисты владеют обширными знаниями об этой стране, законах которые в настоящее время действуют на ее территории, международном праве, и поэтому гарантированно смогут предоставить расширенные консультации, ответы на любой вопрос, касающийся приобретения недвижимости.
Оригинальная статья на нашем сайте https://www.propertyinn.ru/blog/158-kak-kupit-nedvizhimost-v-turtsii
