Говорят, кризис - время для новых возможностей. По крайней мере улучшать жилищные условия лучшие именно в это время.
Сначала давайте определимся с тем, что же такое "центр". Когда-то так называли территорию внутри Бульварного кольца. Потом - внутри Садового. Сейчас - внутри Третьего Транспортного. Но мы для простоты возьмем именно Центральный административный округ.
Не локация, а тип дома
Журналисты и эксперты долго объясняли, что главное в недвижимости - location, location и еще раз location. Но мы теперь рискнем сказать нечто другое: сейчас цена на недвижимость становится все больше функцией качества дома, хотя местоположение по-прежнему имеет значение. Произошло это потому, что в последние десятилетия представления о планировках квартир, общих принципах зонировании придомовой территории, об инженерных системах и обслуживании зданий претерпели кардинальные изменения.
Так получается, что ЦАО представляет собой самую богатую палитру всевозможных типов жилых домов. Здесь представлены новостройки премиальных классов и апартаменты. Есть те же категории домов на вторичном рынке. Есть немногочисленные панельные дома, построенные уже в постсоветскую эпоху, все типы "советских" домов и дома дореволюционной постройки. Нет только одного - новостроек стандартного класса на первичном рынке .
А теперь обратимся к некоторым цифрам, которые послужат нам ориентиром для оценки всего этого разнообразия типов и форматов.
На вторичном рынке средняя цена кв. м в Москве по всем классам - 286.5 тыс. рублей (АН "Азбука Жилья"). Средняя цена кв. м без учета элитного сегмента - 167 тыс. рублей (IRN).
На первичном рынке средняя цена кв. м по всем классам в границах Старой Москвы - 248.1 руб., средняя цена кв. м без учета элитной недвижимости - 211.5 тыс. руб. ("Азбука Жилья") "Миэль" приводит чуть более низкую цену - 193,9 тыс. руб.
Средняя цена апартаментов бизнес-класса на первичном рынке Москвы 262.5 тыс. руб. ("Бест-Новострой").
Средняя цена квартиры на вторичном рынке в ЦАО составляет 27,5 млн. рублей – без учета элитного сегмента. Для сравнения, средняя цена в ЗАО – 16,4 млн. рублей, то есть на 40% ниже (Федеральный портал "Мир Квартир").
Дореволюционные дома: блошиный рынок
Здесь все предложения можно разделить на три группы. Во-первых, традиционная "элитная" локация (Арбат и Смоленская, Чистые Пруды, Остоженка, район Тверской и Патриарших, Цветной бульвар). Во-вторых, центр вне "элитной" локации, и, наконец, бывшие рабочие окраины, оказавшиеся сейчас в центре. В первой группе цены начинаются суммы, чуть меньше 400 тыс. рублей за кв.м. То есть - вполне сопоставимо с категорией "премиум" в новостройках. Единственное отличие - меньшие площади: в современном доме нельзя найти двухкомнатную квартиру 50 кв. м.
Центр вне "элитной" локации - это простор для поиска интересных вариантов. Например, в середине января в базе ЦИАН можно увидеть трехкомнатную квартиру 55.5 кв. м за 14.9 млн руб. (268 тыс. руб./кв. м) в Малом Ивановском переулке. Придумать локацию центральнее этой - вряд ли возможно. Две минуты от метро Китай-город, десять минут от Красной площади.
Но такое местоположение - довольно специфическое. Хитровская слобода исторически не была престижным местом. И сейчас ее застраивают не элитным жильем, а офисами. Жизнь в таком центре позволяет полностью ощутить дух настоящей Москвы, но не всегда удобна. Например, ближайший детский сад (№395) - ведомственный (Правительство Москвы). Муниципальный - только за Бульварным кольцом. А каждодневные покупки? Да, в районе много самых разных кафе, небольших продовольственных магазинов и монастырских хлебных лавок. Но, ближайший "Перекресток" - у метро Курская.
Еще одна "находка" - квартира 50 кв. м на ул. Александра Солженицына (Таганский район) в усадьбе 1907 г. постройки. Цена - 14.95 млн. рублей (299 тыс. руб./кв. м). Правда, расположена эта квартира на первом этаже, что даже в тихом центре не очень комфортно. Другое дело, что сам район активно развивается и по итогам 2017 года показал динамику роста цен.
Несколько особняком стоит трехкомнатная квартира 51 кв. м за 10.8 млн. рублей на ул. Новослободская. Инфраструктурно - это очень удобный район. Только в доме 1917 г. постройки в ближайшие десять лет планируются постоянные работы по замене систем электроснабжения, газоснабжения, стояков водоснабжения. Иными словами – «настоящий» ремонт придется отложить.
Дома в старом центре
В общем, с подобными квартирами и покупатели, и продавцы попадают в странные ножницы. С одной стороны, такая центральная локация не может стоить дешево. С другой стороны, сами квартиры довольно специфичны. И должны ждать "своего" покупателя. Поэтому покупать такую квартиру имеет смысл только, если вы действительно хотите там жить. Вряд ли ее относительная цена (то есть цена, относительно средней в ЦАО или в Москве) со временем поднимется.
Район улицы 1905 г. (современный Пресненский), районы, прилегающие к железнодорожным путям Казанского, Курского направлений (современные Красносельский и Бауманский) , Дербеневская и Кожевники (Замоскворечье) начинались как рабочие окраины. Долгое время, несмотря на общее развитие рынка недвижимости, они оставались несколько забытыми. Развитию качественной недвижимости мешало большое количество старых складов, заброшенных и действующих заводов.
Но именно эти районы могут быть очень перспективны в будущем, т.к. у них есть потенциал общего развития территории, а, значит, и автоматического удорожания (если не в абсолютных, то в относительных единицах) всей недвижимости. Во всех перечисленных выше районах можно найти квартиры в старых домах с ценой квадратного метра 170-200 тыс. руб. Это как раз очень перспективный центр, который ожидает дальнейшее развитие.
Очень показателен дом по Новорязанской улице 2/7. Одна минута от метро Комсомольская, близость к вокзалам четырех направлений, быстрый выезд на Садовое и Третье Кольцо.
В конце января 2018 г. в нем экспонировалось две квартиры: 1-комнатная 36 кв. м за 6.8 млн рублей и двухкомнатная 63 кв. м за 9.59 млн рублей (191 и 152 тыс. руб/кв. м соответственно), что, в общем-то довольно дешево для центрального местоположения.
Но, интересно, в конце девяностых цена квадратного метра в этом доме была процентов на 20-25 меньше средней по Москве. Почему? Во-первых, до недавнего времени территория Трех вокзалов была крайне маргинальной. Жить в таком месте было небезопасно. Во-вторых, жилой дом был единственным среди промышленных и складских помещений. В третьих, сам дом построен в 1895 г., квартиры в нем нарезаны из некогда больших помещений. То есть имеют довольно странные планировки не всегда с прямыми углами.
Что произошло сейчас? Понятно, что квартирография осталась прежней. Но изменилась атмосфера этого района. К тому же в нем началось строительство современных высоклассных проектов - буквально в пяти минутах строится "Басманный, 5".
Хрущевки бизнес-класса
Собственно панельных хрущевок в ЦАО почти нет, но есть кирпичные пятиэтажные дома, а так же блочные 9-ти этажные дома с аналогичными планировками. Панельные и кирпичные 9-ти этажки, а так же "башни" 12 и 14 этажей - не намного комфортнее.
Отличительная особенность этих домов - маленькие 5-6 кв. м кухни, маленькие санузлы, почти полное отсутствие прихожей.
Но практически во всех квартирах данных типов домов, что экспонируются в Москве на конец января 2018 г., сделан хороший ремонт. И цену собственники назначают, прикидывая, что метр стоит где-то 250 тыс. рублей.
Безусловный лидер цен - квартира в 9-этажной блочной башне в 6-м Монетчиковом переулке: 39 кв. м за 16.5 млн рублей (423 тыс. руб/кв.м). Продается такая квартира с мебелью и бытовой техникой.
Одна из самых дешевых квартир - трехкомнатная без ремонта в доме 30-х годов на Малой Тульской 78 кв. м за 14 млн рублей (178 тыс. рублей/кв.м).
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», говорит, что самая дешевая квартира в ЦАО в их базе базе стоит 5 млн рублей. Это 1-комнатная квартира 33 кв. м по адресу: ул. Подвойского, 10, на самой окраине ЦАО с кухней 6 кв.м.
Несмотря на то, что такие дома морально (а часто и инженерно) устарели, жизнь в них может быть достаточно комфортной: это близость к центру, хорошая транспортная доступность и сложившийся жилой массиве с хорошей инфраструктурой.
Легендарные советские здания
Они стоят несколько особняком от безликих типовых строений. Во многих из них творилась история. А многие – просто известны. Удобно жить в доме, адрес которого не надо называть. Достаточно сказать «Дом-корабль» (длинный дом около метро Тульская) – и всем понятно.
Жить в нем, кстати, одновременно и удобно, и нет. С одной стороны – минутная близость к метро, обилие магазинов и кафе в самом доме. С другой – у дома нет территории, он со всех сторон окружен дорогами, которые неизбежно надо переходить при прогулке с собакой или ребенком. В конце января 2018 г. в этом доме продавались две квартиры - 62 кв.м за 13 млн. рублей (209 тыс. руб/кв. м) и 87 кв. метров за 17.5 млн. рублей (201.5 тыс.рублей/кв. м).
Дома-книжки на Новом Арбате стоят гораздо дороже.
По данным «Метриум Групп» стоимость самых заманчивых предложений в «книжках» Нового Арбата начинается с 11.6 млн рублей за 33 кв.м (351 тыс. руб/кв.м), а самое дорогое обойдется в 25 млн рублей 55 кв.м (454 тыс. руб/кв. м).
Средняя цена квадратного метра в доме-коммуне Гинзбурга и «Доме на Набережной» колеблется вокруг отметки в 700 тысяч рублей за кв.м. Здесь самая доступная квартира продается за 19 млн руб (52 кв.м.), а сама дорогостоящая – за 228.6 млн руб (230 кв.м) – данные «Метриум Групп».
Постсоветская элитка
Не самая многочисленная, но очень интересная категория домов. Построенные в 90-е годы, эти 20-30-летние дома уже не считаются «новыми» по меркам развитых рынков. И в том же время, в них нет проблем, характерных для советской типовой застройки (вроде малой мощности электросети). Так же среди них не бывает «убитых» квартир. Они все с современными «мокрыми зонами» и встроенными кухнями.
Например, дом 3 по Банному переулку, где находится центральный офис Единой России. Когда-то жилье позиционировалось, как элитное. Сейчас - крепкий премиум-класс. В конце января 2018 г. здесь экспонируется квартира 130 кв. м за 52.5 млн рублей (403.8 тыс. руб/кв. м).
Один из немногих постсовестких панельных жилых комплексов в ЦАО – Рубцовская набережная 22. Здесь в середине 90-х были построены дома серии П-44Т, правда, с некоторыми декоративными элементами.
Тогда напротив строящегося ЖК были действующие промышленные предприятия, поэтому его «элитность» была сильно под вопросом. Сейчас они переделаны в лофты и бизнес-центры. Цена на квадратный метр здесь находится в районе 250 тыс. руб. Одно из привлекательный предложений – трехкомнатная квартира 83 кв. м за 20 млн руб (240 тыс. руб/кв. м)
Новостройки
Девелоперская активность все больше и больше сосредотачивается в центральном округе. Наверно, за последнее десятилетие новостройки здесь еще никогда не были так доступны, как в 2017-2018 гг. По статистике "Метриум Групп" сегодня здесь 89 новостроек (включая новые корпуса в уже существующих проектах).
В начале 2017 года в ЦАО стартовали продажи квартир в жилом комплексе бизнес-класса «Центр-Сити», что привело к беспрецедентному снижению порога входа в центральной части города. Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, отмечает, что самое привлекательное предложение в формате квартир представлено в первом комплексе жилых небоскребов «Центр-Сити», где квартира площадью 29,5 кв. м стоит около 5,7 млн рублей.
Строящиеся небоскребы Центр-Сити
Пять лет назад самая доступная квартира в бизнес-классе в ЦАО стоила 13 млн рублей (ЖК «Шатер»). Схожая ситуация отмечена в премиум-классе. Благодаря запуску жилого комплекса CITY PARK цены на квартиры в данном сегменте сегодня начинаются от 8,55 млн рублей. В 2012 году минимальная отметка находилась на уровне 16,02 млн рублей (ЖК «Английский квартал»).
Элитный сегмент, как всегда, показывает завидную стабильность. Самое доступное люксовое предложение сегодня - 25,2 млн рублей («Клубный дом на Космодамианской набережной»). Пять лет назад показатели составляли 21 млн (ЖК Bernikov) и 25 млн (ЖК «Итальянский квартал») рублей соответственно. По прежнему на первичном рынке есть проекты, где квадратный метр стоит 1.2 млн рублей (Knightsbridge Private Park).
Так же не стоит забывать, что именно в центре сосредоточено наибольшее количество апартаментов. Это и понятно: в центре и так не ожидают иметь муниципальный детский сад и поликлинику в шаговой доступности. Поэтому отсутствие муниципальных услуг "по месту регистрации" менее всего смущает потенциальных покупателей. Самое доступное предложение сейчас в сегменте апартаментов - Klein House, в котором студия площадью 19 кв. м стоит около 5,7 млн рублей.
Правда, доступность, о которой мы говорили выше, мнимая. Десять лет назад ни одному бы девелоперу не пришло бы в голову планировать в проекте с центральной локацией квартиру меньше 30 кв. м и называть такой дом "бизнес-классом". Если пересчитать на квартиры "семейной" площади, разница будет не так заметна.
Одно бесспорно: сейчас - лучшее время для того, чтобы покупать квартиру в центе. Вряд ли в будущем будет экспонироваться такое же количество предложений на первичном рынке, вряд ли будет такое же давление со стороны первичного рынка на вторичный. К тому же, опыт предыдущих кризисов показывает, что центральная локация начинает дешеветь последней и дорожать первой.
Динамика средневзвешенной цены в ЦАО на первичном рынке по классам, тыс.руб/кв.м