Наверное, лишним будет говорить о том, что участники рынка недвижимости, выступая в роли продавцов квартиры, стараются сделать все возможное, чтобы не платить подоходный налог (будем обозначать его как ПН) или максимально минимизировать его размер. Ведь это естественное желание человека – желание уменьшить свои траты. Тем более, что затраты после продажи квартиры, в виде уплаты ПН многие жители страны вообще не учитывают в своих планах и очень удивляются извещению поступившему из налоговых органов о необходимости обязательной уплаты соответствующей суммы ПН. Давайте разберемся в этом вопросе подробнее и определимся с тем, как не платить налог, а вернее будет сказать – в каких случаях не нужно платить ПН и как минимизировать, то есть уменьшить налог с продажи квартиры.
Для начала повторим всем известную законодательную истину, что гражданин Российской Федерации обязан заплатить ПН в размере 13% от суммы всего облагаемого налогами доходами (налогооблагаемые доходы НД). То есть, если гражданин продал квартиру, собственником которой он являлся, и продал он ее, к примеру, за 3 000 000 рублей, то ему необходимо заплатить государству ПН в размере 13%, что составляет от суммы квартиры целых 390 000 рублей. А ведь это очень приличная сумма. Для сравнения скажем, что для того чтобы заработать такую сумму, человеку необходимо проработать год, зарабатывая 32 500 рублей в месяц! Бесспорно, что у продавца недвижимости возникнет естественное желание минимизировать эту сумму и воспользоваться ситуациями, когда ее вообще не нужно платить. Так какие это ситуации?
Во – первых, если гражданин владеет квартирой больше установленного законом срока, то налоговые выплаты с продажи квартиры осуществлять не нужно. До 1 января 2016 года такой наименьший срок составлял три года. То есть для того, чтобы не платить 13% ПН собственник должен был владеть квартирой не менее трех лет. С 1 января 2016 года такой срок составляет пять лет, но если Вы приобрели квартиру до момента вступления нового закона в законную силу, то срок в три года остается для Вас определяющим. Существует одно исключение, когда наименьший срок владения недвижимостью при реализации которой Вы не заплатите ПН, хотя и квартира досталась уже после вступления закона в силу, составляет три года. Это случаи получения недвижимости по дарственной по перечню близкого родства и в результате приватизации.
Во – вторых, налог необходимо уплачивать с учетом разницы стоимости между приобретением и реализацией. К примеру, если Вы приобрели жилую недвижимость за 3 000 000 рублей, а реализовали за 4 000 000 рублей, то платить 13% необходимо с суммы в 1 000 000 рублей - разницы в стоимости между приобретением и реализацией. В денежном эквиваленте это составит 130 000 рублей. Акцентируем Вас на то, что с 1 января 2016 года для расчета НД с реализации жилья доход будет исчисляться в размере семидесяти процентов от кадастровой цены. Это говорит о том, что занижение стоимости теперь практически бессмысленно, так как при рассмотрении этого вопроса в налоговых учреждениях за основу будет браться именно кадастровая стоимость квартиры.
В – третьих, если продажная цена недвижимости составляет менее 1 000 000 рублей или равна 1 000 000 рублей, то ПН в размере 13% не платится.
В – четвертых, Вы сможете минимизировать налоговые выплаты вычетом (налоговый вычет – НВ) от приобретения новой жилой недвижимости. Если в периоде одного календарного года Вы осуществили продажу квартиры и приобрели другую и никогда не использовали НВ, то Вы имеете полное право снизить НД, полученный от реализации объекта на сумму НВ от покупки этой квартиры. К примеру, Вы получили по завещанию квартиру, реализовали ее за 4 000 000 рублей и приобрели другую недвижимость за 5 000 000. Если Вы не использовали право НВ ранее, то сможете:
- снизить НД с использованием стандартного НВ (1 000 000);
- уменьшить НД на сумму НВ от покупки новой квартиры (2 000 000).
В – пятых, можно снизить суммы налоговых платежей, продав квартиру в отдельных долях по различным договорам.
Мы задумались над тем, а зачем, на самом деле, вам эта информация и нашли ответ. Вы поймете это, прочитав следующую статью читать здесь.