Зачастую, многие потенциальные участники рынка недвижимости чувствуют в себе непререкаемую уверенность в том, что смогут совершить сделку по продажи или покупке квартиры самостоятельно и, как говориться, “без сучка и задоринки”.
Такая уверенность, несомненно, похвальна, но только существует одно “но”. Эта уверенность должна основываться на реальных знаниях и опираться на достаточный опыт.
Уверенность в ситуации с покупкой или продажей квартиры напоминает хрестоматийную ситуацию с учеником, который собирается сдавать экзамен. Как известно, школьник или студент только тогда уверен в своей отличной оценке, когда его знания по предмету не представляют ровным счетом ничего. И, наоборот, экзаменующийся, знания которого достаточно серьезны, никогда не уверен в положительном результате. Точно также происходит и в ситуации с квартирами. Человек, который никогда не сталкивался с операциями и сделками в сфере недвижимости считает задачу реализации или покупки квартиры абсолютно “ерундовой” и пустяшной. И только человек опытный и достаточно знающий представляет, какая трудная задача предстоит продавцу или покупателю недвижимости.
Всё дело в том, что гарантированную и без рисковую сделку с недвижимостью может просчитать только профессионал, знакомый с юридическими тонкостями процесса и обладающий достаточными навыками и опытом в оформлении сделок купли-продажи.
К сожалению, последнее время рынок недвижимости настолько насыщен аферистами и мошенниками, что неподготовленному человеку отделить истину от обычного “развода” очень сложно. При покупке и продаже недвижимости используется сотни мошеннических схем, как шаблонных, так и экстравагантных. Обезопасить себя от недобросовестных действий таких лиц становится всё сложнее. Наряду с явными мошенническими схемами существует и множество неприятных ситуаций, когда покупатель или продавец могут потерять жилье и деньги по простой намеренной или ненамеренной халатности одного из участников сделки. В этом случае, человеку, лишившемуся материальных ценностей, по большому счету уже все равно – была ли эта схема мошеннической или просто так сложились обстоятельства.
Бесспорно, что описать все схемы и рассказать о всех способах страховки невозможно. Они появляются буквально каждый день и “обкатываются” на доверчивых гражданах постоянно. Особенностью современного периода является то что даже мошеннические схемы становятся максимально приближенными к рамкам действующего законодательства, и доказать в суде, что человек стал жертвой недобросовестных аферистов становится всё сложнее.
Мы подготовили для вашего внимания 15 наиболее распространённых схем мошенничества и сложных ситуаций при покупке или продаже квартиры, которые наиболее актуальны на данный момент.
1 схема
Использование при заключении сделки купли-продажи доверенности.
Сделка по доверенности является абсолютно законной, но весь вопрос в том, что доверенность может быть поддельной или в любой момент может быть отменена, признана недействительный. В судебной практике встречаются тысячи случаев, когда доверенность была оформлена уже после смерти доверителя, или доверитель был признан недееспособным в момент подписания документа. Естественно, что заключенная сделка купли-продажи недвижимости по такой доверенности аннулируется.
2 схема
Использование мошенниками, при продаже квартиры так называемых собственников из группы риска.
Схема очень простая. Злоумышленниками используются одинокие пожилые пенсионеры, психически больные люди, граждане, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью. Аферисты, заранее используя такие ситуации, уговаривают этих лиц продать свою собственность. Причем недееспособность последних тщательно скрывается. После заключения сделки купли-продажи и получения денежных средств “черные риэлторы” исчезают, а родственники недееспособного собственника оспаривают сделку в суде, и она признается недействительной.
3 схема
Продажа квартиры по поддельному паспорту.
Такая схема долговременна и затратная, но все время и денежные траты вполне окупаются, потому что продаются квартиры из сегмента дорогостоящих. Цена квартир, используемая в таких преступных схемах, начинается от 15 миллионов рублей. Для изготовления поддельного паспорта мошенники снимают квартиру в аренду и берут за образец изготовления паспорта настоящего владельца ксерокопию паспорта, которую собственник оставляет нанимателям вместе с договором аренды. «Умельцы», которых еще немало осталось, передают злоумышленникам качественно сделанный поддельный паспорт, по которому получаются все необходимые дубликаты документов на квартиру. По этим, уже абсолютно легальным документам и осуществляется отчуждение (продажа) квартиры. Потом, естественно, никого не найдешь, а сделка признается судом недействительной, так как совершена с признаками преступления. Покупатель деньги вернуть не сможет, даже если розыск преступников даст результаты.
4 схема
Использование «фиктивного нотариуса».
В такой схеме задействована уже группа мошенников. Покупатель или продавец даже не успевают что – либо заподозрить, когда недобросовестная сторона сделки ведет жертву «к знакомому нотариусу». Здесь возможны такие варианты развития событий, что для их характеристики потребовалась бы полноценная книга. Но самым распространенным способом обмана является наличный расчет за «липовый» договор купли – продажи. Квартиру во владение – не получишь, а деньги – не вернешь.
5 схема
Всем известная схема обманутых дольщиков.
К сожалению, несмотря на все усилия, предпринимаемые государством, количество обманов в сегменте долевого участия на первичном рынке жилья не уменьшается. Единственное изменение в лучшую сторону произошло, что реального мошенничества поубавилось. Но застройщики продолжают банкротиться против своего желания и несмотря ни на какие тщательные проверки. От этого никуда не деться. Фонд компенсации и защиты обманутых дольщиков пока не работает в полную силу. Когда ситуация в этом вопросе разрешиться окончательно – пока, к сожалению, неизвестно.
6 схема
Застройка на неоформленной надлежащим образом и не предназначенной для строительства земле.
На эту проблему обращал внимание даже президент. Он отметил, что от правоохранительных органов продолжают поступать доклады, что застройка производится на не предназначенных для этих целях земельных участках, без соответствующих разрешений, а если разрешения и получены, то незаконно. Потом к этим безжизненным коробкам невозможно подключить никакие коммуникации и надлежащим образом оформить их в собственность. Работа в этом направлении ведется и есть соответствующие поручения президента и главы правительства, но когда они станут действенными и эффективными, тоже непонятно.
7 схема
Покупка квартиры, перешедшей к владельцу по дарственной.
Риски такой сделки заключаются в том, что дарственная может быть оспорена, например, другими лицами, претендующими на эту недвижимость. И в большинстве случаев, претензии по оспариванию дарственной удовлетворяются судом, так как являются весьма основательными. Судебная практика наполнена доказательствами недееспособности гражданин, передавшими квартиру по дарственной и находящихся в этот момент в недееспособном состоянии. Распространены случаи, когда дарственная была оформлена с нарушением действующего законодательства и нарушениями существующих процедур регистрации.
8 схема
Сделки с квартирами, полученными в порядке наследования.
В данной схеме наиболее распространены два варианта
-принуждение мошенниками лица к составлению завещания в их пользу;
-появление наследников, претендующих по праву на свою долю наследства.
В первом случае, используются, как и возможности давления на составителя завещания, так и использование его недееспособного состояния или использование его зависимостей от алкоголя и наркотиков. Как правило, оказывается, что составитель завещания состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это «железная» причина для суда признать завещание недействительным.
Во втором случае сделку с квартирой после наследования по завещанию оспаривают появившиеся многочисленные родственники и незаконнорожденные дети. И, если их статус правомерен, то свою долю от Вашей, добросовестно приобретенной квартиры, они, несомненно, получат.
9 схема
Нарушение прав несовершеннолетних детей.
Эта схема, скорее хитрость, халатность или элементарное незнание законодательства продавцами квартир. Но для покупателей она чревата крупными неприятностями. Смысл ее в том, что если несовершеннолетние дети были при продаже квартиры ущемлены в своих правах, то покупатель понесет значительные потери. И это – закон! В судебной практике были случай, когда три – четыре раза перепроданная квартира поступала в распоряжение несовершеннолетних детей, а вся цепочка сделок аннулировалась.
10 схема
Многократная продажа квартиры.
Мошенники используют настоящие документы, только несколько раз дублированные. В результате, квартира продается несколько раз различным людям. Потом, возле входной двери выстраивается целая очередь «счастливых владельцев» готовых к заселению. Но, увы, заселиться могут только первые добросовестные приобретатели. Для остальных «собственников» ни квартиры, ни денег…
11 схема
Продажа совершенно другой квартиры, не той, которая просматривалась покупателем при просмотре.
Действие схемы основывается на том, что аферисты показывают покупателям одну квартиру, а документы потом оформляются на другую. Чтобы ввести будущих приобретателей в заблуждение, даже на входные двери крепятся другие номера. Судебная практика в своем архиве имеет и случаи подмены табличек с номерами домов и улиц. В результате покупатель получает квартиру, которая и трети от просматриваемой не стоит. Дальнейшие сценарии развития событий разнообразны, но для покупателя они точно мало чего приятного принесут.
12 схема
Уговоры продавца жилья указать в договоре купли – продажи заниженную стоимость, для, якобы, уплаты меньшей суммы налогов.
Мошенник – собственник всячески и «по-человечески» уговаривает покупателей и будущих собственников указать в договоре купли – продажи значительно меньшую стоимость квартиры. Объясняет продавец — это обстоятельство очень просто – он менее трех(пяти) лет владеет квартирой и ему придется уплачивать подоходный налог. Для того, чтобы сумма подоходного налога была меньше, надо в договоре указать, например, вместо 3 миллионов рублей – 1 миллион рублей (суммы до 1 миллиона рублей вообще освобождаются от подоходного налога). Расписка тоже пишется на 1 миллион рублей. Потом продавец использует заготовленную схему расторжения сделки и отдает покупателю 1 миллион рублей вместо полученных трех.
13 схема
Получение аванса от потенциальных покупателей и невозвращение его.
Надо сказать, что такая схема заключается сразу с несколькими «покупателями». Обычно тоже действует группа «физически подготовленных» людей. Аванс потенциальному покупателю просто, нагло и банально не возвращается, а на сделку «продавец» идти отказывается.
14 схема
Продажа квартиры подставным лицом.
Собственник квартиры действует с напарником. Все документы подлинные, но продавцом представляется другое лицо, похожее на реального собственника. И здесь тоже варианты – от взимания аванса, о котором реальный владелец «ничего не знал», до расторжения заключенного договора купли – продажи.
15 схема
Составление заведомо подготовленного текста договора купли – продажи с целью использования юридических тонкостей в корыстных целях.
Как известно, в договоре купли – продажи прописываются все условия заключенной сделки, а также все обязательства, принимаемые к обязательному исполнению всеми сторонами. В договор купли – продажи можно внести столько непонятных обычному неподготовленному человеку юридических тонкостей, что последствия подписания такого договора может закончиться для добросовестной стороны печально. Есть случаи, когда суд возвращал квартиру предыдущему владельцу, а деньги возвращались не в полном объеме.
Есть случаи, когда покупатель был вынужден переплачивать значительные суммы в качестве штрафов и неустоек. Очень и очень много способов использовать договор купли – продажи как инструмент своей выгоды, заключая сделку с человеком, не имеющим юридического образования и достаточного опыта, решившего на свой страх и риск самостоятельно, без подготовки осуществить сделку с квартирой или иной недвижимостью.
Вот мы и привели Вам 15 наиболее актуальных на данный момент схем. Большинство из них являются откровенным мошенничеством, некоторые могут балансировать на грани нарушений действующего законодательства, некоторые содержат признаки нечистоплотного, но законного корыстного интереса. Если бы мы назвали статью – 150 способов мошенничества при купле – продаже квартир, то и все 150 примеров можно было бы легко привести. По статистике, каждая четвертая сделка купли – продажи в сфере недвижимости, если не принять адекватные меры страховки и предупреждения, становилась бы потенциально опасной для добросовестных покупателей или продавцов. Ведь рынок недвижимости в силу своей большой материальной составляющей – всегда был «лакомым кусочком» для любителей легкой и большой наживы. Провернув мошенническую схему, такого рода дельцы могут безбедно существовать долгое время. А те, кому потом и кровью досталась квартира, которую они собрались самостоятельно продать, или те, которые долгие годы откладывали сбережения во многом себе отказывая – остаются ни с чем или несут серьезные финансовые потери.
Стоит ли рисковать такими серьезными вопросами? Стоит ли отказываться от помощи профессионалов, пытаясь сэкономить копейки по сравнению с риском потерять миллионы? Нам кажется, что каждый должен делать то, что является его профессией, в чем он специалист. Ведь мы предпочитаем пойти в парикмахерскую к мастеру, чем подстричь себя ножницами перед зеркалом самостоятельно! Уже давно ушло то время, когда из-за дефицита специалистов каждый должен был уметь делать всего по чуть – чуть.
Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с вами, то рекомендуем вам прочитать следующую статью читать здесь.