Как отмена долевого строительства повлияет на рынок недвижимости?

7 ноября 2017 года президент Путин поручил разработать меры, которые позволят за три года полностью перейти от системы долевого строительства к другим источникам финансирования. Подразумевается, что эти «другие источники» будут менее рискованными и более безопасными для граждан. Стоит ли оно того и какие перемены на рынке недвижимости может вызвать реформа?

Что такое долевое строительство?

Если новости рынка недвижимости для вас интересны, но о долевом строительстве вы слышите впервые, поясняю. Долевое строительство -— особая форма инвестирования, при которой застройщик привлекает средства граждан для возведения объекта. При этом (будущие) жители становятся участниками долевого строительства, дольщиками. Строительство осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).

Основная проблема заключается в том, что в фактически покупаете еще не существующее жилье -— застройщик только приступает к работе. Именно за счет этого цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме. А вот риски значительно выше. Даже если застройщик полностью придерживается законодательства, защищающего дольщика, то никто не защитит самого застройщика от, например, финансовых кризисов. Что в условиях современной российской экономики более чем актуально.

Что, если не долевка?

Путин планирует, что на место долевого участия придет банковское финансирование. Сам механизм пока не озвучен, но предположение такое. Сейчас есть дольщик и есть застройщик. В будущем между ними появится еще и банк, в качестве посредника. То есть дольщик будет перечислять деньги не напрямую застройщику, а банку. Застройщик тоже будет приходить не к дольщику, а к банку, брать кредит и строить дом на собственные деньги. После того, как стройка достигнет определенного этапа, банк проверит качество стройки и только после этого перечислит застройщику необходимую сумму денег. Снизит ли это риск для дольщика? Да, пожалуй. Но при этом с большой вероятностью окончательно угробит и без того еле выживающий рынок российской недвижимости.

Хватит ли рынку трех лет, чтобы перестроиться?

Фишка в том, что у застройщиков не будет выбора. Их ставят в определенные жесткие рамки, в которых придется существовать. При этом выжить в них смогут далеко не все -— если крупный бизнес (4.7% рынка) практически гарантированно получит поддержку государства, то малому и среднему остается надеяться только на свои силы. В результате рынок останется в основном за крупными компаниями, цены на недвижимость значительно вырастут, а качество упадет. Иными словами, это существенный шаг назад для рынка, последствия которого сложно переоценить.

Как отмена долевки повлияет на цены недвижимости?

Большинство экспертов сходится во мнении, что цены на жилье вырастут и вырастут ощутимо (называют цифры от 5% до 50%). Во-первых, за счет того, что повысятся риски для застройщиков, а работать в минус никто не хочет. Во-вторых, отмена долевого строительства выдвинет с рынка многих мелких и средних застройщиков, которые сейчас могут осуществлять свою деятельность только благодаря существованию ДДУ. Значит, уменьшится конкуренция, значит, вырастут цены. В-третьих, чтобы обезопасить себя от убытков, застройщики будут закладывать стоимость банковского кредитования в себестоимость жилья. Значит, цена недвижимости опять-таки будет расти. Причем расти так, чтобы превысить стоимость банковских услуг.