Что делать при приемке квартиры у застройщика, и как заставить строителей переделать брак - читайте в материале блога "Записки юриста". С образцами заявлений можете ознакомиться в моей группе "ВКонтакте" и на моем канале в Telegram.
Собственно, приемка квартиры представляет из себя ее тщательный осмотр с целью выявления строительных недостатков и несоответствий условиям Договора долевого участка.
Предлагаем вам поэтапно осуществить следующие действия:
1. Внимательно прочитайте договор, в котором прописано, в каком виде застройщик должен передать квартиру дольщику. В зависимости от типа отделки, которая может быть черновой, предчистовой и под ключ, вы должны сверить увиденное в квартире с тем, что указано в договоре.
2. Осуществите замер площадей помещений квартиры для выявления их соответствия условиям договора, так как замеры БТИ бывают сде ланы некорректно (зачастую построенная площадь квартиры меньше площади, указанной в договоре – это обстоятельство может являться основанием для возврата участнику излишне уплаченных застройщику денежных средств). Замер можно сделать с помощью рулетки, но удобнее и быстрее провести замеры с помощью лазерного дальномера.
3. Осуществите осмотр элементов квартиры на предмет наличия, исправности и соответствия по виду и качеству условиям договора:
3.1. Проверьте тип остекления окон и лоджий, целостность и герметичность стеклопакетов, исправность запирающих механизмов и наличие всей фурнитуры.
3.2. При осмотре стен знайте, что на вертикальных поверхностях допускается отклонения в неровностях до 2 миллиметров на 1 погонный метр либо до 10 миллиметров на всю высоту стены в новостройке – при черно вой приемке. При оштукатуренных стенах на 1 метр длины допускается неровность до 1 миллиметра, а на всю высоту – не более 5 миллиметров. (Осмотрите радиаторы отопления; входные, балконные, межкомнатные двери; окна, лоджии и фурнитуру на них; проверьте работоспособность электропроводки, сетей горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, а также наличие запорной арматуры и индивидуальных приборов учета коммунальных услуг*.)
4. Зафиксируйте с представителем застройщика показания индивидуальных приборов учета коммунальных услуг на момент приемки квартиры. (Это нужно для того, чтобы вести учет по потребляемым жильцом квартиры ресурсам именно с момента приема квартиры. До этого все коммунальные услуги оплачивает застройщик.)
5. Осуществите осмотр стяжки на полу, потолков и стен для выявления трещин вздутия, отслоения штукатурки (шпатлевки).
6. При приеме квартиры с отделкой также проведите осмотр иных предусмотренных в Договоре долевого участия элементов отделки, а также ванны, унитаза, смесителей и т. д.
7. И наконец, проверьте комплектность и работоспособность пере даваемых вам застройщиком комплектов ключей для квартиры и домофона, брелоков от шлагбаума для въезда на придомовую территорию или парковку.
Если после осмотра у вас не возникло претензий к застройщику, то можете подписывать Акт приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры). В случае если у вас возникли претензии к застройщику, вам следует отказаться от подписания Акта приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) до устранения застройщиком всех зафиксированных недоделок.
Все недоделки, а также сроки их устранения фиксируются в Акте, который подписываете вы и застройщик. После устранения недоделок повторите выше указанные действия по осмотру квартиры и при отсутствии замечаний подписывайте Акт приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры).
Подписание Акта приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) порождает для вас ряд юридических последствий:
1. Акт приема-передачи объекта долевого строительства входит в комплект документов, необходимых для регистрации права собственности на объект долевого строительства, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», таким образом, после его подписания и получения на руки вы сможете зарегистрировать право собственности на квартиру.
2. У вас возникает обязанность полностью вносить плату за жилое помещение (квартиру) и коммунальные услуги в соответствии с положением ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
3. До получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру вы можете зарегистрироваться в ней по месту пребывания на срок до 2 (двух) месяцев.
Если застройщик не выполняет условия договора о сроках передачи участнику долевого строительства объекта долевого участия (квартиры), то он несет ответственность, и участники долевого строительства могут получить компенсацию.
Так, согласно ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в случае нарушения срока передачи квартиры застройщик уплачивает участнику долевого строительства – гражданину неустойку (пени) в размере 2/300 (двух трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по передачи квартиры.
Также, согласно ст. 10 этого закона, застройщик обязан возместить участнику долевого строительства в полном объеме причиненные убытки сверх уплаченной неустойки.
Кроме того, к отношениям, возникшим в результате участия гражданина в долевом строительстве многоквартирного дома, применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 №2300–1 «О защите прав потребителей».
Из п. 6 ст. 13 данного закона следует, что если застройщик не удовлетворил требование участника долевого строительства об оплате неустойки в добровольном порядке, то участник долевого строительства имеет пра во при удовлетворении своих требований в судебном порядке на взыска ние также с застройщика в свою пользу штрафа в размере 50% от суммы, присужденной ему неустойки.
А согласно ст. 15 закона участнику долевого строительства застройщиком компенсируется моральный вред за нарушение прав потребителя. Вред определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Таким образом, застройщик при нарушении сроков передачи квартиры может понести существенные финансовые потери. Поэтому на практике застройщик при затягивании процесса получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию под разными предлогами навязывает участнику долевого строительства подписание дополнительного соглашения к Договору долевого участия, в котором переносится срок передачи квартиры на более поздний.
Рассмотрим ситуацию, которая встречается довольно часто, когда степень готовности дома, например, равна 80–90%, срок введения дома в эксплуатацию затягивается, а гражданину – участнику долевого строительства просто негде жить (на съемную квартиру нет денежных средств, так как ежемесячно выплачивает ипотечный кредит, а впереди еще пред стоит ремонт новой квартиры).
В таких случаях застройщик часто идет навстречу участнику долевого строительства и разрешает начать ремонт квартиры, а иногда и проживать там. При этом между застройщиком и участником подписывается некий Акт приема-передачи квартиры в произвольной форме (Акт приема-передачи квартиры под самоотделку, промежуточный акт приема-передачи и т. п.).
И помните, что у вашей новой квартиры есть гарантийный срок, который устанавливается законом и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи вам кварти ры, если иное не предусмотрено договором.