Поиском строительной бригады занимался Илья (герой переделки), я в процессе не участвовал и кажется это было напрасно...
В проекте Ремонт слезам не верит я не решаю организационные вопросы - всем этим занимаются герои переделки. Моя роль - подсказать когда нужно и помочь не допустить ошибок.
Подготовка к поиску
Прежде чем начинать поиск подрядчика нужно подготовить тех.задание.
Техническое задание - это описание необходимых работ и уточняющая информация (планировка, размещение сантехники, количество электрических точек и т.д.).
Техническое задание выполняет роль пояснительной записки и демонстрирует объем работ. Это помогает подрядчикам оценить масштаб и сделать предложение со сметой. Когда есть тех.задание, то не придется каждый раз рассказывать потенциальным подрядчикам о требованиях и показывать квартиру.
Намного рациональнее собрать документацию, приложить фотографии и план и отправить по электронной почте строителям. Это существенная экономия времени и сил.
Как сделать тех.задание на ремонт:
- опишите все изменения
- сделайте план с размерами и размещением оборудования
- сделайте панорамные фотоснимки
От подрядчика зависит как качество и бюджет, так и впечатление от ремонта. При поиске подрядчика можно составить опросный лист, который бы раскрывал уровень специалистов. Ниже я привожу опросный лист, который вы можете взять за основу.
Проблемы выбора
Илья проводил поиск подрядчика в интернете, поэтому тех.задание было отправлено 43 строительным бригадам:
- 12 - с "Ремонтника"
- 5 - с "Профи.ру"
- 26 - с Яндекс-поиска (выбор с первых трех страниц)
Не все ответили на письма, откликнулись только:
- 10 - с "Ремонтника"
- 0 - с "Профи.ру"
- 14 - с Яндекс-поиска
В крупных фирмах менее заинтересованы в новых клиентах, поскольку получив запрос они сразу настаивали на встрече и не заполняли опросный лист. Многие вообще проигнорировали запросы, а выбранные специалисты в "Профи.ру" оказались больше заточены под мелкие работы.
Как проходил тендер
Сначала выбыли подрядчики, сразу запросившие за ремонт более 1,5 млн.рублей и не согласившиеся рассмотреть возможность более детально изучить тех.задание и снизиться по цене - здесь отсеялось 4 подрядчика, гонку продолжили 20.
Неделю проходили просмотры квартиры. Выбыли еще 4 подрядчика, с которыми произошли конфликты.
"В первый день меня атаковали просто жутко… В один день квартиру пришли смотреть 10 человек. Непередаваемые ощущения, когда ты водишь за собой толпу как экскурсовод и рассказываешь о том, что ты хочешь сделать.
Нашлись, конечно, и тролли и попалось несколько агрессивно настроенных граждан, но я всех предупредил, что будет тендер, формат был для строителей явно в диковинку. Некоторые подлизывались и говорили – «как вы здорово так придумали с планировкой, вот голова!..». Пришел к однозначному выводу, что среди строителей не все профессионалы" - Илья.
После получения финальных смет и их перепроверки на реальность заявленным параметрам были отобраны те, кто предложил за ремонт не больше среднего и не сильно ниже основного диапазона - здесь отсеялось 6 подрядчиков, гонку продолжили 10.
На следующем этапе Илья приступил к анализу опросных листов. Здесь сразу 2 момента явились для него блокирующими:
- нежелание показывать выполненные объекты (личный осмотр качества работ)
- отсутствие СРО
Здесь отсеялось 7 подрядчиков.
В договорах от подрядчиков был пункт о предоплате, но Илья решил оплачивать работы по факту, поэтому в итоге остались только 3 подрядчика.
Среди финалистов Илья выбрал подрядчика Анатолия, так как у него наилучшее соотношение отзывов и качества.
"Для меня самое главное - это фикс по стоимости. Очень приятно, когда ты просишь добавить еще 2-3 розетки, или выясняется, что обои будут с подбором и с тебя не просят за это больше денег, чем было оговорено - наглеть заказчику (т.е. мне), конечно тоже не стоит, но такая лояльность залог продуктивного сотрудничества" - Илья.
Илья договорился с подрядчиком произвести все строительные работы за 960 020 рублей.
Когда я узнал сумму гонорара отобранной строительной бригады, то удивился: в квартире не будет сложных работ и нет деликатных материалов в отделке (например мрамора или наборного паркета, которые требуют привлечения дорогих специалистов), нет сложной перепланировки, нет проблем в инженерии. Я знаю, что вполне реально снизить эту сумму на 15-25 % без ущерба в качестве.
Прежде чем соглашаться - покажите смету дизайнеру, он подскажет и даст обоснование если сумма завышена.
Почему нужно прописывать все строительные операции и их стоимость
Исходя из своей практики я могу сказать, что договариваться со строителями об итоговой сумме не всегда хорошая идея. Когда строитель знает, что он не получит больше денег, то он становится не очень сговорчив и не всегда вносит изменения в ходе работ.
Намного рациональнее договориться о стоимости каждой строительной операции и прописать все суммы, например, демонтаж - столько, возведение стен - такая сумма, установка одной розетки - столько и так далее.
Таким образом подрядчик будет рад всем дополнениям, и не станет спорить. Розеток в проекте может быть 20, а может и 120. Также и переделки могут быть масштабные.
Взаимоотношения со строителями я выстраиваю немного иначе. Естественно я провожу тендер, но в большей степени я доверяю реализованным объектам и рекомендациям.
Одним из главных факторов, кроме уровня работы, я считаю гибкость подрядчика и его умение решать проблемы.
С настороженностью я отношусь к строителям, которые не спорят со мной. На самых первых встречах я не "выдаю себя" и задаю вопросы технического характера. Специально путаюсь в названиях и задаю вопросы в стиле чем М:300 отличается от М:500 ?
Этот трюк помогает обнаружить сразу несколько будущих проблем. Многие хитрые строители, после такой встречи, весело потирают руки и думают: "Вот здесь то я разгуляюсь! Дизайнер не обладает техническими знаниями и никто не проследит сколько реально материала потребуется".
Подобные намерения я обнаружу сразу. Хитрые строители увеличат расход материалов и цены за черновые материалы в смете будут выше, чем в строительном магазине.
Такой спектакль не раз меня выручал: найти профессиональных и честных строителей сложно. Не стоит сразу раскрывать карты и посвящать подрядчика в свое образование, пусть сначала подрядчик ответит на инженерные вопросы и по результатам ответов уже делайте выводы.
Может показаться, что я отношусь с негативом к строителям, но это не так. Я очень уважаю эту профессию и ценю специалистов. На строительном рынке много случайных людей и есть посредники, которые завышают стоимость, встречаются мошенники, которые берут аванс и исчезают.
Мой подход к поиску строителей помогает выделить профессионалов и избежать проблем.
За свою практику я нашел несколько профессиональных подрядчиков и сотрудничаю с ними. Например у меня есть один подрядчик, в котором я уверен, но я берегу его для участия в другом авторском проекте "Ремонт за миллион".
Ремонт слезам не верит: гениальная перепланировка квартиры
автор: Руслан Кирничанский
Я очень хочу, чтобы мои советы были полезны вам, а для того, чтобы быстрее всех получать новые статьи можно подписаться на мой канал "Дневник архитектора"