ВК | Ок | G+ | Fb | Twitter | Cabinet
При приобретении здания или отдельных помещений, при их эксплуатации обязательно возникают вопросе об их ремонте, перепланировке, реконструкции.
Правовые основы
Важно не только экономно и качественно осуществить задуманное, но и соблюдать нормы существующего законодательства. Основной нормативный документ – Жилищный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 29 июля 2017 года – редакция, действующая с 10 августа 2017 года. Регламентируются строительные работы и другими документами. В каждом регионе РФ издаются свои нормативные акты, учитывающие региональную специфику, например, северные условия, плотность населения, геотектоника и т. д.
При ремонте геометрия помещений остаётся неизменной, но в большей или меньшей степени преображается интерьер или фасад. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации N 190-ФЗ:
14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
Согласно ст. 25, главы 4 ЖК РФ:
- Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
- Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Допустимые и недопустимые ремонтно-строительные работы на объекте.
Есть допустимые и недопустимые ремонтно-строительные работы на объекте. К недопустимым относятся:
- Всё, что может привести к разрушению здания (повреждение несущих конструкций, перегрузка конструкций (при надстройке этажей), угрозы для фундамента (в т. ч. гидрологические), вибрационные нагрузки (от некоторых машин и механизмов и другие).
- Всё, что может негативно сказаться на сетях и оборудовании (перегрузка сетей, несовместимость узлов и элементов и др.).
- То, что негативно скажется на облике города, на состояние окружающей среды (визуальное пространство, шум, загазованность и др.).
- То, что негативно скажется на здоровье людей (нарушение норм охраны труда, гигиенических норм, деструктивный дизайн и др.).
- То, что негативно скажется на безопасности объекта (на его охране, пожарной безопасности, путей эвакуации и др.).
Государственный орган, которым выдаётся разрешение на перепланировку/реконструкцию, отсекает Проекты, опасные для здания и для инженерных сетей. Другие контролирующие организации потребует соблюдения всех норм эксплуатации зданий и помещений. Поэтому все работы требуют точных расчётов и видения развития ситуации.
Стратегическое планирование
Все серьёзные ремонтно-строительные работы требуют времени и немалых капиталовложений, поэтому уже на самых ранних стадиях подготовки требуется верный алгоритм действий.
Предположим, мы исходим из определённой суммы бюджета на ремонтно-строительные работы. Вопрос – наиболее целесообразное инвестирование средств.
Для этого необходимо объективно оценить состояние объекта на настоящий момент времени. Понять, какая урбанистская среда нужна организации для работы в настоящее время, и с перспективой на несколько лет вперёд. И, в соответствии с этом, распланировать свою бюджетные траты.
Современный подход – строительно-экономическая экспертиза объекта, и разработка долгосрочного плана развития, посредством маркетинговых исследований в фокус-группе, в которой участвуют специалисты по экономическому инжинирингу, менеджеры организации и специалисты по бизнес-планированию. Такой подход позволяет избежать типичных ошибок раскраивания бюджета, когда делается перепланировка, которая, может будет осмысленна лишь в отдалённой перспективе: когда в этом году делается капитальный ремонт, а в следующим – всё рушится, и производится реконструкция.
Можно обозначить абсолютные и относительные показания к реконструкции и перепланировке.
Абсолютные показания:
- Обеспечение объектовой безопасности.
- Угроза безопасности жизнедеятельности людей.
- Угрозы аварийных ситуаций и выхода из строя техники.
- Экологические угрозы.
- Несоответствие нормативам по осуществлению определённых видов деятельности (обычно при перепрофилировании помещений).
- Угрозы, связанные с постепенным разрушением несущих конструкций здания, требующие реконструктивных мероприятий (трещины стен, проседание фундамента, крен конструкций и т. д.).
Относительные показания:
- Относительные неудобства использования имеющихся помещений (в рамках существующих нормативов).
- Особые желания заказчика по зонированию пространства (где-то расширить, где-то уменьшить, что-то объединить, что-то разделить, поменять дверные проёмы и т. д.).
- Желание использовать различные архитектурно-дизайнерские решения в Проекте.
- Использование крупногабаритной мебели, техники.
- Личные предпочтения заказчика (при его неограниченной фантазии).
При создании Проекта исполнитель руководствуется известным принципом: «Любые Ваши желания – за Ваши деньги!», но специалист указывает что рационально, что законно и допустимо, где возможно экономить и где нельзя, что действительно соответствует целям и задачам и что можно посчитать «архитектурным чудачеством».
Согласование Проекта
После того, как на фокус-группах решено что делать, заказчик утверждает концепцию, и проектировщик совместно со сметчиком принимаются за работу, итогом которой станет готовый Проект ремонтно-строительных работ. Согласно содержанию этого Проекта и его сметной стоимости, закладываются бюджетные расходы организации.
Важно, чтобы изначально в бюджете было прописано, на что конкретно пойдут средства: на ремонт, на реконструкцию или перепланировку? Если на практике будет несоответствие, значит, серьезное нарушение – нецелевое использование бюджетных средств, что может послужить причиной для судебных разбирательств и санкций к нарушителям.
Бывает и так, занялись ремонтом, а ситуация потребовала больше, и приходится согласовывать реконструкцию, перепланировку, перекраивать Проект и бюджет. Это возможно при правильном ведении документооборота и соблюдении норм закона, но лучше не дожидаться «нежданных открытий» и форс-мажоров, а перед работами проводить профессиональное экспертное исследование.
Согласование в БТИ
Согласование Проекта требуется не только внутри организации и с вышестоящей организацией. Согласования могут потребоваться с разными лицами и организациями в соответствии со спецификой Проекта.
В соответствии с главой 2, статьи 26 ЖК РФ:
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в многофункциональный центр (БТИ) представляет:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
- согласие в письменной форме нанимателя;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
После подачи заявления в многофункциональный центр, разрешительный документ на перепланировку должен быть подготовлен в течении 45 дней. Объект посещают специалисты центра, которые на месте ознакамливаются с Проектными решениями убеждаются в допустимости перепланировки.
Если перепланировка была проведена без получения соответствующего разрешения, её можно узаконить позже. Однако это повлечёт штрафные санкции и, если выявятся нарушения, могут потребовать полностью или частично восстановить то, что было до исходного состояния.
Ремонтно-строительные работы требуют взвешенных, продуманных решений, и уже на ранних стадиях желательно привлекать специалистов для разработки оптимального перспективного Проекта.
Автор статьи:
Консультант по строительной экспертизе, г. Хабаровск
Алексей Гессе