Возьмем для примера абстрактных Ваню и Катю. Им еще нет 30, они недавно поженились и переехали от родителей на съемную квартиру. А еще у них есть мечта - купить собственную квартиру.
Катя говорит, что нужно продолжать снимать квартиру и копить деньги на свою на депозите в банке. Ваня согласен с женой, но он уверен, что можно получать больший доход, вложив деньги в ПИФы. Родители настаивают на ипотеке.
Рассматриваем все варианты
Ваня и Катя снимают квартиру своей мечты. В ней 2 комнаты, нормальный ремонт, удобное местоположение, и до метро недалеко. Именно такую они и хотели бы купить. Она стоит 8,5 миллионов.
Они зарабатывают 150 тысяч рублей в месяц на двоих.
Ежемесячно они тратят 50 тысяч на еду, одежду связь, транспорт, учебу, коммунальные платежи и развлечения. 20 тысяч в месяц откладывают на путешествия. Еще 40 тысячи отдают за аренду квартиры. Оставшиеся 40 тысяч они могут откладывать на покупку квартиры.
А еще на свадьбу им подарили 1 миллион рублей.
Снимать и копить на вкладе в банке
Ребята работают в хорошей компании, поэтому им индексируют зарплату на инфляцию (2% каждые полгода), а также выплачивают полугодовые премии (по половине зарплаты каждому, то есть 75 тысяч рублей). То есть они могут положить в банк миллион и добавлять к нему 40 тысяч ежемесячно и еще 75 тысяч раз в полгода (суммы будут расти с ростом зарплаты).
Но и квартира будет дорожать со временем. Ваня подсчитал, что через 5 лет при инфляции в 4% квартира, которую они снимают, будет стоить уже больше 10 миллионов, а через 10 лет - больше 12-ти.
Катя изучила условия банков по депозитам. Получается, что можно положить деньги под 7% годовых с возможностью пополнения и капитализацией процентов каждые полгода. По ее прикидкам, вклад будет давать доходность выше инфляции, что позволит не только сохранить средства, но и получать небольшой доход.
Ребята посчитали, что при такой стратегии через 11 лет на депозите у них накопится 13,7 миллиона, а квартира подорожает до 12,9 миллиона. Разницу можно будет пустить на ремонт.
Снимать и инвестировать
Ваня изучил варианты инвестирования: ПИФы, ПАММы, доверительное управление и т.д. По ним обещают до 30-50% годовых, однако гарантий никто не дает.
Если разложить деньги в несколько инструментов, то вполне можно рассчитывать на доходность в 15% годовых: где-то больше, где-то меньше, но в среднем должно быть так.
В этом случае уже через 7 лет получится накопить 11,4 миллиона, а квартира будет стоить 11 миллионов.
Ипотека
Прямо сейчас ребята могут тратить на квартиру 80-85 тысячи в месяц (свободные деньги + высвободившиеся деньги от аренды). Часть денег будет уходиться на коммунальные платежи и налог на недвижимость, примерно 6-8 тысяч рублей в месяц.
Банк одобрил им ипотеку под 10% годовых на 7,5 миллионов при первоначальном взносе в 1 миллион. Платить нужно будет 15 лет по 77 178 рублей в месяц.
Ваня посчитал, что каждые 2 года они смогут вносить дополнительную сумму для сокращения срока ипотеки, которая будет набираться из растущих зарплат и премий: через 2 года 365 тысяч, через 4 - уже 548 и т.д. Таким образом срок выплат для них сократится до 10 лет.
Риски
У каждого варианта свои преимущества и недостатки. Немного подробнее о каждом.
Вклад в банке
Вклады – это скорее способ сохранения, чем накопления, особенно когда в стране нет стабильности.
Есть риск потерять большую сумму, если банк разорится. Для сумм более 1,4 миллиона следует выбирать максимально надежные банки, например, Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк.
Рынок недвижимости сейчас плохо предсказуем. Даже эксперты не могут понять, будет недвижимость дорожать или дешеветь. Сейчас происходите много процессов, которые потенциально могут сильно сказаться на рынке недвижимости: отмена договоров долевого участия, реновация, приравнивание апартаментов к жилым помещениям и т.д.
Инвестиции
Здесь также сохраняются риски нестабильности рынка недвижимости.
Кроме того, инвестирование вообще всегда сопряжено с рисками. При негативном сценарии вы в лучшем случае просто заберете вложенные деньги назад, в худшем – потерять часть или все.
Ипотека
В этом случае есть риск потери квартиры при возникновении проблем с просрочкой платежей. Избежать такого риска можно создав «подушку безопасности» в размере 4-6 среднемесячных расходов. Это позволит даже при потере работы продержаться несколько месяцев, пока подыскиваете новую.
Также есть риск снижения цены на купленную квартиру, однако в случае покупки первого жилья – это не так страшно.
Вместо выводов
Приведены примерные расчеты. Конечно, ставки в банках и инфляция будут меняться, а у молодых и перспективных специалистов зарплата будет расти значительно быстрее, но такой расчет позволяет понять потенциальные преимущества вариантов.
Если уверены, что жилье будет дорожать - берите ипотеку сразу, но учитывайте, что назад пути не будет.
Если думаете, что цены расти не будут, то начинайте копить. В этом случае передумать никогда не поздно.
