Всем доброго времени суток!
Сегодня хотел бы отвести время на тему выбора покупки торгового помещения с целью получения постоянной прибыли и инвестирования в коммерческую недвижимость.
Что такое коммерческая недвижимость?
Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома. Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.
Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях. Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход. В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.
Виды коммерческих площадок
Первый тип коммерческих объектов – это магазины и разнообразные торговые площадки. По выводам экспертов, торговая недвижимость на сегодняшний день в России является одним из самых доходных видов активов. Если найти свободный земельный участок и построить на нем торговый комплекс, то сдача площадок в аренду способна приносить огромную прибыль. Владельцы крупных торговых центров сегодня – одни из самых богатых людей в России. Торговая площадка с выгодным местоположением и высоким спросом приносит тысячи рублей в месяц за каждый квадратный метр, при этом только задумайтесь, какой площади сегодня строятся торговые комплексы – можете представить, сколько получают за аренду владельцы этого бизнеса. Сдача площадок в аренду требует лишь создания соответствующей площади, вам даже не нужно беспокоиться о ее благоустройстве, как в случае с жильем, сдача в аренду которого требует покупки мебели и техники, ремонта и пр.
И сегодня на ярком примере разберем один из вариантов, вложения в который будут приносить вам постоянный доход на протяжении большого периода времени.
Так как я проживаю в г.Нижний Нвогород, все объекты, которые буду показывать это именно то, с чем мы работаем и реализуем.
адрес г.Нижний Новгород, Южное шоссе, дом 41.
http://wi-nn.ru/object/4247 ссылка на объект на нашем сайте, на которой указана вся необходимая площадь и указана вся первичная информация, которая уже даст ответы на первом этапе рассмотрения объекта в покупку.
И перед началом рассмотрения и анализа, приведем основные пункты, которые влияют на стоимость торговой недвижимости в целом:
- Входная группа.
Одним из наиболее интересным фактором, при покупке небольшой площади является то, что помещение имеет свою входную группу и тем самым привлекает покупателей, почему? Дело в том, что соотношение покупателей таких площадей приобретают ее с целью ведения своего бизнеса (парикмахерская, салон красоты и т.д.), другая часть покупает с целью сдачи а в аренду, а именно помещения имеющие отдельную входную группу пользуются большим спросом.
2. Расположение
Другим не менее важным показателем является место, где находится и располагается это помещение, ведь существенная разница если оно на красной линии, и пешеходный трафик которой составляет 400 чел. в час, нежели это помещение находится в глуби жилого массива, где народ появляется очень редко, или трафик не направлен на то, чтобы человек уверенно шел в то мест за покупками и нет привязок в сетевым магазинам типа "Магнит" или "Пятерочка" и.пр.
На планировке мы видим, что помещение находится в большом жилом массиве, на проходной улице, рядом имеются детские учреждения, школы, парки, гипермаркет "Перекресток" , что дает понимание того, что пешеходный трафик активный и вполне прямой для определенного сигмента товаров, и для тех же самых арендаторов кто у вас будет,в случае если вы настроены на сдачу в аренду помещения.
3. Планировка.
Немаловажным показателем того, на сколько выгодно и удачно получится вам сдать площадь которую покупаете это то какая планировка присутствует.
Легче разместить товарную группу, витрины и прочий ассортимент любого магазина в помещении правильной прямоугольной формы, нежели оно будет состоять из ломаных кабинетов и в будущем использование этой площади подойдет либо офисной группе, ценник на аренду которой отличается в разы, либо какой-нибудь небольшой клиники, или стоматологического кабинета которого еще нужно найти.
На нашем примере идет правильная прямоугольная форма помещения, что создает для будущих арендаторов большой плюс и больший спрос.
4. Спрос.
Одним из критериев так же является то, покупаете вы торговую площадь с арендаторами или пустое помещение.
Если собственник продает с арендаторами, то уточнить по какой причине он это делает, из каких соображений.
Если собственник продает помещение пустое, то нужно уточнить как давно не было арендатора, потому что может получится так, что имея все преимущества у приобретаемой вами площади, так и не найдется в скором времени клиентов на аренду, или же по ставке которая будет в разы меньше ожидаемой. Можно так же обойти соседние магазины, поговорить с продавцами, потому что они могут вам сообщить как часто съезжают арендаторы, как долго оно не сдается, конечно если вам не сообщил все агент(тут уже играет роль порядочности).
Это основные параметры, на которые нужно изначально делать упор при выборе подходящего помещения, после которого идет изучение документации на интересующуюся площадь.
С учетом всего вышесказанного, касательно этого помещения
Проанализировав все нюансы, собрав статистику по ценовой категории и предложению на рынке, сумма заявленная на продажу составляет
4 600 000 руб.
По подсчетам и соображениям цена указана более чем достоверная, и больших изменений в торге с потенциальными клиентами не будет, так как сумма аренды этой площади при неизменном арендаторе отбивает ваши затраты уже на 5 году приобретения, что является хорошим показателем и хорошим капиталовложением, после которого у вас будет выходить чистая прибыль.
По итогу, перед выбором покупки торговой площади понять:
- Понять как вы будете использовать эту площадь, свой бизнес или аренда;
- Есть ли отдельная входная группа(если это не ТЦ), так как даже если у вас поменяются интересы, ее легче будет продать;
- Расположение (жилой массив, спальный район, красная линия, рядом с ТЦ ,школами, учреждениями) ;
- Планировка. Проще сделать из помещения правильной прямоугольной формы сложную, чем из капитальных стен сделать одно объемное помещение(порой даже невозможно);
- Спрос. Имеются ли арендаторы, по какой ставке сидят, чтобы можно было рассчитать окупаемость, если нет, то узнать как долго их не было, и почему, сделать выводы касательно того, что возможно оно мало кому подходит и давно простаивает;
Касательно документов, какие нужно смотреть и где лучше проверять я напишу в след. статье;