5 декабря в московском Москвариуме прошла конференция «Новая эра рынка недвижимости: важнейшие изменения и прогнозы на 10 лет», организованная Московским Бизнес Клубом.
Эксперты рынка подвели итоги уходящего 2017 года и представили свои прогнозы на ближайшие несколько лет.
Цены на ближайшие три года
Основным фактором влияния на всю ситуацию на рынке недвижимости является грядущая отмена долевого строительства. Как известно, в ноябре 2017 года Владимир Путин дал поручение правительству совместно с ЦБ подготовить план мероприятий по переходу от долевого строительства к проектному финансированию. Значит продаваться на рынке будут только готовые квартиры, что не сможет не сказаться на их цене.
Таким образом, очевидно, что все застройщики в ближайшие три года (а именно такой срок выдвинул Президент) будут стараться вывести по максимуму новых объектов на рынок, пока еще можно использовать дешевые деньги дольщиков, а не дорогие банковские кредиты.
Таким образом, чтобы продать такое количество уже готовых квадратных метров, девелоперам придется снижать цены. «Цены в ближайшие два-три года упадут примерно на 20-30% - продолжает Олег. Возможно, это будет выражено в виде дисконтов и различных акций, что уже даже сейчас начинает появляться на рынке. Некоторые крупные застройщики объявили к Новому году довольно большие скидки».
Долгосрочный прогноз
А что же после вступления закона в силу? По мнению эксперта, рынок ожидает еще около двух лет стагнации и приспосабливания к работе в новых условиях. Цены стабилизируются примерно на уровне 120 000 -140 000 рублей за м2 (для комфорт класса), будет продолжать реализовываться жилье, которое как раз в большом объеме построят за эти три года.
Затем, примерно к 2024 году, стоит ожидать очередного витка и роста цен, который будет обусловлен: началом строительства по новым законам, инфляцией, общим подорожанием стоимости строительства, изменением макроэкономической ситуации в стране.
Если оставить все, как есть?
Кстати, многие эксперты сошлись во мнении, что долевое строительство могло бы и отмереть само по себе с течением времени, так как такие тенденции уже начали прослеживаться. А вот резкий запрет государства может не лучшим образом повлиять на индустрию. Например, уже сейчас в некоторых случаях нет смысла покупать недвижимость на нулевом цикле. Можно эти средства держать в банке на депозите и купить уже готовое жилье.
Можно было бы использовать опыт западных стран, где покупая на нуле клиент вносит не всю сумму, а например 10%. Т.е. производится не покупка, а скорее резервирование. Остальные деньги вносятся по мере стадий строительства. Такие схемы вполне бы сами сбалансировали ситуацию, без вмешательства со стороны государства.
Что ждет ипотеку
Даже с учетом того, что с 2018 года Центробанк вводит повышенные риск требования на ипотечные кредиты с первоначальным взносом меньше 20%, по ее мнению это не сильно отразится на рынке, так как таких сделок и так крайне мало. По отчетам МинФина средний первоначальный взнос сейчас около 38%.
Также 15 декабря планируется финальное заседание ЦБ и есть ожидание, что еще на 0,25% упадет ставка Центробанка, соответственно после нового года рынок ипотечных ставок тоже на это отреагирует.
С 1 января 2018 года будет запущена программа господдержки ипотеки для семей с двумя детьми и более. Ставка ожидается до 6%, остальное будет субсидироваться государством.