По недвижимости я прошёл наверно все и Крым ..и Рим, съел всех собак и самых невкусных и тощих тоже съел. Ведь инвестировать в недвижимость я начал в декабре 2002, я писал уже, были куплены 2 комнаты в общагах на тот момент. Это первые ликвиды были мои в метрах. Почитайте ранее я писал сколько всего было потом комнат и почему в общежития я не рекомендую уже инвестировать.
Сейчас поговорим только о комнатах, не беру квартиры в расчёт и другую недвижку.
Когда, я начинал заниматься и ничего не знал, покупал, сдавал и потом продавал, было не так сложно, местами даже легко. Сейчас, когда знаю очень много и прошёл через разные ситуации, понимаю, что мне сильно повезло. Мог остаться и без денег и без жилья. Рынок недвижимости очень и очень сложный и тяжёлый, много обмана и кидалова, потому что здесь крутятся огромные деньги. А это всегда притягивает криминал и преступность. Мало того, что люди обманывают собственники или "собственники", так и риэлторы в агентствах очень часто недобросовестные или наводят на тех, кто покупает или пытаются скинуть мутные варианты.
Купить комнату в общежитии или в коммунальной квартире, гораздо сложнее, больше гемора, больше нюансов, чем купить квартиру, но квартиры тоже бывают разные.
В общагах бывают комнаты коридорного типа и секционки (блочного типа на несколько семей). Здесь большой подводный камень, выделенная комната по документам или нет и как указана в праве собственности комната в жилом доме или долевая собственность. Если выделенная, это хорошо. Значит не нужны отказы или согласия на продажу от других собственников. Я покупал и такие и такие. В секционках, когда покупал, месяцами могли собирать согласия, особенно, если несовершеннолетние собственники, опекунство и тд. У меня уже есть свои люди, которые меня всегда консультируют по самым сложным сделкам, но и сам уже все эти тонкости давно и прекрасно знаю. Если берёте комнату берите выделенную коридорного типа, они и сдаются лучше, чем секции.
Самое главное при покупке любой недвижимости, а комнат тем более, это не кирпичный дом, не состояние дома, не этаж, не квадратура и даже не цена, безусловно это все важно, даже не обсуждается - самое главное документы, чистые и прозрачные. Ведь запомните навсегда, без бумажки - мы никто и звать нас никак. Все суды и другие органы смотрят на бумаги, у кого они есть тот и прав.
Подводных камней и нюансов очень много.
Например: чтобы не собирать согласия и отказы при продаже комнаты, риелторы предлагают оформить сделку через договор дарения. Я с такими договорами не работаю и другим не рекомендую. Допустим я продаю комнату и заключил договор дарения, по которому я обязан безвозмездно передать недвижимость, а мне нужно зафиксировать сумму сделки. Поэтому если факт потом узнают органы и рег палата , сейчас уже Росреестр сделка будет считаться ничтожной или недействительной. Поэтому через такие договоры не работайте. Если родные хотят передать вам права собственности бесплатно и без условий, тогда можно через договор дарения. Но мне никто не оставлял и не дарил и уже не оставит никто, поэтому мне такой договор не нужен. В дальнейшем если только я родным буду оставлять, тогда подумаю.
Ещё есть договор просроченного займа, через юристов некоторые умники делают, но тоже избегайте таких. Они хотят через своих юристов, как правило, а я не верю чужим юристам, они работают в интересах тех, кто им платит деньги. Суть оформления сделки - сначала составляется договор займа на нужную сумму, а позже соглашение, о том что вместо денег в собственность передаётся комната. Тоже мутная схема, но многие так делают. Я не советую.
Как всегда оформляю я и дальше планирую делать только так- все сделки мои через договор купли-продажи, обязательный пункт, сумма сделки реальная, не заниженная, а то потом могут отсудить денежку.
Раньше было тяжело собирать согласия соседей, многих не было, многие сдавали были в других городах, сейчас проще рассылаем всем письма, уведомляя их, что комната продаётся и через месяц можно оформлять сделку. Но важно: на почте берите все квитки и сохраняйте их. По закону месяц срок, после письменного уведомления о продаже комнаты.