Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве (ДДУ) по инициативе дольщика.
Предложения строительных компаний на первичном рынке жилья привлекают будущих новоселов. Квартира в возводимом здании может стоить на тридцать-пятьдесят процентов меньше готовой. Вдобавок банки рекламируют свои ипотечные программы и готовы давать кредиты на новостройки под более низкие проценты, чем на вторичку.
Изменилось законодательство о материнском капитале, опять же в пользу новых домов. Деньги разрешается использовать в качестве первичного взноса при покупке квартиры в строящемся доме и оформлении ипотеки. Все это подогревает интерес будущих новоселов.
Ждать, пока объект будет сдан, приходится от одного до двух лет. За это время многое может измениться как в жизни покупателя, так и в процессе возведения дома. Иногда приходится расторгать договор. Некоторые люди, однако, бездействуют, полагая, что они потеряют часть своих денег или получат от застройщика отказ.
Проблема в пользу физлица решаема. Главное – изучить нужную информацию и расспросить детали у юриста, выяснить, какие документы надо подготовить.
Какие есть законы о расторжении ДДУ дольщиком
Отношения между строительными предприятиями и будущими собственниками жилья регулируются федеральным законом No214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот нормативный акт специально был принят, для того чтобы защитить граждан от недобросовестных фирм.
В нем говорится, что законную силу имеет только ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Его следует отличать от предварительного договора, который застройщики часто предлагают подписать, особенно первым покупателям. Такой документ не гарантирует возврата денег и не возлагает на строительную фирму никакой ответственности.
Другой закон, который тут тоже стоит вспомнить, - «О защите прав потребителей». Он также на стороне гражданина и не позволяет застройщику налагать штрафные санкции на человека, которые уже не хочет вкладываться в жилье.
Договор о расторжении ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Какие есть способы расторжения ДДУ
Всего есть четыре способа, когда договор участия в долевом строительстве прекращается:
- по инициативе дольщика,
- по инициативе застройщика,
- по обоюдному согласию,
- по решению суда.
Рассмотрим подробнее процедуру, когда желание первым выразил дольщик. Такое право у него возникает в случае несоблюдения фирмой своих обязательств.
В федеральном законе подчеркивается, что объект должен соответствовать заявленным качественным показателям и быть завершенным в срок. Если обнаружились дефекты, новосел вправе предъявить свои требования, а застройщик обязан устранить их бесплатно. При возникновении подобной ситуации необходимо письменно перечислить недостатки и отнести заявление в компанию.
Если требование проигнорировано, а это случается часто, дольщик вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора.
Гражданин вправе прекратить исполнение обязательств и по другим основаниям. Например, затянулись сроки сдачи объекта, закончилось банковское поручительство, а нового соглашения с банком у строительной фирмы нет.
Можно обойтись без суда, если дольщик предъявил свои требования в письменном виде, и застройщик вернул ему деньги и выплатил неустойку за пользование чужими средствами в течение 20 дней.
Когда никаких нарушений закона гражданин не видит и все же желает расторгнуть договор, ему также стоит выразить свое желание письменно. Есть вариант решения проблемы – переуступка прав на квартиру третьему лицу. Это выгодный сценарий.
Как расторгнуть отношения через суд
Одна из весомых причин, когда надо идти в суд, - полная остановка строительства объекта. Не стоит мешкать, если работы возобновлены, но быстрый ввод дома в эксплуатацию не предвидится.
Искать защиты в суде необходимо и в случае, если площадь квартиры уменьшилась, но не более чем на пять процентов.
Суд будет на стороне гражданина, если с него требуют доплату за лишние квадратные метры, которые не отражены в документах, или за что-то еще. Другие поводы для подачи иска - изменение проектных документов, использование нежилых помещений в доме в иных целях.
Прекращение договорных отношений через суд выгодно. Гражданин получает не только свои деньги обратно, но и неустойку за пользование чужими средствами. Вдобавок строительная фирма компенсирует ему судебные расходы и заплатит штраф, половина которого достанется дольщику.
Когда застройщик может отказаться
Хотя в данной статье мы защищаем интересы дольщика, все же подчеркнем, что обе стороны имеют и права, и обязательства.
Будущий новосел обязан регулярно платить по договору согласно графику. Например, равновеликими частями в течение какого-то периода времени или определенную сумму каждый квартал.
В случае просрочки застройщик обязан напомнить об этом физлицу письменно. Если в течение 30 дней деньги не поступили на счет, строительная компания вправе уведомить другую сторону о прекращении договорных отношений. Прекращение договора обязывает фирму вернуть деньги гражданину, а последнему придется заплатить неустойку за нарушение условий.
Мирный вариант решения разногласий – расторжение отношений по взаимному согласию. Здесь чаще всего отсутствуют взаимные обязательства, ведь стороны приходят к взаимопониманию.
Бывает, что такой вариант не выгоден гражданину, и он об этом даже не подозревает. Застройщик может вписать в договор о расторжении ДДУ сумму, меньшую, чем если бы расторжение велось через суд. Или пообещает скорейшую выдачу денег, и дольщик на это соглашается.
В любом случае, какой бы поворот не приобрели события, прежде чем что-то подписывать, покажите документ юристу и спросите, какие есть еще варианты развития событий, и каковы плюсы и минусы каждого пути.
