Сергей Пустынский
Правительство намерено отказаться от долевого строительства и заместить его проектным финансированием. На это потребуется от 3 до 5 лет и серьезные усилия, зато будет минимизирован риск появления новых обманутых дольщиков. Эксперты опасаются, что это может привести к резкому удорожанию стоимости жилья и даже коллапсу всего строительного рынка.
Идея о том, что с долевым строительством надо что-то делать, витала в умах чиновников давно, но только в конце октября президент Владимир Путин дал конкретное поручение кабинету министров подготовить концепцию перехода механизма финансирования жилищного строительства на новые рельсы. И для этого были серьезные причины. На сегодня обманутых дольщиков по разным оценкам насчитывается от 50 до 100 тыс., а количество незавершенных объектов в 67 субъектах федерации приближается к 800. Дольщики постоянно выходят на митинги и демонстрации и понятно, что накануне президентских выборов власти хотят как-то нивелировать эту проблему. Точнее решить ее кардинально, поскольку все попытки улучшить ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» показали свою неэффективность. Три года назад в закон внесли поправки, которые должны были максимально защитить дольщиков от действий недобросовестных застройщиков, но кардинально ситуацию на рынке они не изменили.
Сейчас застройщик, получив разрешение на строительство, имеет право тут же начинать продавать квартиры, которые пока существуют только на бумаге. В свою очередь, граждане могут приобретать жилье на любой стадии готовности дома. Пока здание строится, цена растет. Покупая квартиру на этапе котлована, можно сэкономить до 25% ее стоимости. Но дольщики при этом берут на себя определенные инвестиционные риски, которые они не всегда сознают. Чаще всего проблемы с обманутыми дольщиками возникают, когда собранные на строительство одного объекты деньги идут на достройку предыдущего и так далее. То есть многие застройщики работают по модели финансовой пирамиды. И если спрос на жилье падает, пирамида начинает рушиться. Для борьбы с такой практикой были приняты очередные поправки в 214 ФЗ, которые вступают в силу в середине 2018 года. Согласно им, на каждый объект надо будет получать отдельно разрешение, а собранные с граждан деньги будут храниться на специальном счете в банке и могут быть использованы на финансирования только того дома, где дольщик купил квартиру.
На сегодня примерно четверть строительных проектов финансируется за счет собственных средств девелоперов или банковских кредитов, а остальные 75% за счет средств дольщиков, отмечает Андрей Цвет из ГК «Гранель». Понятно, что деньги граждан намного дешевле для застройщиков, и если придется от них отказаться и перейти полностью на банковское финансирование, это приведет к удорожанию жилья как минимум на 15-20%, и ухода с рынка многих застройщиков, которые и так работают на грани рентабельности. В любом случае, по мнению эксперта, для полного перехода на проектное финансирование потребуется от 3 до 5 лет.
Ранее был принят закон о фонде защиты прав дольщиков, в который все застройщики будут отчислять 1,2% от цены каждого договора с гражданами. Из него должны будут финансировать незаконченные объекты, но когда в нем появится достаточно денег непонятно, поскольку он только заработал. А пока статистика свидетельствует о том, что проблемы в строительной отрасли только усугубляются. В минувшем году ввод жилья составил чуть менее 88 млн. кв. метров, что на 6,5% меньше, чем годом ранее. В этом году падение темпов строительства может продолжиться, считает Олег Репченко из информационного центра IRN. Цены на нефть растут, рубль укрепляется, а спрос на жилую недвижимость не увеличивается. К тому же сейчас предложение на рынке, особенно в столице, настолько опережает спрос, что реализовать уже построенной жилье можно будет лишь в случае резкого снижения цен на него. Но это невозможно из-за высоких банковских ставок, в результате получается замкнутый круг. И пока доходы граждан не начнут расти, переходить на новую систему и отказываться от долевого строительства вряд ли целесообразно, заключает эксперт.
Другие публикации читайте на нашем сайте: https://1neof.ru
Подписывайтесь на наш канал в Telegram!
Чтобы подписаться на канал 1neof в Telegram, достаточно пройти по ссылке https://telegram.me/firstneof с любого устройства, на котором установлен мессенджер, и присоединиться при помощи кнопки Join внизу экрана.