На основании Федерального закона № 271 от 25.12.2012 собственники объектов в многоквартирных домах каждый месяц должны делать взносы на капремонт. Вместе с тем мнение владельцев помещений МКД по данному поводу государство не особо учитывает. Граждане считают, что услугу капремонта им навязали. Отказаться от лишней, по их мнению, услуги, понизить ее стоимость и оценить, насколько она качественна, население не может. В данной статье мы рассмотрим, что такое взносы на капитальный ремонт домов и как должен быть организован их сбор.
Что говорит закон о взносах на капитальный ремонт домов
В каждом российском субъекте действует региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов. Для каждого дома срок реконструкции утверждает субъект. О порядке вынесения решения по поводу планируемого капремонта сказано в ст. 180 Жилищного кодекса РФ. Принять решение о капитальном ремонте вправе региональный оператор или лицо, управляющее домом. Собственники могут и самостоятельно решить, что дому нужен капремонт.
В обязанности регионального оператора или управляющей компании входит донесение до собственников помещений следующих сведений: когда предположительно начнется капитальный ремонт; какой перечень работ в доме планируется выполнить, в каком объеме, сколько это будет стоить; из какого источника будет финансироваться капремонт.
Сообщить все это нужно за 6 месяцев до предполагаемого начала капремонта. У владельцев квартир в МКД есть 3 месяца на организацию общего собрания, посвященного капитальному ремонту. В ходе собрания определяют или утверждают: список работ и (или) услуг; смету расходов; период капремонта; источники финансирования; своего полномочного представителя, наделенного правом участия в приемке оказанных услуг (работ) и подписания соответствующих актов.
Что такое «определение» и «утверждение»?
Предположим, владельцы квартир в МКД не одобряют условия проведения капремонта, которые предлагает региональный оператор и управляющая компания. Есть ли у собственников возможность установить иной период, объем, цену капремонта и источник финансирования на свое усмотрение? Если да, то как это может соотноситься с программой, не подлежащей обсуждению?
Появляется вполне прогнозируемый конфликт интересов. У администратора (органа местного самоуправления по ходатайству управляющей компании или регионального оператора) по закону есть административный ресурс (ч. 6 ст. 189 Жилищного кодекса РФ). Администратор вправе счесть, что общим собранием дома не было вынесено необходимого решения к обозначенному времени, и решить вопрос на свое усмотрение. Но если разобраться, схему можно расценить как навязанную услугу и никак иначе.
Как европейцы следят за своим жильем
К. А. Сасов, ведущий юрист «Пепеляев Групп»
Всем жителям Европы присуща экономность. Даже если в государстве нет кризиса, европейцы очень рационально расходуют деньги. Цены на качественные услуги в сфере ЖКХ в Европе достаточно высоки, и владельцы объектов МКД учитывают каждую мелочь. Все дома оснащены приборами учета воды, тепла, электроэнергии, подъезды – «умными» датчиками, которые реагируют на присутствие человека и включают свет только при его появлении. Для установки выбирают только энергоэффективные приборы. Темы, затрагивающие содержание, ремонт общедомового имущества и придомовых территорий, в Европе собственники обсуждают совместно, в ходе общих собраний. К примеру, в Швейцарии, тех, кто арендует жилье, намного больше, чем собственников. В швейцарских кантонах есть законодательно закрепленная традиция. Ежемесячно владельцы объектов в доме (если речь идет о крупных домах – подъезда) обсуждают, качественно ли дворник (управляющая организация) выполняет свои обязанности, или стоит сменить его на другого работника, нуждается ли крыша в ремонте (сажать ли деревья, менять ли скамейку, высаживать ли газон и т. д.), и во сколько это обойдется. Самоуправление по такому принципу в Европе эффективно и стабильно. Это подтверждает безукоризненный внешний вид домов и сохранность мостовых на протяжении столетий. Жилищный вопрос население Западной Европы, решает главным образом за счет аренды. К примеру, в Швейцарии на долю арендного жилья приходится 70 %, в США — порядка 50; Швеции — 40; Франции — 36,5; Англии — около 30; Чехии — 29; Италии — 20; Японии — 33,4 %. С 2004 года в России стали акцентировать особое внимание на передаче жилья в собственность населению и развитии самоуправления в многоквартирных домах. Но последние изменения в Жилищном кодексе РФ с уверенностью позволяют сказать, что роль административного управления в данной сфере растет.
Что собой представляют взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов с правовой точки зрения
Многие считают взносы на капитальный ремонт домов своеобразным парафискалитетом, правовая природа которого является квазиналоговой. О том, что собственники объектов в доме обязаны делать взносы на капитальный ремонт, сказано в законе, а не в договоре. То есть данное действие не обсуждается и обязательно к выполнению. Взносы на капитальный ремонт домов не направлены на финансовое обеспечение деятельности государства или муниципальных образований.
У взносов нет признака индивидуальной возмездности и возвратности, так как к моменту фактического капитального ремонта гражданин может переехать в другое место и даже умереть. То есть взносы на капитальный ремонт домов можно определить как налог, описанный в ст. 8 Налогового кодекса РФ. Парафискалитетом называют обязательный сбор в пользу юридических лиц публичного или частного права, не относящихся к органам государственной власти или публичной администрации.
Так как у сборов нет признаков индивидуальной возмездности, их соотносят с налогами. Кроме того, сборы устанавливает законодательство, а значит, их уплата обязательна. Парафискальные платежи обычно делают в пользу предприятий промышленного, социального, коммерческого типа, технических учреждений и учреждений образования. Обязательные взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов носят внедоговорный характер.
В обязанности государства и муниципалитетов не входит содержание общедомового имущества в доме. В ст. 2 и 167 Жилищного кодекса РФ сказано, что органы государственной власти российских субъектов должны лишь своевременно организовывать капитальный ремонт общедомового имущества. Что касается критериев индивидуальной безвозмездности и безвозвратности, они не столь очевидны. По закону вернуть средства можно при изъятии земельного участка для нужд государства (ст. 184 Жилищного кодекса РФ).
Помимо этого, выгода того, кто делает взносы на капитальный ремонт домов, носит не только коллективный, но и индивидуальный характер. По ч. 1 и 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ общедомовое имущество является совместной долевой собственностью владельцев квартир в МКД. Ответственным за содержание собственности является сам собственник. То есть, делая взносы на капитальный ремонт, собственник выполняет обязательство по содержанию своей собственности.
На коллективную (домовую) возмездность взносов указывает следующее. По какому бы принципу ни велось формирование фонда капитального ремонта, по закону он требует индивидуализации (по дому) и не становится общим (районным, городским, областным) «котлом». Если владельцы жилых объектов МКД выбирают способ формирования фонда капремонта на специальном счете согласно п. 1 ч. 3 ст. 170 Жилищного кодекса РФ, взносы для них становятся обособленными.
По правилам ч. 4 ст. 175 Жилищного кодекса РФ на спецсчете могут аккумулироваться деньги фонда капремонта собственников объектов только в одном многоквартирном доме. Если собственники отдадут предпочтение способу формирования ФКР на счете регионального оператора (п. 2 ч. 3 ст. 170 Жилищного кодекса РФ), региональному оператору придется отдельно учитывать средства, собираемые на капремонт отдельно взятого дома.
На основании ч. 4 ст. 179 Жилищного кодекса РФ региональный оператор вправе взять средства собственников одного дома на его счетах, чтобы провести капремонт в других объектах. Но средства при этом подлежат возврату. Авансовый характер взносов на капремонт допускает смену места жительства или смерть плательщика к фактическому началу капремонта.
В данном случае взнос для него индивидуально безвозмезден. Нельзя сказать, что взносы на капитальный ремонт домов являются обязательными страховыми отчислениями на определенные цели, выплачиваемыми в страховых случаях. Капитальный ремонт в домах всегда планируют, а значит, он предсказуем. Насчет правовой природы взносов на капитальный ремонт общедомового имущества ведется много споров.
Как определяется размер взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома
Рассмотрим, как формируются взносы на капитальный ремонт нового многоквартирного дома или старого жилого объекта. Здесь государство допустило серьезную ошибку, поскольку доверило определять сумму взносов на капитальный ремонт субъекту РФ, максимально удаленному от объекта ремонта.
Неясно, почему законодатель счел собственников объектов, администрацию дома, района, поселка или города неспособными оценить состояние дома и приблизительную стоимость его ремонта. При определении единой суммы взноса на капитальный ремонт субъект РФ выявил общий знаменатель применительно ко всем домам на своей территории. Но объекты существенно отличаются друг от друга этажностью, материалом, годом постройки, фактическим техническим состоянием и иными параметрами.
Как обеспечить возмездность взносов на КР для каждого собственника (или совокупности плательщиков – владельцев жилых объектов в одном доме)? Вариант один: сумма взноса должна быть минимальной из всех возможных в регионе. Об этом говорит непосредственно название: «минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества МКД» (ч. 1 ст. 167 Жилищного кодекса РФ).
Что делать владельцам жилых объектов в МКД, техническое состояние которых особенно плохое? Следует обратиться к ч. 3 ст. 166 Жилищного кодекса РФ. Владельцы помещений в доме вправе установить взнос выше обозначенного минимума. Но, стоит отметить, что в подобных домах обычно не проживают люди с достатком выше среднего, а соответственно, они вряд ли согласятся на повышение тарифа.
Для собственников объектов в жилом доме такая схема взносов неудобна. В ней не учтено, в каком техническом состоянии по факту находится дом. Порядок взносов не учитывает права и мнение владельцев относительно выбора подрядчика, объема, стоимости, качества работ, а контроль за общей суммой собранных средств становится ограниченным и т. д. Наибольшую выгоду данная законная схема приносит банкам и новому правовому субъекту – региональному оператору, присутствие которого на рынке услуг ЖКХ совершенно невыгодно гражданам.
Этот посредник наделяется правом расходовать финансы населения по своему усмотрению. Контролирует процесс непосредственно субъект Федерации вместе с чиновниками, но не собственники МКД, делающие обязательные взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов. В данном случае нельзя сказать, что интересы выгодоприобретателей законом соблюдены. Существуют высокие риски растраты, кражи и освоения средств не в интересах населения.
Порядок уплаты взносов на капитальный ремонт дома
Часть 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ обязует собственников объектов в домах делать взносы на капитальный ремонт по прошествии 8 месяцев, если об ином не сказано в законодательстве. Отсчет стартует с месяца, следующего за тем, когда программа по капремонту, в которую входит данный МКД, была официально опубликована.
То есть взносы на капитальный ремонт домов должны делаться с момента появления соответствующего обязательства по ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ. В обязанности регионального оператора или иного уполномоченного лица входит предоставление платежной документации в обозначенный период. Однако если владельцы жилья в доме не получают данные документы своевременно, то освобождаются от уплаты процентов за просрочку платежей.
Если фонд капремонта формируется на счете регионального оператора, владельцы объектов МКД делают взносы на капитальный ремонт домов по предоставленным квитанциям. Взносы должны производиться в сроки, отведенные для оплаты жилья и услуг ЖКХ, если об ином не сказано в законе субъекта (ч. 1 ст. 171 Жилищного кодекса РФ). Часть 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ гласит: оплачивать содержание жилья и услуги ЖКХ необходимо каждый месяц.
Срок оплаты – до 10 числа месяца, следующего за истекшим, если о другом не сказано в договоре управления домом или решении общего собрания членов ЖК, ТСЖ, ЖСК. Часть 14.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ гласит, что несвоевременная или неполная оплата капремонта грозит начислением пеней.
Владельцы объектов в МКД, просрочившие платеж или не внесшие оплату в полном объеме, должны уплачивать в фонд капремонта пени. Размер пеней равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действительной на момент погашения долга, от неуплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются со следующего дня после того, как наступил установленный срок оплаты, и до фактического погашения долга. Взносы на капитальный ремонт домов граждане должны делать своевременно. Иначе впоследствии погашать долг придется с процентами.
Еще больше материалов по капитальному ремонту: https://www.gkh.ru/article/102363-vznosy-na-kapitalnyy-remont-domov