Текст и фото: Саша Брют
Риэлторы оценивают ситуацию, происходящую на рынке недвижимости последние три года, как кризисную. В чем причины застоя, когда ждать изменений, а главное, как адаптироваться к сложившимся реалиям? На эти вопросы ответит Ольга Стенькина – эксперт по вопросам недвижимости и сделок с ней.
- Ольга Викторовна, какова на Ваш взгляд ситуация на рынке недвижимости в настоящий момент?
- Безусловно, ситуация непростая. Я не могу говорить за всех, ведь существует огромная разница между крупными агентствами и маленькими конторами или индивидуальными риэлторами. В целом предложения во много раз превышают спрос. Сейчас лучшее время, что бы приобрести жилье, ведь те, кому действительно нужно продать недвижимость снижают цену, уступая несколько десятков, а то и сотни тысяч рублей.
- То есть динамика такова, что цены резко падают?
- Закон прост – когда предложения превышают спрос, наступает упадок цен. Нельзя сказать, что цены падают резко. По сравнению с похожей ситуацией в 2008 году, когда недвижимость потеряла в цене 35 – 40 % за год, в 2015 – 2017 годах – падение происходит плавно, однако роста ждать не приходится. После падения 2008 года прошло уже 9 лет, а уровень цен до сих пор не вернулся к докризисному на тот момент состоянию. Оговорюсь, что речь идет о вторичном рынке. Что же касается первичного жилья, то тут дела обстоят несколько иначе. Я бы не сказала, что цены заметно снизились. Они остаются в прежней категории. Для увеличения объема продаж, многие застройщики устраивают акции и дарят скидки, или, объединяясь с банками, дают меньшую процентную ставку по ипотечному кредитованию.
- А какой сектор недвижимости предпочитают покупатели?
- Лучше всего продается дешевая вторичка в хорошем состоянии. Иногда даже покупатели предпочитают переплатить за свежий ремонт, чтобы можно было сразу въехать и жить, чем ремонтировать самим, ведь это гораздо дороже, так что на этом рынке сейчас тоже кризис. Новостройки эконом класса так же пользуются популярностью. Однако, не смотря на то, что на этапе котлована цены ниже, покупатели чаще готовы пойти на сделку, когда объект уже сдан в эксплуатацию.
Чаще всего покупают однокомнатные квартиры или квартиры-студии до 30 м2 . На вторичном рынке за такую квартиру просят до 1,5 миллиона рублей, на первичном – около 1,2 миллиона, при условии, если новостройка находится в отдаленном районе.
-То есть это приемлемая цена в настоящее время?
- Это далеко не показательная стоимость. Вообще, ценовая политика, особенно на вторичном рынке достаточно разнообразная. Она складывается из многих показателей. Квартира в Центре или Ворошиловском будет стоить дороже, чем в прилегающих районах. Местонахождение желаемого жилья отражается на цене, наличие развитой инфраструктуры – ценится дороже. Так же на цену влияет и этажность, и наличие балкона или лоджии, и состояние коммуникаций. Немаловажное составляющее – это аппетиты хозяина квартиры, которые далеко не всегда совпадают с реалиями (смеется).
Вообще, сейчас рынок диктует свои условия – трудно сказать, какая цена реальная.
- В разговоре Вы вскользь упомянули ставки по ипотеке. Каков процент ипотечных сделок в настоящее время?
- Мои коллеги называют цифры от 50 до 90 %. Оценивая свою практику, я бы сказала, что ипотеки – это 85% сделок. Сюда же я отношу приобретение жилья с использованием материнского капитала. С его помощью гасят часть ипотеки, а зачастую, его используют как первоначальный взнос при ипотечном кредитовании. Замечу, что сейчас наблюдается тенденция к снижению ставок по ипотеке. Банки идут на процентные уступки под влиянием программы поддержки молодых семей, а так же при первоначальном взносе более 50 % и для клиентов, имеющих зарплатный проект в банке-кредиторе.
- Опишите положение дел в риэлторском бизнесе.
- Дела идут не очень хорошо, особенно это касается малого бизнеса. В приоритете остаются крупные агентства недвижимости, которые ведут разноплановую деятельность в сфере недвижимости, вкладывают средства в развитие, дают рекламу, обучают персонал, проводят семинары со специалистами, имеют своих юристов. Конкурировать с ними тяжело, но возможно. Так как существуют среди риэлторов, работающих в небольших агентствах или имеющих свой малый бизнес, такая заметная «прослойка» - как надежные профессионалы с большим опытом работы, которые подходят к проблеме своего клиента, как к своей личной. Такие специалисты обладают кроме знаний, опыта и возможностей, еще и простыми человеческими качествами, как порядочность, понимание, доброта, честность, и люди это ценят. При необходимости таких риэлторов передают «с рук на руки» своим родным и близким. Если и Вам нужен такой семейный риэлтор, то можно написать мне на почту rieltor_vlg@mail.ru или позвонить по телефону +7(904) 752-51-17
На сегодняшний день ситуация такова: быстрые и большие доходы остались в прошлом, около 40 % частных риэлторов прекратили свою деятельность. Но есть и положительные тенденции. Например, люди стали относиться с большим доверием к нам, иногда продавец и покупатель сами находят друг друга, но обращаются к риэлтору, чтобы грамотно оформить документы. Так же, благодаря более доступному ипотечному кредитованию, среди покупателей «ипотечников» отмечается большое количество людей до 35 лет. Конечно, работать стало тяжелее, но наш бизнес, как и экономика региона, имеют свою цикличность, поэтому время положительных тенденций впереди.