Почему не стоит инвестировать в российскую недвижимость? Рейтинг лучших российских городов для инвестиций в недвижимость и факторы риска, о которых молчат.
Рейтинг
Домофонд составил рейтинг российских городов по окупаемости инвестиций в недвижимость.
Аналитики подсчитали, в каких городах квартира окупиться за 10 лет или менее благодаря аренде. Но подсчет вели, конечно же, в рублях.
В ТОП-10 самых выгодных городов России попали:
1. Воркута (Республика Коми). Стоимость аренды в месяц – 9322 рубля, средняя цена продажи – 351 457 рублей. Доходность аренды 31,8%. Окупаемость – 3 года.
2. Норильск (Красноярский край). Стоимость аренды в месяц – 15 097 рублей, средняя цена продажи – 879 973 рублей. Доходность аренды 20,6%. Окупаемость – 5 лет.
3. Североморск (Мурманская область). Стоимость аренды в месяц – 13 454 рублей, средняя цена продажи – 991 891 рублей. Доходность аренды 16,3%. Окупаемость – 6 лет.
4. Тобольск (Тюменская область). Стоимость аренды в месяц – 21 750 рублей, средняя цена продажи – 1 663 935 рублей. Доходность аренды 15,7%. Окупаемость – 6 лет.
5. Усть-Илимск (Иркутская область). Стоимость аренды в месяц – 11 400 рублей, средняя цена продажи – 950 869 рублей. Доходность аренды 14,4%. Окупаемость – 7 лет.
6. Усинск (Республика Коми). Стоимость аренды в месяц – 20 004 рублей, средняя цена продажи – 1 702 103 рублей. Доходность аренды 14,1%. Окупаемость – 7 лет.
7. Магадан (Магаданская область). Стоимость аренды в месяц – 20 422 рубля, средняя цена продажи – 1 755 483 рублей. Доходность аренды 14%. Окупаемость – 7 лет.
8. Комсомольск-на-Амуре (Хабаровский край). Стоимость аренды в месяц – 14 305 рублей, средняя цена продажи – 1 353 643 рублей. Доходность аренды 12,7%. Окупаемость – 8 лет.
9. Кингисепп (Ленинградская область). Стоимость аренды в месяц – 18 483 рубля, средняя цена продажи – 1 804 406 рублей. Доходность аренды 12,3%. Окупаемость – 8 лет.
10. Петропавловск-Камчатский (Камчатский край). Стоимость аренды в месяц – 20 993 рубля, средняя цена продажи – 2 161 691 рубль. Доходность аренды 11,7%. Окупаемость – 9 лет.
Города из топ-10 по окупаемости находятся на севере и востоке страны. Москва занимает одно из последних мест в рейтинге.
Проблема подсчетов
Как отмечают эксперты International Investment, проблема этого рейтинга закралась в привязке к российскому рублю, который в последние 4 года переживает девальвацию из-за западных санкций. Новый виток эскалации отношений с Украиной может привести в новым санкциям. Санкции, введенные в отношении России в последние 4 года уже стоили российской экономике 6% ВВП.
Да и до эскалации, США грозились принять новый пакет после Нового года, а также поднять учетную ставку, что вновь укрепит доллар и снизит курс валют развивающихся стран, в том числе России.
По оценкам международных аналитических компаний, объем инвестиций в Российскую недвижимость снизился в этом году минимум на 20% по результатам первых 9 месяцев 2018 года.
Цены на российскую недвижимость привязаны к рублю, поэтому каждая девальвация национальной валюты ощутимо снижает как валютную капитализацию недвижимости, так и ее доходность в валютном эквиваленте.
Простой пример: N покупает квартиру в 2012 году за 1 500 000 рублей или $50 000 по курсу 30 рублей за доллар. В 2014-2015 году курс опускается до 60 рублей за доллар. На рынке недвижимости его квартира стоит примерно столько же. Но есть нюанс: столько же она стоит в рублях. А в долларах – $25 000 по новому курсу. Допустим сдача этой квартиры приносит ему 10% в год. То есть заработал он за два года 300 тысяч рублей или $5 тысяч по новому курсу. А потерял 25 тысяч. Если бы он просто хранил эти деньги в валюте или вложил ее за рубежом, где цены привязаны к доллару, потери бы не были столь велики.
Конечно же стоит учесть, что есть объекты в России, цены на которые измеряются в долларах постоянно – но это недвижимость класса люкс – особняки на Рублевке и квартиры с видом на Красную Площадь. В обычных же жилых районах цены будут измеряться в рублях и страдать от каждого падения курса, теряя в валютной стоимости.