Ежегодно тысячи людей сталкиваются с ситуацией, в которой продавшие (подарившие, завещавшие) им квартиры люди оказываются не способными осознавать характер совершаемых действий, в результате чего такие сделки судами признаются недействительными и покупатели теряют приобретенное жилье, нередко единственное.
Не стоит обольщаться, что способны оценить психическое состояние человека по его поведению - нередко это может сделать только психиатр. Многие психические заболевания характеризуются длительными периодами ремиссии, в которые больные ведут себя вполне адекватно.
Итак, несколько практических советов от адвоката, который провел несколько десятков таких дел, причем как со стороны истцов, так и ответчиков.
Первое. Попросите продавца пройти освидетельствование - многие психиатрические больницы оказывают такую платную услугу, выдавая справки о возможности гражданина совершать гражданско-правовые сделки. Подобная справка, датированная за день-другой до сделки, дает практически 100% гарантию от оспаривания договора по данному основанию. Заодно психиатр проверит, не состоит ли освидетельствуемый на учете.
Второе. Попросите продавца взять справку в психодиспансере о том, что он не состоит на учете. Это гораздо дешевле предыдущего способа, доступно в любом городе и тоже дает определенные гарантии - у гражданина, страдающего серьезным психическим заболеванием, мало шансов избежать соответствующего учета.
Третье. Если незадолго до сделки продавец проходил медицинскую комиссию с участием психиатра (для получения "прав", оружейную, для допуска к некоторым видам работ), то попросите копию медицинской справки.
Четвертое. Проверьте на сайтах судов вашего города наличие дел с участием продавца - не признавался ли он недееспособным, не оспаривал ли сделки со своим участием, не освобождался ли от уголовной ответственности из-за невменяемости.
Пятое. Оформите сделку нотариально, даже если закон в данном случае этого не требует. Естественно, что проверка нотариуса в данном случае не подменяет заключение психиатра, но обычно нотариусы при любом сомнении в дееспособности гражданина отказывают в удостоверении сделки либо требуют справку от психиатра. При будущем оспаривании тот факт, что у нотариуса психическое здоровье гражданина не вызвало сомнений, будет трактоваться в вашу пользу.
Шестое. Поговорите с соседями, сослуживцами, знакомыми продавца (актуально в основном для малых городов). Обычно они лучше всех осведомлены о "тараканах" в голове.