Вопрос, который возникает у любого ипотечного заемщика – «как побыстрее купить квартиру и не переплачивать по кредиту?». Ответ на это кроется в другом финансовом инструменте – индивидуальном инвестиционном счете.
Рассмотрим 2 варианта приобретения квартиры
1. Покупка квартиры в ипотеку
2. Инвестиции в ИИС для накопления на квартиру
Для наглядного примера зададим условные исходные данные, представленные в таблице
1. Покупка квартиры в ипотеку
С помощью ипотечного калькулятора определим ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, процентную ставку, сроки и переплату.
1) Процентная ставка
Очень важный параметр при расчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Данный параметр показывает, сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки – 9,4%. Ставка основана на усреднённом значении кредитных предложений от популярных российских банков. При ипотечном кредитовании банк начисляет проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга.
2) Тип платежа
Аннуитетный, при котором погашение займа равными частями на всем сроке кредитования. В нашем случае размер ежемесячного платежа составит 31 471 рублей.
Таким образом, в случае с ипотекой нам необходимо ежемесячно уплачивать 31 471 рублей в течение 20 лет. В результате мы переплачиваем сумму превышающую стоимость кредита в 1,22 раза (4152984/3400000=1,22), к тому же уплаченные проценты превышают стоимость самой квартиры на 152 984 рубля.
2. Инвестиции в ИИС
Второй вариант предполагает использование ИИС.
Индивидуальный инвестиционный счет – это брокерский счет, который открывает брокер или управляющая компания. На нем ведется учет ваших средств, ценных бумаг и других активов. На ИИС распространяются налоговые льготы, что позволяет повысить изначальную доходность фондового рынка на величину налогового вычета (до 52 тысяч рублей в год).
Индивидуальный инвестиционный счет идеально подходит в качестве «копилки» на большие покупки. Каждый месяц мы будем инвестировать 33300 рублей (400.000 рублей в год), напомним, что в первом варианте сумма ежемесячных выплат сопоставима – 31 471 рублей. Плюсом является также возможность пополнения ИИС любыми частями в любое время в течение года. В таблице представлены исходные данные для расчётов.
В данной стратегии на внесенные средства на ИИС покупаются ОФз (облигации федерального займа) или акции, входящие в индекс Мосбиржи. Другими словами, условно все средства, находящие на ИИС, будут приносить 8% или 15% в год.
Доходность портфеля ИИС будет складываться из 8% купонной доходности ОФЗ или 15% роста курсовой стоимости, включая дивиденды и 13% возврата НДФЛ (в размере 13 % от суммы взноса, но не более, чем 400000 рублей и не более фактически уплаченного НДФЛ в течение года – два важных условия).
Далее в таблицах представлены результаты инвестирования в ИИС.
1) Доходность за 1 год = 400000*0,08+400000*0,13=84000 рублей (или 21% годовых в первый год)
После внесения ежегодного взноса, начисляем проценты на общую сумму денежных средств на ИИС
2) Доходность 2 год = (484000+400000)*0,08+400000*0,13=122720 рублей
Данные, рассчитанные аналогичным образом, представлены на графике доходности.
Доходность ИИС – 8%
Доходность ИИС – 15%
В итоге при инвестировании внесенных на ИИС денежных средств в ОФЗ или акции ведущих российских компаний, включенных в индекс Мосбиржи, в течение 6 лет получается две составляющие дохода:
1) доход от налогового вычета – 13% (312000 рублей);
2) инвестиционный доход – 8% или 15% (838590 рублей или 1769914 рублей соответственно).
Таким образом, при ежемесячном инвестировании примерно в 33300 рублей в месяц в ИИС и покупку на них активов, понадобится около 5 или 6 соответственно для покупки квартиры. В случае с 15% доходностью за 5 лет мы увеличиваем инвестированную сумму примерно в 2 раза (3852099/2000000=1,93).
Подводя итог, необходимо отметить, что делая не сложные расчеты, мы видим эффективность использования Индивидуального инвестиционного счета (ИИС) для покупки квартиры. Суммы ежемесячных выплат в 1 и 2 варианте примерно равны, однако уплачивать их 20 лет или 5 лет, зависит от выбранной вами стратегии.
Кстати, 6 декабря буду проводить вебинар по ИИС: «Как выжать максимум из ИИС?»
Приглашаю всех желающих регистрироваться.
Иван Докшин (Эксперт АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»)
https://www.facebook.com/ivandokshin
https://www.instagram.com/ivan.dokshin