КАК ЗАРАБОТАТЬ
Очень много пишут про сдачу квартир в аренду, и про налоги, и про плохих/хороших арендаторов. Я давно работаю в сфере недвижимости и в этой статье хочу поделиться какими способами можно сдавать квартиру и как избежать неприятностей при сдаче.
3 способа сдачи квартиры в аренду:
- На длительный срок
- Командированным
- Посуточная/почасовая аренда
Вариант 1. Сдача квартиры на длительный срок.
Самый стабильный вариант, требует минимум вложений и времени, но и наименее прибыльный.
Квартиру можно сдавать хоть пустую, хоть с мебелью, если есть мебель и техника – то, соответственно и арендная плата в месяц выше.
В принципе сложного ничего нет: подали объявление, выбрали арендаторов, заключили договор найма. Желательно, а так в крупных городах и делается, взять залог за последний месяц. Если квартира сдаётся с мебелью и техникой – всё четко прописать в акте приёма-передачи квартиры. Не доверяйте квартирантам оплату коммунальных платежей, оплачивайте всё сами, и желательно раз в 1-2 месяца приезжать и проверять состояние квартиры, а также показания счётчиков.
Вариант 2. Сдача квартиры командированным.
Я бы сказала, что тут спорный вопрос прибыльнее второй вариант или первый. Если у вас 2-3 к.к., с основной мебелью, техникой и необходимой кухонной утварью, командированным сдавать её можно раза в 2 дороже, чем обычным людям на длительный срок. Но это вариант либо крупных и промышленных городов, куда идёт большой поток командированных. Арендуют такие квартиры на срок от 1-2 месяцев до полугода в среднем, но также она и пару месяцев может простоять без жильцов, для обычных людей снимать такую квартиру будет дорого, а командированные… не факт, что они будут постоянно. Очень часто договор аренды заключается на организацию и есть возможность компенсировать налог на прибыль.
3 вариант. Посуточная/почасовая аренда.
Самый прибыльный и энергозатратный способ сдачи квартиры.
В квартире должно быть практически всё: мебель, техника: стиральная машина, холодильник, чайник, микроволновка, утюг, посуда, постельные принадлежности (подушки, одеяла), постельное бельё, полотенца, бытовая химия и средства гигиены, Интернет.
От сдачи квартиры посуточно и по часам можно выручить в 3-4 раза больше, чем за сдачу квартиры на длительный срок. Но! Вам надо заселить людей и через сутки (возможно через несколько суток, а может и через несколько часов) выселить, приехать, проверить всё ли на месте и в рабочем состоянии, сделать уборку, постирать постельное, приготовить квартиру для новых жильцов. Таким образом вам надо будет очень часто туда ездить, либо платить человеку, который будет всё это контролировать, стирать, убирать. Плюс в том, что вы практически всегда знаете, что у вас в квартире, не исключена аренда командированными, но теми, кто приезжает на 5, 10, 15 дней. Заключается договор краткосрочной аренды с актом приёма-передачи квартиры, некоторые берут задаток в размере суточной оплаты, который возвращается при сдаче квартиры арендодателю в надлежащем состоянии. Очень хороший вариант для своего бизнеса, если у вас 3-4 и более квартир, нанимаете помощника и вперёд.
Оформление документов:
Конечно, вас никто не заставит бежать в налоговую и отчитываться за деньги полученные со сдачи жилья, как большинство арендодателей и пытается сделать, но если «люди добрые настучат» на вас в налоговую, вы можете попасть на большие штрафы. Также это касается случаев порчи имущества или неуплаты арендной платы, куда вы пойдёте? В суд? Но вы же сдавали квартиру нелегально, этим недобросовестные квартиранты и могут воспользоваться. Возможно уменьшить налогооблагаемую сумму, например сдавать квартиру не за 10 т.р., а за 7 т.р. плюс полностью оплата коммунальных услуг. Поэтому я всё-таки рекомендую, если вы решите заняться таким бизнесом, лучше оформите ИП, легче найти способ платить налог меньше (подобрать наиболее подходящую систему налогообложения) и спать спокойно.
Возможные минусы сдачи квартиры в аренду и как их избежать:
- Форс-мажор (пожар, затопили соседи и т.д.) – для любого случая квартиру лучше застраховать.
- Недобросовестные квартиранты, порча имущества. Как я уже писала выше, берите залог, сдали квартиру в целости и сохранности – получите ваши денежки обратно. Официальное подтверждение вашей деятельности. Если вы законопослушный гражданин и платите налоги, в случае порчи имущества, неуплаты аренды, вы можете обратиться в суд со всеми подтверждающими документами.
Обязательно в договоре прописывается кто и с кем будет проживать, чтобы избежать случаев «заселили одного, а их там через неделю десять», правила пользования и проживания квартирой.
Не ленитесь съездить и проверить, в каком состоянии ваша квартира.
Не верьте слезам и соплям, «вот зарплату задерживают, подождите ещё немного», вы можете дать 5-10 дней на отсрочку оплаты, но если затянете с ожиданиями и если вы не брали залог, то это может невыгодно для вас закончится.
Поддерживайте отношения с соседями, они вам если что подскажут, как живут ваши квартиранты.
Любые изменения договора фиксируются на бумаге. Например, не смогли вам люди вовремя оплатить, пишем расписку – обязуюсь оплатить до такого-то числа либо освободить квартиру.
Это основные правила сдачи квартиры в аренду, возможно, вам понравится и вы займетесь не только сдачей своего жилья, но и построите бизнес по аренде. Помните, ошибаться в людях могут все, никто не застрахован от плохих квартирантов, но всегда надо стараться по максимуму снизить риски.
Удачи вам в ваших начинаниях!