Вы проделали кропотливую работу: изучили рынок недвижимости Испании, проанализировали множество предложений, осмотрели отобранные варианты. И вот – подходящий объект найден. Дальше нужно определиться с ценой покупки. Но как узнать, не переплачиваете ли вы за недвижимость, и договориться с продавцом на лучшие условия? Советует эксперт компании «Второй Дом» Денис Перковский.
Ценовые переговоры – распространенная практика на испанском рынке недвижимости. Даже если цена продавца вас устраивает, будет не лишним выяснить, не переплачиваете ли вы. Является ли цена справедливой?
Сегодня мы дадим пять простых рекомендаций, которые помогут вам купить недвижимости по справедливой цене.
Не допускайте завышения цены агентством недвижимости
Некоторые агентства в Испании завышают стоимость недвижимости. Такое происходит, когда собственник объекта или его эксклюзивный риэлтор либо вообще не платят вознаграждение агентствам на рынке, либо их предложение комиссии непривлекательно для последних.
Причина завышения стоимости: стремление компании обеспечить себе стандартный уровень дохода от продажи объекта недвижимости при более низкой комиссии.
Как узнать, не завысили ли цену для вас? В первую очередь, проанализируйте все опубликованные рекламные объявления вашего объекта и сравните цены. Внимательно изучите основные испанские порталы по недвижимости (fotocasa.es, idealista.com, pisos.com), а также агрегатор nuroa.es.
Часто приходится сталкиваться с объявлениями-двойниками. Описание объекта может намеренно искажаться, чтобы оно не ассоциировалось с оригиналом. Часто изменяют значения площади, этажа, количества спален и ванных комнат, а фотографический ряд представляют в другом порядке.
Обязательно составьте таблицу с результатами поиска с указанием интернет-ресурса, автора объявления и стоимости объекта недвижимости. И если завышение стоимости – это ваш случай, обсудите его с вашим агентством.
Закажите онлайн-оценку недвижимости
В Испании существует множество оценочных компаний, предлагающих услугу онлайн-оценки. Популярными сервисами являются: euroval.com, tinsa.es, st-tasacion.es. Такая услуга доступна на сайте объявлений idealista.es, а также на сайтах многих испанских банков.
Стоимость такой оценки 10-30 евро. На многих ресурсах есть возможность проведения бесплатной онлайн-оценки в тестовом режиме.
В отчетах указывается ценовой диапазон стоимости, рекомендованная цена купли-продажи и обзор рынка недвижимости в указанном регионе. Советуем запросить такую оценку у нескольких компаний и воспользоваться хотя бы одним платным сервисом.
Проведите собственную оценку
На популярных сайтах объявлений найдите как можно больше вариантов, похожих на выбранный вами объект. Оценивайте расположение дома, год постройки, инфраструктуру, качество ремонта, видовые характеристики, размер террас и прочие параметры.
В результате анализа отобранных объектов вы сможете определить среднее значение стоимости квадратного метра и понять, как наличие тех или иных характеристик влияет на стоимость.
Сравнив полученные результаты с параметрами выбранной недвижимости, можно сделать выводы, насколько цена вашего объекта находится «в рынке».
По факту проведения такого анализа вы можете еще раз убедиться в правильности своего выбора, а, возможно, и обнаружить альтернативный подходящий вариант.
Получите экспертное мнение вашего агентства
Уточните у вашего агентства, насколько цена выбранного объекта справедлива. Если это агентство с довольно продолжительной историей, то оно должно знать, на каких условиях совершаются реальные сделки.
Однако важно иметь в виду, что агентство может быть не заинтересовано в обмене опытом. Распространенная практика в Испании: свой гонорар агентство получает от продавца в виде комиссии с цены сделки. Поэтому снижение цены может вступать в конфликт с интересами агентства, поскольку снижает величину его дохода.
Постарайтесь выяснить цепочку участников сделки. Если ваше агентство является единственным посредником, то объективность его экспертизы возрастает. В этом случае компания получает всю комиссию и может пойти на снижение цены ради скорейшего заключения договора. Если ваше агентство – не единственный посредник, примите это к сведению при учете его экспертной оценки.
Усильте свою позицию в ценовых переговорах
Определите комфортный для вас диапазон торга, применив результаты всех проведенных вами исследований. Проконсультируйтесь с вашим агентством. Узнайте, насколько срочно у собственника стоит вопрос продажи. Каковы причины сделки? Как давно продается объект? Ответы на эти вопросы позволят предугадать готовность второй стороны к торгу.
Не забудьте определить и собственную готовность к торгу. Насколько вопрос покупки недвижимости в Испании для вас срочный и важный? Насколько уникальна выбранная вами недвижимость?
Зафиксируйте ваше ценовое предложение. Усильте его передачей вашему агентству задатка на основе простого договора резерва. Задаток будет возвращен, если продавец откажется.
Если вам необходимы объективная оценка агентства и его активное участие в торгах, замотивируйте его на совершение сделки на выгодных для вас условиях. Создайте с ним доверительные отношения. Убедите его не продавать, а помогать вам купить недвижимость.
Если вы еще только собираетесь приобретать недвижимость в Испании, начните свой путь к справедливой цене с поиска подходящего агентства. Обратите внимание на географию его работы, продолжительность присутствия на рынке, качество подбора недвижимости.
Изначально сформируйте с ним партнерские отношения, обсудив все уже известные вам острые моменты. Назначьте ему вознаграждение за результат. Наш опыт показывает, что это не только сэкономит вам деньги и время, но и со значительно большей вероятностью позволит найти дом вашей мечты.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить полезную информацию от наших экспертов!