Законодательством не предусматривается понятия «коммунальная квартира» в принципе. Зато статьей 16 Жилищного кодекса РФ определяется понятие комнаты – часть жилого помещения (квартиры или дома), предназначенная для проживания граждан.
Зачастую в коммунальной квартире вынуждены уживаться по нескольку семей, и не всем удается сосуществовать на одной территории мирно и дружно. Поэтому нередко «коммунальные войны» приводят к необходимости продажи своей комнаты одним из жильцов при отсутствии согласия остальных.
Возможность продажи комнаты в коммуналке зависит от того, в чьей собственности находится указанное имущество. Собственниками могут выступать как сам гражданин, так и муниципалитет.
Продажа комнаты, находящейся во владении муниципалитета, на практике трудноосуществима. Лицо, являющееся собственником, имеет право распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
Если комната находится в общей долевой собственности, гражданским законодательством предусмотрено первостепенное право приобретения доли, выставленной на продажу, остальными участниками.
Согласно ст. 259 Гражданского кодекса РФ, продавец комнаты обязан в первую очередь в письменной форме поинтересоваться у других жильцов коммунальной квартиры об их согласии на приобретение доли на тех условиях и по той цене, по каким доля будет реализовываться. Во избежание возможных сложностей направить бумагу можно заказным письмом с уведомлением. Уведомление следует заверить у нотариуса. После вручения уведомления следует подождать 30 дней, и в случае согласия или отказа начинать продажу комнату.
В случае отказа соседей от покупки комнаты, или отсутствии отклика на уведомление, собственник имеет полное право начинать процедуру продажи своей доли.
Следует помнить, что само согласие соседей не требуется, нужно лишь согласие или отказ от покупки ими продаваемой комнаты.
Если один из дольщиков откликается на предложение и решает приобрести часть квартиры/дома, то реализация происходит по стандарту – составление договора купли-продажи, акта передачи имущества и регистрация приобретенного права новым собственником в Росреестре.
Другие жители коммунальной квартиры могут отказаться от своего преимущественного права письменно, тогда необходимость в тридцатидневном ожидании отпадает.
Несоблюдение преимущественного права влечет для продавца последствия в виде судебных разбирательств, в результате которых права покупателя полностью переводятся на неуведомленного собственника.
Хотите знать больше о нюансах и тонкостях, связанных с продажей недвижимости? Подписывайтесь на канал!