Как мы знаем из Гражданского Кодекса Российской Федерации, признать гражданина недееспособным может только суд. Основанием для этого может быть, например, психическое расстройство.
Естественно, человек не обладающий дееспособностью не может совершать крупные сделки, тем более сделку по купли-продажи квартиры. Сейчас суды и органы опеки и попечительства обязаны направлять в Росреестр информацию о лицах лишенных дееспособности. Таким образом, регистрационный орган контролирует сделки с имуществом недееспособных лиц. Так как на совершении сделок с их имуществом требуется согласие органа опеки и попечительства.
Нотариусам предоставлено право запрашивать у Росреестра информацию, о том, лишён ли собственник квартиры дееспособности или нет. Сейчас также можно заказать выписку из ЕГРН и узнать о дееспособности продавца.
Однако, на практике всё выглядит не так благополучно. Достаточно много судебных дел связанных с оспариванием сделок, в которых продавцы квартиры, или их представители, просили суды истребовать квартиры из чужого незаконного владения, признать сделки недействительными, ссылаясь на то, что продавцы на момент заключения таких сделок были неспособны понимать значение своих действий или руководить ими.
Данное основание встречается в основном при оспаривании сделок возрастных собственников. Для того, чтобы как-то подстраховать себя, покупатели при заключении сделок просят собственника взять справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данные справки берутся с обследованием и без. Однако, они не могут гарантировать того, что вы не попадёте в неприятную ситуацию. Некоторые риэлторы, представляющие покупателей, делают сделки только при участии врача психиатра, который приходит на сделку, остаётся наедине с продавцом и разговаривает с ним, после этого даёт своё экспертное заключение. Это, конечно, дополнительная гарантия.
Я бы посоветовал, если у вас есть сомнения относительно вменяемости продавца, совершить сделку в нотариальной форме, с видеофиксацией нотариального действия (такая услуга доступна у некоторых нотариусов) и с приглашением врача. Таким образом, в случае судебного разбирательства, на вашей стороне будет выступать нотариус, врач, и доказательство - снятое на видео подписание договора продавцом, при котором нотариус разъясняет ему суть сделки, а продавец даёт объективную оценку совершаемому им действию.