Уважаемые клиенты и читатели Estate Spain! Мы непрестанно пополняем наш справочник покупателя и работает над тем, чтобы процедура выбора, покупки и содержания жилья была для вас понятна и прозрачна. А также акцентируем ваше внимание на подводных камнях и пытаемся уберечь от неправильного выбора или, наоборот, развеять ваши сомнения по тому или иному поводу.
В этом материале мы не только собрали воедино ключевые элементы всех этапов, но также подготовили для вас несколько инфографик с занимательной статистикой.
Могут ли иностранцы покупать жильё в Испании?
Не просто могут, но и активно пользуются такой возможностью! Недвижимость в Испании покупают как в качестве "базы" для сезонного отдыха, так и в качестве инвестиции. В 2017 году на иностранцев пришлось 16% всех проданных домов и квартир в стране.
К этому зарубежных инвесторов мотивирует и само испанское правительство, выдавая "золотые визы" тем, кто тратит на покупку недвижимости от €500 000. Этот документ даёт право жить в стране (но не работать по контракту) и пользуется популярностью у владельцев отпускного жилья и европейских пенсионеров.
Чтобы приобрести жилплощадь в Испании нужно получить NIE — идентификационный номер иностранца, позволяющий совершать сделки на территории страны.
Почему иностранцы покупают жильё в Испании?
Существует множество причин для покупки жилья в Испании. Как для туристов с путешественниками, так и для тех, кто задумывается об эмиграции. Ниже мы приводим список самых популярных.
Итак, зачем?
— Чтобы получить отпускное жильё на берегу Средиземного моря, которое смогут использовать все члены семьи. Испания может похвастаться второй по величине прибрежной линией в Европе (после Италии).
— Инвестировать с целью заработка на аренде (на данный момент рентабельность оценивается в 7,8% в год).
— Инвестировать с целью перепродажи (цены на жильё в стране растут с 2014 года).
— Для путешествий. Европейские лоукостеры привлекают туристов низкими ценами на билеты, между городами курсируют высокоскоростные поезда, а испанские дороги считаются одними из лучших в Евросоюзе. На территории страны находятся 47 объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО.
— Чтобы получить новое жильё высокого качества. Новостройки в Испании недаром называют оптимальными по соотношению цена/качество, этому способствуют и низкие ставки по ипотечным кредитам. К тому же, в стране не бывает обманутых дольщиков: до момента сдачи дома в эксплуатацию деньги вкладчиков находятся не у застройщика, а у банка.
— Получить отличный сервис за разумные деньги. Цены на услуги в Испании значительно ниже, чем в среднем по ЕС.
— Наслаждаться теплым климатом и поправлять здоровье. В Испании солнце светит 320 дней в году. Средиземноморский воздух идёт на пользу аллергикам, астматикам и людям с заболеваниями легких.
Как найти недвижимость своей мечты?
Покупка жилья всегда будет ответственным шагом, не лишенным некоторого риска. Стопроцентных формул успеха пока не придумали, но существует несколько вопросов, на которые вы должны ответить (для самих себя) перед тем, как знакомиться с предложениями рынка. В таком случае риски будут сведены к минимуму, и вы сможете максимально приблизиться к своим ожиданиям и мечтам.
- Зачем мне жильё в Испании? Смотрите предыдущий раздел. Когда у вас появится чёткое понимание того, с какой целью вы ищите недвижимость, тогда вам сразу станет легче определиться с расположением и типом жилья. Половина предложений отпадёт в один миг. Например, если вы собираетесь зарабатывать на туристической аренде, нет смысла рассматривать жильё вдали от пляжей и достопримечательностей. А если вы планируете находиться в Испании две недели в году, вам вряд ли подойдёт жилье с участком и садом, который требует круглогодичного ухода.
- Сколько это стоит? Трезво сформулируйте запросы и оцените свои финансовые возможности. Если вы способны позволить себе любую покупку из категории элитное жильё, не задумываясь о расходах, нам остаётся только позавидовать. Но большинство покупателей всё же готовы идти на определенные компромиссы, чтобы уложиться в бюджет. К тому же, имейте в виду: около 10% от стоимости жилья уйдет на налоги, а несколько тысяч евро придётся ежегодно тратить на страховку, коммунальные и мультимедийные услуги. Если вам требуется кредит, не забывайте о расходах, связанных с его оформлением и убедитесь, что ваши доходы позволяют вам платить по счетам на протяжении всего срока.
- Где купить недвижимость? Ответ на этот вопрос во многом вытекает из первого пункта. Если вы ищите holiday home, конечно, хочется быть поближе к морю. В том случае, если вы рассматриваете Испанию как страну для переезда на ПМЖ, лучше дистанцироваться от берега на пару километров: близость пляжа имеет и обратную сторону медали. Это ветер, песок, повышенная влажность и другие неприятные сюрпризы. А вот близость школы, больницы и других объектов инфраструктуры будет куда важнее.
- Что выбрать? Учтите, что здесь существуют свои нюансы. Если в России принято "первый и последний этаж не предлагать", то в Испании — совсем наоборот. Нижний этаж в Испании называется bajo и имеет ряд преимуществ в виде отдельного входа, сада и парковочного места. Стоимость жилья на уровне bajo может быть на 20% дороже аналогичных вариантов выше этажом. Исключение составляет atico, что на самом верху, он тоже считается привилегированным благодаря выходу на террасу (расположенную на крыше). Там можно загорать, устраивать барбекю-вечеринки и много другое. По сути, bajo и atico — это бунгало и пентхаус, расположенные "внутри" многоквартирного дома. Большие отдельно стоящие дома в Испании делятся на виллы, финки и масии, что совсем не одно и тоже. Более компактные называются шале, которые вместе с таунхаусами также имеют ряд отличительных свойств и различий, которые следует учитывать.
Консультация юриста
Если вы не человек-оркестр, тогда вам понадобятся услуги специалистов, которые помогут вам преодолеть некоторые бюрократические препятствия.
Нотариус. Это человек, который имеет право заверять испанские документы, гарантируя, что они соответствуют необходимым правовым критериям.
Юрист. Главная задача юриста или адвоката — убедиться, что с выбранным объектом всё в порядке. Специалист проверит некоторые документы, чтобы ваши сбережения не попали в руки к мошенникам или "чёрным риелторам". Также юрист поможет удостовериться в том, что на недвижимости не "висят" долги по налогам или за "коммуналку".
Переводчик. Было бы неплохо понимать, что за документы вы вообще подписываете, так что на определённом этапе вам пригодится переводчик. К тому же, перевод некоторых бумаг с русского или другого языка на испанский потребуют в некоторых учреждениях. Например, в банке.
Гестор (Gestor). Так в Европе называют личного представителя, которому вы поручаете свои дела. Конечно, можно и самому заниматься всей бумажной работой, но не все к этому готовы. В обязанности гестора как раз входит заполнение анкет и оформление документов. Он поможет вам открыть счёт в испанском банке, уплатить налоги, зарегистрироваться в местных органах и так далее. При этом услуги гестора на порядок дешевле, чем услуги адвоката.
Нужен ли вам агент по недвижимости? За и против
Выбор недвижимости и оформление договора скрывают множество подводных камней, о которых знают только профессионалы. Попытка сделать всё самому оправдана только в том случае, если вы уже знакомы с процессом и хорошо знаете регион.
За свои услуги агенты берут комиссию в размере 5%-10% от суммы сделки. Однако, есть некоторые исключения. В Валенсии и Малаге исторически взимается комиссия в размере около 3%, если речь идёт о "вторичке". Конечно, агентство обязано предупредить вас об этом.
Агенты по недвижимости могут предоставить подробную информацию о выбранной вами провинции и конкретной урбанизации (так в Испании называют закрытые жилые комплексы), которую вы рассматриваете для покупки жилья. Большинство агентов владеют двумя языками и специализируются как раз на работе с иностранными покупателями. Тем не менее, недобросовестные агенты по недвижимости действительно существуют, поэтому будьте осторожны с теми, кто просит предоплату или предлагает какие-то хитрые и подозрительные ходы.
Как не попасть в ловушку к мошенникам?
Некоторое время назад попасть на удочку недобросовестных продавцов и риелторов было очень просто, но на сегодняшний день можно утверждать, что данная проблема практически исчезла. Но мы всё равно настоятельно рекомендуем удостовериться в том, что вы не совершаете ошибку, которая будет стоить вам очень дорого (в прямом смысле этого слова).
Первым делом следует ознакомиться с документами специалистов и представителей, при помощи которых вы ведёте дела. Особенно это касается юристов и агентов по недвижимости. Затем, заручившись их поддержкой, стоит получить следующие бумаги:
— Выписку из кадастрового и имущественного реестра об интересующем объекте жилья.
— Разрешение на перепланировку.
— Справку об отсутствии долгов.
— Документы о принадлежности к сообществу владельцев Comunidad de Propietarios, в нём должна состоять любая жилая недвижимость.
Если вы покупаете жильё в новостройке, тогда удостоверьтесь в том, что застройщик официально зарегистрирован. Сделать это можно по ссылке. Не подписывайте договор, если вы не понимаете каждую его часть, пускай даже небольшую. Включите в договор пункт о компенсации на случай, если дом не будет достроен. Впрочем, такое в Испании происходит крайне редко.
8 шагов покупки жилья в Испании
1. Получите NIE. Идентификационный номер иностранца нужен тем, кто намерен купить недвижимость или автомобиль, уплатить налоги, подписать договор с интернет-провайдером, оформить ипотеку — в общем, всем, кто собирается совершать в Испании сколько-нибудь значимые юридические или финансовые действия. Займитесь NIE в самую первую очередь, как только вы начнете поиск жилья. Чем раньше оформите, тем лучше. Вы можете получить документ в Испании или в испанском консульстве в России (так будет быстрее). Обычно это занимает от недели до двух месяцев, если на дворе разгар пляжного сезона.
2. Найдите юриста, который говорит на русском и на испанском. Вам понадобится специалист, разбирающийся в испанском законе в сфере имущества. Покупка недвижимости и уплата всех необходимых налогов — это сложный вопрос для иностранца, который не знает местных законов и правил.
3. Откройте счет в испанском банке. Когда станет ясно, в каких числах и какую сумму денег требуется перевести на новый счёт, разумным решением будет предупредить банк о готовящейся операции, чтобы перевод не заблокировали из-за большой суммы.
4. Подпишите "Договор резервирования" в случае новой недвижимости или "Предварительный договор", если вы планируете покупку на вторичном рынке. Этот документ обозначает ваше намерение купить конкретный дом или квартиру, "забронировать" объект за собой и убрать из свободного доступа, чтобы на него больше никто не "покушался". Для этого вы должны внести залог в размере €3000-€6000 евро, после чего недвижимость перестанут показывать и предлагать другим покупателям. Не забудьте включить в договор пункт о расторжении, чтобы в случае невыполнения обязательств продавец вернул вам залог.
Важное примечание! Чтобы не ехать в Испанию для подписания документов, вы можете оформить доверенность у нотариуса в России (доверенность должна быть составлена на испанском языке).
5. При необходимости — подайте заявку на ипотеку.
6. Сходите в свой банк и возьмите "чек на оплату" от имени собственника или застройщика (в случае ипотеки) перед тем, как обратиться к нотариусу.
7. Подпишите договор купли-продажи. Это последний этап, когда все стороны встречаются у нотариуса. Должны присутствовать вы (или ваш представитель), ваш адвокат, поставщик ипотечных услуг (если необходимо) и продавец или его представитель. Перед тем, как поставить подпись, ещё раз убедитесь в том, что у вас достаточно средств для оплаты всех налогов и сборов.
8. Зарегистрируйте свое право собственности в кадастровом и имущественном реестре.
Ипотека
Банк BBVA
Ипотека с переменной ставкой
— Первоначальный взнос не требуется.
— Переменная ставка от Euribor +0.89 до Euribor + 1.89 (в зависимости от соответствия условиям: использование кредитной карты, страхование жилья, отчисления в частный пенсионный фонд и т. д.), процентная ставка в годовом исчислении (APR) — от 1.732%.
— Сумма кредита — не более 80% от стоимости жилья.
— Срок до 30 лет.
Ипотека с фиксированной ставкой
— Первоначальный взнос не требуется.
— Фиксированная процентная ставка в годовом исчислении (APR) — 2.823% (может отличаться в первые 6-12 месяцев и по прошествии 15 лет).
— Сумма кредита — не более 80% от стоимости жилья.
— Срок до 30 лет.
Kutxabank
А теперь давайте рассмотрим симуляцию ипотеки в другом испанском банке — Kutxabank. Допустим, ваш ежемесячный доход составляет €3000-€5000. Вы накопили €100 000 и планируете приобрести вторичную недвижимость стоимостью €250 000. Итак, вам нужно взять ипотеку на сумму €150 000, и вы решаете растянуть выплаты на 20 лет. Какие варианты вам предложат?
Прогноз на 2019 год
По прогнозам экспертов, в 2019 году количество сделок по покупке жилья в Испании вырастет, и сама недвижимость продолжит дорожать. Так, авторитетное рейтинговое агентство Moody's предрекает испанскому жилью рост цены на 4,7%.
Ожидания консалтинговой компании JLL немного скромнее: + 3,8% ежегодно вплоть до 2021. А эксперты Standard&Poor's представили более подробный прогноз: +4,3% к средней стоимости в 2019 году, +3,5% — в 2020-м, +3% — в 2021-м. Если верить расчётам, к 2020 году средняя цена за "квадрат" недвижимости в Испании достигнет €1800/м². При этом аналитики подчеркивают, что даже в 2021 году местное жильё не дотянется до докризисных показателей, когда квадратный метр жилплощади оценивался более чем в две тысячи евро.
Подавляющее большинство аналитиков сходится во мнении, что покупка недвижимости в Испании является удачной инвестицией, которая способна как давать доход на длительной дистанции, так и принести значительную прибыль от перепродажи через несколько лет.
Если вы тоже хотите зарабатывать на испанском жилье или ищете дом для отдыха на Средиземном море, обращайтесь к нашим консультантам! Агентство Estate Spain гарантирует полное юридическое сопровождение сделки.
Facebook — https://www.facebook.com/spantao/
Telegram — https://t.me/estatespain
Instagram — https://www.instagram.com/estatespain
