Сдача жилья в наем — дело рискованное, ведь наниматели могут оказаться не очень порядочными людьми. Что делать, если с квартирантами не повезло и они нарушают «правила общежития», не вносят вовремя плату или привели квартиру в негодность? Как выселить их в кратчайшие сроки и без последствий? Читайте об этом в нашей статье.
Если у вас есть договор найма
Если вы подошли к вопросу сдачи своей квартиры в наем серьезно, то у вас наверняка заключен письменный договор найма с вашими квартирантами (чего и требует Гражданский кодекс РФ). Просто так выгнать нанимателей из квартиры не получится. Для этого вам нужно досрочно расторгнуть данный договор.
В соответствии со ст. 687 ГК РФ наймодатель (то есть собственник квартиры) имеет право досрочно расторгнуть договор найма в случае, если наниматель:
- Не вносит арендную плату (2 раза подряд при договоре до 1 года; 6 месяцев — при договоре более 1 года).
- Приводит жилое помещение в негодность (портит его, ломает мебель).
- Использует помещение не по назначению (например, разводит животных, устраивает склад и т. д.).
- Нарушает своим поведением в квартире общественный порядок и мешает соседям (устраивает шумные вечеринки по ночам, регулярно затапливает соседей и т. д.).
Договором найма могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения.
Обратитесь в суд
Если вы действительно видите основания для досрочного расторжения договора и хотите выселить своих квартирантов, целесообразно письменно предупредить их о своем намерении. В случаях 3 и 4 (см. выше) это обязательное требование.
Если наниматели не съедут добровольно или заверят вас в том, что такое поведение больше не повторится, а сами продолжат нарушать договор, вам нужно составить исковое заявление в суд. Оно будет называться так: «Исковое заявление о досрочном расторжении договора найма и выселении». Если вам задолжали плату, в него можно включить требование и о взыскании задолженности. А если наниматели зарегистрированы по адресу квартиры, то и требование о снятии с регистрационного учета. Лучше всего поручить составление иска профессиональному юристу.
Получив решение суда, вы смело можете предъявить его квартирантам, а в крайнем случае привлечь службу судебных приставов для принудительного выселения и снятия с регучета.
Если договора найма нет
Если по каким-то причинам между вами и квартирантами нет письменного договора, то с точки зрения права квартиранты:
- либо въехали без вашего ведома и занимают жилье незаконно;
- либо были впущены вами по договору ссуды (т.е. просто пожить бесплатно), т.к. сложно доказать размер оплаты, если договора не было, а оплата передавалась без расписок.
Исходя из выбранной позиции и нужно действовать.
Собственник в любой момент может потребовать от самовольно занявших жилье граждан покинуть квартиру или сменить замок на входной двери.
Однако если попасть в квартиру или сменить замок не удается, собственник оказывается в весьма затруднительной ситуации. Обращение в полицию вряд ли поможет, так как органы правопорядка не уполномочены вмешиваться в гражданско-правовые споры.
Договор ссуды расторгается:
- просто по желанию собственника после уведомления жильцов за 1 месяц (ст. 699 ГК РФ);
- в случае разрушения или использования не по назначению квартиры жильцами — непосредственно сразу по требованию собственника (п. 1 ст. 698 ГК РФ).
В любом случае, если квартиранты без договора сопротивляются выселению, можно рекомендовать обращение в суд с иском о выселении.