Аренда квартиры может быть вполне официальным обременением, которое будет отражено в документах. Продать квартиру с ним можно, но есть свои нюансы. Рассказываем какие.
Когда аренда будет отображена в документах на квартиру как обременение
Есть два типа договоров найма — краткосрочные (сроком до 1 года) и долгосрочные (от года). Вторые в обязательном порядке должны регистрироваться в Росреестре. Именно так государство узнаёт о том, что вы сдаёте жильё. Вам нужно будет платить налоги, а аренда будет указана в качестве обременения в выписке из ЕГРН, которую обычно просят покупатели перед сделкой. Скрыть наличие квартирантов в этом случае не получится.
Кажется, что проще заключать краткосрочный договор (и многие так и делают!). Но если хозяева квартиры заинтересованы в дополнительных гарантиях (например, сдают элитную квартиру или не живут в России и хотят, чтобы всё было оформлено максимально прозрачно), то выбор может быть сделан в пользу долгосрочного соглашения.
Как продать квартиру с жильцами
Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жильё с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.
В России такое встречается нечасто, хотя есть покупатели, заинтересованные в покупке квартиры с её последующей сдачей в аренду. Они уже живущим квартирантам только обрадуются.
Нужно понимать, что решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Они имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо продавать квартиру вместе с квартирантами, либо досрочно расторгать с ними договор найма. Если в самом документе нет ничего об условиях досрочного расторжения или они играют не в вашу пользу, с жильцами придётся договариваться в частном порядке, например, предложив им компенсацию. Подтвердить, что договор найма был расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.
Но бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет, поэтому наличие квартирантов можно скрыть.
Новому владельцу придётся разбираться с жильцами самостоятельно. Нередко предыдущий собственник исчезает вместе со страховым депозитом, без которого квартиранты съезжать отказываются. Самое простое в этой ситуации — вернуть людям деньги из своего кармана. Но особо принципиальные могут обратиться в суд и взыскать с экс-владельца не только депозит, но и компенсацию за неудобства.
_______________________________
Не забывайте о лайке — авторам будет приятно.
Еще больше статей в Справочнике Яндекс.Недвижимости.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые публикации